Аварийный, ветхий, непригодный.

Необходимые пояснения.

Для начала напомню, что понятия «ветхий дом», «ветхое жилье или помещение» в современной нормативно-правовой и нормативно-технической практике не существует. В обиходе его применять продолжают отчасти по инерции, а еще больше потому, что надо как-то именовать объекты, которые аварийными официально не признаны, но здравый смысл подсказывает (а иногда просто вопиет), что проживание в них нормальным никак не назовешь.

Есть «Методические рекомендации по защите прав участников реконструкции жилых домов различных форм собственности», утвержденные Госстроем РФ в 1998 году, согласно которым ветхое состояние здания - состояние, при котором конструкции, основание (здание в целом) в результате высокого физического износа перестают удовлетворять заданным эксплуатационным требованиям.

«Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда» 2004 года уточняет, какой износ основных конструкций здания означает достижение ветхого состояния: для каменных домов - свыше 70%, деревянных домов со стенами из местных материалов, а также мансард - свыше 65%, основные несущие конструкции сохраняют прочность, достаточную для обеспечения устойчивости здания, однако здание перестает удовлетворять заданным эксплуатационным требованиям.

Такие пособия и методики, хоть и не являясь нормами, все же кое-что проясняют, но не успокаивают. В самом деле, тот же здравый смысл усиленно возражает против утверждения о безмятежном проживании на наполовину сгнивших деревянных перекрытиях.

Тем не менее до того момента, пока жилье — отдельное помещение, квартира, дом в целом, - не будет признано аварийным, наше законодательство считает, что в нем жить можно. Точка.

Как признать жилье аварийным.

Однозначно непригодным для проживания, аварийным жилое помещение или многоквартирный дом (МКД) в целом можно признать только по решению межведомственной комиссии, порядок созыва и деятельности которой регламентируется «Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом», которое утверждено постановлением Правительства

Российской Федерации от 28 января 2006 года N 47.

Воды в этом Положении предостаточно, досконально его анализировать сейчас не является моей целью. Суть в том, что владельцу жилья, обитающему в невозможных, по его мнению, условиях, надо пробить лбом не одну стенку, чтобы добиться признания отдельной квартиры или дома непригодными для проживания и быть выселенными оттуда в новые апартаменты.

Во-первых, вначале необходимо обратиться в администрацию муниципального образования с заявлением о создании межведомственной комиссии и о проведении этой комиссией оценки (обследования) жилого помещения для решения вопроса о его пригодности (непригодности) для проживания. Работа комиссии, как у нас водится, изрядно зарегламентирована, многоступенчата и неспешна. Но не в этом фишка.

А в том, что заявитель должен представить на рассмотрение комиссии кроме "обычного"пакета свидетельств, договоров, выписок и пр., " заключение

юридического лица, являющегося членом саморегулируемой организации,

основанной на членстве лиц, выполняющих инженерные изыскания и имеющих право на осуществление работ по обследованию состояния грунтов оснований зданий и сооружений, их строительных конструкций (далее специализированная организация), по результатам обследования элементов ограждающих и несущих конструкций жилого помещения." Упоминается этот документ среди прочих в 44-ом и 45-ом пунктах Положения, но на деле он имеет чуть ли не решающее значение для исхода дела. Заключение организации-члена СРО – техническое обоснование ваших претензий к состоянию квартиры или дома в целом. Без него комиссия завернет заявление без рассмотрения.

Чтобы такое заключение имело весомое доказательное значение, его содержание должно давать однозначную характеристику жилого помещения или МКД как непригодных для проживания - если, конечно, они реально такими являются. И вот тут могут обнаружиться «подводные камни», которые могут оказаться препятствием для достижения искомой цели.

Найти нужную проектно-изыскательскую фирму не так сложно – на рынке услуг их достаточно. Не промахнуться только: нужна организация, имеющая право и возможности проводить именно обследование (обследование – частный случай изысканий) грунтов, строительных конструкций и санитарно-гигиенических условий.

Но кроме этого, при оформлении с ней договора надо грамотно составить техническое задание. Потому что эти ребята – люди тоже вполне грамотные, они сделают то, что им зададут – ни больше, ни меньше. Тут не лишней была бы помощь технического специалиста, способного исчерпывающим образом обрисовать объем и направление обследовательских работ. Да, это может оказаться недешево, но только полнота информации даст пусть не гарантию нужного решения межведомственной комиссии, но реально может его приблизить.

Что нам предлагает Минстрой?

Следует заметить, что и при наличии «хорошего», подтверждающего аварийность объекта заключения специализированной организации комиссия может вынести вердикт «о выявлении оснований для признания помещения подлежащим капитальному ремонту, реконструкции или перепланировке». То есть сноса и отселения тогда не произойдет. Такое решение в принципе можно оспорить в судебном порядке, по Кодексу административного судопроизводства, а это – отдельная песня.

И тут появляется Приказ Минстроя РФ № 610/пр от 26.08.2021 г. "Об установлении Порядка признания многоквартирных домов находящимися в ограниченно работоспособном техническом состоянии". Здесь на сайте он уже обсуждается, и в частности, по мнению уважаемой Татьяны Дмитриевны, Подробнее ➤

вводит дополнительную ступеньку, перед тем, как дом можно признать аварийным.

Я бы, со своей стороны, не стал категорично признавать этот документ неким барьером на пути к вынесению жилому объекту «окончательного приговора».

Причины:

1. Минстрой – рангом пониже Правительства РФ, и данный приказ вовсе не отменяет Постановление № 47, по которому наниматель или собственник по-прежнему может инициировать признание аварийным жилого помещения или дома.

2. В приказе речь идет именно о многоквартирных домах в целом, причем если все помещения в МКД находятся в федеральной собственности, то в ту самую межведомственную комиссию включают с правом решающего голоса представителя федерального органа исполнительной власти или учреждения, в чьем оперативном управлении (или хозяйственном ведении) находится данный объект. Такими объектами, например, являются старые «общаги» - наследие советских времен.

3. Согласно пункту 8 Приказа комиссия рассматривает заявление собственника (нанимателя) жилого помещения в МКД с приложением всё того же заключения проектно-изыскательской организации-члена СРО ИЛИ решение исполнительного органа власти или местного самоуправления о проведении обследования дома с приложением опять же заключения специализированной организации. То есть при надлежащей организованности жильцов-нанимателей можно инициировать заказ на проведение обследования от лица органов власти – а это мероприятие, как уже упоминалось, может оказаться весьма недешевым.

4. Пункт 7 Приказа регламентирует содержание заключения об обследовании, практически представляющее собой готовое, детально изложенное техзадание для специализированной организации. Отдельно указывается, что заключение должно содержать, кроме констатации состояния МКД, перечень мероприятий по восстановлению или усилению конструкций и (или) грунтов основания и последующем мониторинге технического состояния такого многоквартирного дома.

5. И в итоге принятое решение комиссии о признании МКД находящимся в ограниченно работоспособном техническом состоянии органы власти должны внести в АИС «Реформа ЖКХ». Дом ставится на учет.

Вывод.

Таким образом само по себе это не решение вопроса о ремонте, реконструкции или тем более признании дома аварийным. Ограниченно работоспособное техническое состояние – некий аналог, замена термина «ветхое жилье». При грамотном применении положения данного приказа действительно можно использовать как переходный этап к признанию дома аварийным. Причем, повторяю, никто не отменяет возможности действовать «напрямую», по Постановлению № 47.

Ваше мнение?