Как согласовать перепланировку квартиры?

Минстрой России разработал законопроект, ужесточающий наказание для граждан, которые производят самовольную перепланировку жилого помещения, не учитывая интересы других жильцов и при этом создавая опасные или аварийные ситуации. В соответствии с этой инициативой, размеры штрафов за нелегальные перепланировки могут составить от 2 до 300 тысяч рублей.

Правовая инструкция 9111.ru расскажет, как согласовать перепланировку жилого помещения – какие действия нужно предпринять собственнику и какие документы подготовить.

Перепланировка и переустройство – в чем разница?

Собственники знают, что они вправе распоряжаться жильём по своему усмотрению – в том числе, вносить изменения в его внешний вид в соответствии со своим вкусом и финансовыми возможностями. Однако закон ограничивает свободу этих манипуляций – запрещены «переделки», которые могут нанести вред несущим конструкциям или инженерным сетям жилого дома, не столь масштабные изменения требуют согласования с уполномоченным на это органом.

Статья 25 главы 4 Жилищного кодекса РФ разъясняет, что согласовывать нужно те изменения, которые требуют внесения правок в технический паспорт жилья. В частности, если после переоборудования помещения изменяется его конфигурация (например, количество комнат, их площадь, положение друг относительно друга, внешнее очертание), то такие работы называются перепланировкой. Если же хозяин жилья хочет только лишь перенести некие коммуникации (предположим, электрические или сантехнические сети) – то это будет уже переустройство.

Остальные случаи, например, обычный косметический ремонт, замена сантехнических приборов, труб, радиаторов и т.п. - никакого согласования не требуют.

Перепланировка помещения – список документов

Согласование перепланировки – процедура обязательная. Она проводится в основном из соображений безопасности, так как собственник, не обладающий специальными знаниями, может нарушить работу важнейших инженерных сетей, повредить конструкции и коммуникации, изменить так называемый тепловой контур дома, а в отдельных случаях и вовсе привести жильё в состояние аварийного.

Итак, необходимы следующие документы:

• Проект перепланировки. Наиболее важный документ, в котором отражены все будущие изменения в квартире, а также приведены необходимые расчеты и обоснования. Заказать его можно у специализированных организаций – в зависимости от региона и других индивидуальных условий стоимость проекта может составить от 8 до 40 тысяч рублей и выше.
• Заявление о переустройстве (бланк можно получить в организации, занимающейся согласованием).
• Правоустанавливающие документы на жильё – договоры купли, продажи, дарения, приватизации и прочие, указывающие на право собственности.
• Технический паспорт на квартиру. Его выдаёт исключительно ФГУП «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное БТИ». Собственнику следует обратиться в региональное отделение БТИ по месту нахождения квартиры – там документ изготовят в течение нескольких дней.
• При наличии можно приложить к пакету документов кадастровые планы, другие технические документы, которые содержат описание жилого помещения (в соответствии со статьей 47 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).
• Письменное согласие всех лиц, проживающих в квартире, в том числе временно отсутствующих.
• Если речь идёт о здании, которое представляет собой культурную, историческую или архитектурную ценность, то потребуется заключение местного органа по охране памятников архитектуры о том, что перепланировка не повредит зданию и не нарушит его облик (например, в большинстве регионов запрещено устанавливать кондиционеры и штробить под них стены на лицевых фасадах исторических зданий).
• Паспорт заявителя.
• В случае, если заявитель действует от лица другого гражданина, инициирующего перепланировку, нужно предоставить нотариальную доверенность по установленной форме.

Жилищное право: куда подавать документы для перепланировки квартиры

В разных регионах занимаются согласованиями и выдают соответствующие подтверждения или отказы разные учреждения. В большинстве случаев это будет администрация муниципального образования или её структурное подразделение. Также согласовывающим органом может быть администрация района или сектор по вопросам ЖКХ в её составе.

В одной из этих организаций можно получить исчерпывающий список документов, в том числе возможных дополнительных, установленных местным регламентом. Со дня подачи пакета документов администрация должна ответить в течение 45 дней. Возможный отказ должен быть обязательно обоснован какой-либо весомой причиной (все возможные варианты изложены в статье 27 Жилищного кодекса РФ).

Завершение перепланировки

Получив разрешение, собственник может приступать к работе, по окончанию которой он обязан вновь обратиться в тот же орган и подать письменное заявление о завершении перепланировки.

После этого в строго оговоренный срок жилое помещение посетит специальная приёмочная комиссия и сверит результаты работы с изначальным проектом перепланировки. В соответствии со статьей 28 ЖК РФ члены комиссии в конце приёмки подписывают акт, которым подтверждается выполнение всех оговоренных условий.

Далее собственнику необходимо обратиться в местный орган государственного кадастрового учёта и написать заявление о том, что в его жилье была проведена перепланировка. Орган кадастрового учёта запросит у администрации (или её структурного подразделения, которое согласовывало переустройство) упомянутый выше акт и на основании заявления, акта и технического плана квартиры внесёт изменения в ГКН - государственный кадастр недвижимости (письмо ФГБУ «ФКП Росреестра» от 26.06.2013).

Далее в территориальный филиал Росреестра по месту нахождения квартиры нужно предоставить:

• проект перепланировки;
• технический паспорт на квартиру;
• постановление об утверждении Акта приёмки работ, выполненных по перепланировке;
• сам акт приёмки;
• поэтажный план с нанесенной на нем квартирой.

Используя эти документы, кадастровый инженер изготовит новый технический план, который собственник должен будет получить в том же филиале Росреестра. На основании нового плана составляется новый кадастровый паспорт.

Наконец, собственник должен предоставить все эти документы в территориальное отделение УФРС – Управление федеральной регистрационной службы, где составят новый правоустанавливающий документ – свидетельство о государственной регистрации, в котором будет упомянуто право собственника на обновлённое жильё.

Договор дарения жилого помещения — что нужно знать?>>

Как правильно сдать жилье в аренду?>>