Михайлов Роман Александрович
Автор публикации
Михайлов Р. А.Подписчиков: 1834
РейтингРейтингРейтингРейтингРейтинг333.6к

Как составить уведомление о продаже доли в квартире?

911 просмотров
424 дочитывания
2 комментария
На сегодня эта публикация уже заработала 34,15 рублей за дочитывания Зарабатывать

Как составить уведомление о продаже доли в квартире?

Уведомление о продаже доли в праве общей собственности на квартиру (образец см. в конце публикации) должно быть составлено в письменной форме с указанием продаваемой доли и ее цены.

Обязанность продавца уведомить сособственников о продаже доли

При продаже своей доли в праве общей собственности на квартиру постороннему лицу нужно иметь подтверждение того, что другие сособственники не намерены ее купить. Ведь они имеют преимущественное право на покупку доли по цене, за которую она продается посторонним лицам, и на прочих равных с ними условиях, кроме случая продажи доли с публичных торгов.

В связи с этим продавец доли должен письменно известить сособственников о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий ее продажи. Если сособственники не приобретут долю в течение месяца со дня извещения о продаже, продавец вправе продать ее любому лицу. Раньше указанного срока долю можно продать, если все сособственники письменно отказались от преимущественного права ее покупки.

В случае нарушения изложенных требований любой сособственник вправе в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. п. 1 - 3 ст. 250 ГК РФ).

При продаже доли одному из сособственников извещать других сособственников не нужно. При этом продавец самостоятельно определяет того сособственника, которому он желает продать свою долю (апелляционное определение Московского городского суда от 18.08.2017 по делу № 33-32557/2017).

Форма и содержание уведомления

Уведомление о намерении продать долю в праве общей собственности на квартиру должно быть составлено продавцом доли в письменной форме по числу других долевых собственников.

В уведомлении следует указать продаваемую долю и цену ее продажи (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

Также можно привести другие значимые условия, в частности: порядок расчетов; сохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа; наличие лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением; сроки передачи имущества. Вместе с тем такие условия не являются обязательными, и уведомление не должно содержать всех существенных условий договора купли-продажи доли (п. 2.1 Методических рекомендаций, утв. Решением Правления ФНП (Протокол № 03/16 от 28.03.2016) и направленных Письмом ФНП от 31.03.2016 № 1033/03-16-3 (далее - Методические рекомендации № 03/16); апелляционное определение Московского городского суда от 10.06.2015 по делу № 33-18531/2015).

Направление уведомления не обязывает продавца продать долю, он может передумать, и понудить его к продаже нельзя (апелляционное определение Московского городского суда от 28.11.2017 по делу № 33-48780/2017).

Порядок направления уведомления

Продавец может направить уведомление другим сособственникам, в частности, через нотариуса или по почте.

Следует учитывать, что при самостоятельном направлении письма с описью вложения содержание уведомления в последней не отражается, в связи с чем могут возникнуть сложности с подтверждением направления уведомления соответствующего содержания. Целесообразно направлять уведомление телеграммой, так как при необходимости можно получить ее копию (пп. "а" п. 35 Правил, утв. постановлением Правительства РФ от 15.04.2005 № 222).

Направление уведомления в электронной форме через нотариуса возможно только в случае, если нотариусу представлено соглашение между продавцом и участником долевой собственности об обмене юридически значимыми сообщениями в электронной форме, с указанием адресов электронной почты (ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате; п. п. 2.3, 2.4, 2.6 Методических рекомендаций № 03/16; п. 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25).

С 29.12.2020 также можно обратиться к нотариусу для направления уведомления в электронной форме удаленно, т.е. без личной явки к нему. Для этого необходимо направить в ФНП через единую информационную систему нотариата, в том числе с использованием Единого портала госуслуг, заявление с приложением необходимых документов в электронной форме, подписанные усиленной квалифицированной электронной подписью (ст. 44.3, ч. 4 ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате; ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ; п. п. 2, 3, 9, 10, 11 Порядка, утв. Приказом Минюста России от 30.09.2020 № 232).

