Коллективные инвестиции отличается от других форм тем, что совместное владение активом предполагает наличие управляющего или группы лиц, которые ведут объект. О том, что коллективные инвестиции снимают конфликт интересов сторон, рассказал в беседе с Bankiros.ru коммерческий директор инвестиционной компании AKTIVO Михаил Костромин.
Ощутимая прибыль для участников процесса
В основе конфликта интересов лежит классическая ситуация: желание заработать больше и быстрее. Но было бы непродуктивно, списать эту историю на человеческий фактор. Ошибка заложена в самой системе, а коллективные инвестиции возникли как решение ряда таких системных ошибок. Например, невозможность стать владельцем крупного и рентабельного актива с небольшим доходом.
Коллективные инвестиции предполагают уменьшение посредников в «пищевой» цепочке. До распространения формата, инвесторам приходилось включаться в последовательность из трех-четырех элементов. Каждая сторона накладывает проценты за работу сверху изначальной цены и в итоге финальная прибыль собственника заметно уменьшается. При этом и сами посредники не получают должную прибыль, не чувствуют удовлетворения, потому что часть дохода постоянно уходит другим элементами в цепочке, а значит повысить свой процент до справедливой оплаты работы — это риск потерять клиента в принципе, поскольку его прибыль упадет. Коллективные инвестиции сокращают эту цепочку до минимума. Приведу пример, как это устроено в AKTIVO: инвестор уплачивает фиксированный процент от сделки компании на этапе покупки пая, а затем фиксированный процент снимается за ведение объекта. В таком случае управляющий видит прямую зависимость своей работы в виде процента от прибыли объекта, без необходимость делиться им с другими звеньями цепи.
Психологическая база
В конфликте интересов участвуют не статусы и должности, а живые люди. А значит для них свойственно понятие мотивации. Инвестор доволен, если видит, что управляющий приносит ему доход и оплата его услуг окупается. Управляющий рад, получать видимый доход от своей работы и влиять на него. Как это решается со стороны финансовой мотивации — я упомянул в прошлом пункте. Но есть и другая сторона вопроса — операционная текучка. Часто управляющие скованы некомпетентным собственником. Это приводит к демотивации топ-менеджеров, которые не могут принимать реальные управленческие решения. Вот и получается, что управляющие видят, как увеличить прибыль и даже его мотивация построена на этом, но собственник не позволяет принять решение по личным соображениям, в итоге все теряют в прибыли.
В формате коллективных инвестиций, все операционные процессы лежат на управляющих. Пайщики получают полностью пассивный доход, очищенный от текущих расходов — и они не включаются в операционку, соответственно в числе управляющих объектом всегда находятся не только высоко-мотивированные специалисты, но и люди, которые умеют решать вопросы и отлаживать процессы. Как раз такому типу личности строго противопоказаны увлекающиеся собственники, которые далеки от профессионального подхода.
Проверка на старте и прозрачность
Отдельно выделю базу, на которой возникает конфликт интересов: неэффективный актив, который не позволяет отстроить процессы, а значит получать прибыль и управляющему и собственникам. Если кирпичи у здания плохие, оно развалится. С коллективными инвестициями та же история. Если на старте пайщики получают в собственность нерентабельный актив или, что еще хуже, незаконно построенный, то безусловно управляющие вынуждены будут столкнуться с теми вопросами, которые повлияют на развитие объекта. Именно поэтому модель коллективных инвестиций предполагает глубокий due diligence, при котором сразу проверяются все критические моменты: законность постройки, состояние объекта, конкурентное окружение сейчас и в перспективе, трафик и другие факторы, которые влияют на коммерческую эффективность.
После того, как управляющие начинают заниматься объектом, включается второй важный базис — прозрачность. Каждый пайщик должен иметь возможность просмотреть, что происходит с объектом. И управляющий заинтересован в этой прозрачности, ведь пайщиков много и система должна быть кристально понятной и прозрачной, чтобы не возникло конфликтных вопросов между пайщиками, и каждый мог понять, как идет денежный поток и сколько он получает. Как ни странно, такой подход помогает изменить индустрию и сделать понятный «паспорт» объекта, с известной коммерческой историей, которую может оценить будущий собственник — это то, чего так не хватает инвестициям в принципе. Показательный пример: еще несколько лет назад рынок коммерческой недвижимости был похож на сайт с объявлениями и типичные барахолки — об объекте было неизвестно практически ничего. Сейчас, благодаря коллективным инвестициям, культура изменилась.
Коллективные инвестиции – это высокоэффективная модель, которая не ставит ни одного участника процесса в уязвимое положение. Именно поэтому конфликта интересов нет, а рост прибыли и финансов ограничен только горизонтом ожидания.
подробнее
39.2к
