Статьей 550 ГК РФ в отношении договора продажи недвижимости предусмотрено исключение из общего правила о форме гражданско-правового договора и последствиях ее несоблюдения: он заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ), а несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Таким образом, договор купли-продажи недвижимости не может быть заключен ни путем обмена документами (п. 2 ст. 434 ГК РФ), ни путем совершения конклюдентных действий в ответ на предложение заключить договор (п. 3 ст. 434, п. 3 ст. 438 ГК РФ). По этой причине нет оснований рассматривать как подтверждающие действие договора продажи недвижимости совершенные в отсутствие такого договора, оформленного по правилам ст. 550 ГК РФ, действия сторон, которые могут квалифицироваться как направленные на принятие фактического исполнения обязательств, связанных с продажей недвижимостью (п. 3 ст. 432 ГК РФ).
Договор продажи недвижимости по общему правилу не требует нотариального удостоверения. Исключение составляют отдельные случаи, предусмотренные законом. Нотариальная форма предусмотрена, в частности для:
-сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, за исключением сделок по отчуждению всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке* (1), сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей (ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", далее - Закон о госрегистрации);
-договоров, предусматривающих переход права собственности на жилое помещение, в случае, предусмотренном частью девятнадцатой статьи 7.3 Закона РФ от 15.04.1993 N 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации";
-сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделок по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (ч. 2 ст. 54 Закона о госрегистрации)* (2).
Кроме того, на договоры купли-продажи недвижимости распространяется общее правило, согласно которому сделка с объектом недвижимости должна быть нотариально удостоверена, если заявление о государственной регистрации представляется в орган регистрации прав посредством почтового отправления (п. 2 ч. 12 ст. 18 Закона о госрегистрации).
Не предусмотрена законом и необходимость государственной регистрации договора продажи недвижимости* (3). Такой договор считается заключенным с момента его подписания обеими сторонами (п. 1 ст. 433 ГК РФ, п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21). Государственной же регистрации подлежит переход права собственности на отчуждаемую недвижимость от продавца к покупателю (ст. 131, п. 2 ст. 8.1, п. 2 ст. 223 и п. 1 ст. 551 ГК РФ). Именно с момента такой регистрации у покупателя возникает право собственности на недвижимость, являющуюся предметом договора. Для третьих лиц переход права собственности на недвижимое имущество считается состоявшимся в момент внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). При этом стороны договора с момента его заключения в отношениях между собой не вправе недобросовестно ссылаться на отсутствие в ЕГРН записи об этом праве (см. п. 3 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25).
До 31.07.2019 ч. 1 ст. 42 Закона о госрегистрации предусматривала нотариальную форму для сделок по отчуждению всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.
Напоминаю, что нотариальная форма может быть придана договору по соглашению сторон. Если право возникает на основании нотариально удостоверенной сделки, государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется либо по заявлению любой стороны нотариально удостоверенной сделки, либо по заявлению нотариуса или его работника, уполномоченного в порядке, установленном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 N 4462-I (п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона о госрегистрации). При этом срок государственной регистрации прав по нотариально удостоверенным сделкам сокращен до 3 рабочих дней, следующих за днем приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, и до одного рабочего дня, если такие документы поступили в электронной форме (п. 9 ч. 1 ст. 16 Закона о госрегистрации). Отметим, что орган регистрации прав не несет ответственность за убытки, причиненные в результате государственной регистрации прав на основании нотариально удостоверенной сделки, которая признана судом недействительной или в отношении которой судом применены последствия недействительности ничтожной сделки (см. ч. 3 ст. 66 того же закона).
Положения ГК РФ, предусматривавшие необходимость государственной регистрации для ряда договоров купли-продажи, не применяются с 1 марта 2013 года (ч. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ).
Примерная форма договора>>>
9М