Срок, по истечении которого доля может быть продана постороннему лицу, исчисляется с момента доставки уведомления сособственникам (п. 3.1 Методических рекомендаций № 03/16).

При этом уведомление считается доставленным и в тех случаях, когда оно поступило сособственнику, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или он с ним не ознакомился (например, уклонился от получения уведомления в отделении связи). Если корреспонденция была возвращена нотариусу по истечении срока хранения, датой доставки уведомления считается день его поступления в отделение связи по месту жительства адресата, который определяется, в частности, по календарному штемпелю на конверте (п. п. 3.2, 3.3, 3.4 Методических рекомендаций № 03/16; п. 67 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25).

Обратите внимание! По общему правилу продавец должен уплатить НДФЛ, если он владел долей менее установленного минимального срока. При этом он вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом либо уменьшить сумму полученного дохода на расходы, связанные с приобретением (получением) такой доли (в том числе за счет средств материнского капитала), (п. 6 ст. 210, п. п. 1 - 4 ст. 214.10, п. 17.1 ст. 217, ст. 217.1, пп. 1 п. 1, пп. 1, абз. 1, 17 - 22 пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ; п. 12 ст. 3 Федерального закона от 29.09.2019 № 325-ФЗ).

Образец уведомления (подготовлен специалистами КонсультантПлюс)

________________________________________

(Ф.И.О. сособственника 1)

адрес: ____________________________,

________________________________________

(Ф.И.О. сособственника 2)

адрес: ____________________________,

от _____________________________________

(Ф.И.О. продавца доли)

адрес: ________________________________,

телефон: ____________, факс: __________,

адрес электронной почты: _______________

Извещение (уведомление)

участников долевой собственности о намерении продать

свою долю в праве общей собственности на квартиру

постороннему лицу

_________________________________ (Ф.И.О. или наименование собственника) является собственником ________ (размер) доли в праве общей собственности на ___-комнатную квартиру по адресу: ________________________, кадастровый номер ______, общей площадью ______ кв. м, жилой - ____ кв. м.

Руководствуясь п. 2 ст. 250, ст. 289 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 4 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", __________________________________ (Ф.И.О. собственника) настоящим извещает участников долевой собственности о намерении продать свою долю в праве общей собственности на указанную квартиру постороннему лицу в течение ____ (_______) рабочих (календарных) дней по цене ____ (_____) рублей на следующих условиях: ________________________ (указать другие условия, на которых осуществляется продажа).

Согласно абз. 2 п. 2 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности указанной квартиры в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

"___"__________ ____ г.

Собственник (представитель):

_______________/_______________

(Ф.И.О.) (подпись)

--------------------------------

Информация для сведения:

По смыслу п. п. 1, 2 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об извещении можно признать исполненным, если продавец представит доказательства направления уведомления о продаже доли по месту жительства или последнему известному месту жительства сособственников (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.11.2013 N 5-КГ 13-109).

В смысле разъяснений п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение. Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (п. 1 ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято и сделка повлекла соответствующие последствия (например, договор считается расторгнутым вследствие одностороннего отказа от его исполнения).

По смыслу ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность продавца уведомить других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать исполненной с момента доставки адресатам соответствующего сообщения (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.02.2015 N 5-КГ 14-136 (Судебная коллегия по гражданским делам)).

По материалам («Электронный журнал «Азбука права», 2021)

P.S. ПЕРЕЧЕНЬ ОФИЦИАЛЬНЫХ ИСТОЧНИКОВ ОФИЦИАЛЬНОЙ ИНФОРМАЦИИ - Подробнее ➤

Labor est etiam ipse voluptas
Ваш рейтинг должен быть не менее 500 для оценки публикации
6 / 0
нет
Показать комментарии (2)
Заработали сегодня
Посмотреть
Ежедневный конкурс лучших постов Подробнее

Читайте также