Ныне действующим Жилищным кодексом РФ установлено, что капитальному ремонту в многоквартирных домах (МКД) подлежит только общее имущество собственников помещений, причём определение сроков проведения таких ремонтов, объём выполняемых работ, подбор исполнителей, заключение с ними договоров, контроль за проведением ремонтных работ и их оплату, как правило, должен производить создаваемый в каждом субъекте Федерации региональный оператор, на счёт которого собственники помещений обязываются переводить средства, необходимые для проведения капитального ремонта принадлежащего им имущества.
Определять размер минимального взноса на эти цели предоставлено субъектам Федерации.
На просторах Интернета и на различных собраниях, диспутах развернулась дискуссия: платить или не платить эти взносы? По мнению большинства населения нашей страны, данная норма закона противоречит Конституции Российской Федерации, ухудшает положение граждан, с которыми власти стараются не советоваться, а выдают свою точку зрения о том, что все правильно и законно, как единственно верную. Мнение государственных органов, озвучиваемое ими через своих служащих, о том, что поскольку закон существует, то исполнение его всеми гражданами обязательно: хотят они или не хотят, согласны или не согласны, но платить должны, всячески ими пропагандируется и утверждается. Тем более, что принятый 3 ноября 2015 г. федеральный закон № 307-ФЗ ужесточает ответственность собственников за неуплату этих взносов в срок.
Так платить или не платить? Давайте попробуем проанализировать всё по порядку. Безусловно, статья 210 Гражданского кодекса РФ и статья 30 Жилищного кодекса РФ, четко устанавливают обязанность собственника содержать свою имущество в надлежащем состоянии. И это правильно, и с этим спорить нет никакой необходимости. С нашей точки зрения вопрос заключается лишь в том, какие суммы и как должны быть собраны для проведения такого ремонта, каковы сроки его проведения, каков порядок сбора средств, кто должен определять объем капитального ремонта многоквартирных домов (поскольку речь идет о ремонте именно многоквартирных домов). Безусловно, с точки зрения, основанной на законе, все эти вопросы должны решаться собственниками, в данном случае, в лице их Общих собраний собственников помещений многоквартирных домов. Это основывается на статье 44 ЖК РФ, определяющей компетенцию Общего собрания и наделяющей единственно его полномочиями для принятия решений по всем подобным вопросам. Это основной принцип.
Капитальный ремонт – это не аварийный ремонт; он должен производиться не тогда, когда в сооружении появляются те или иные серьезные признаки разрушения строительных конструкций, либо неожиданного выхода из строя инженерного оборудования, или другие недостатки, требующие срочного устранения. В этих случаях выполняются аварийные ремонты. Капитальный ремонт и текущий ремонт в строительстве являются частью забытой сегодня системы планово-предупредительных ремонтов, проведение которых было направлено на предупреждение возможных аварийных состояний дома, на поддержание их в постоянном нормальном, благоприятном для жителей состоянии. Капитальный ремонт служит для восстановления утраченных в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека первоначальных качеств, ухудшения с течением времени эксплуатационных свойств и снижения стоимости зданий и сооружений, из-за их физического или морального износа.
Что из этого следует? Из этого следует, что срок проведения капитальных ремонтов определяется изначально в момент сдачи дома в эксплуатацию, исходя из установленной строительными нормами нормативного срока его эксплуатации. Любое здание возводится с таким расчетом, чтобы в нем в течение этого срока сохранялись все параметры, предусмотренные проектом. Проведение плановых капитальных и текущих ремонтов необходимо именно для того, чтобы поддерживать эти параметры в определенных пределах, то есть обеспечивать надежность всего здания. Межремонтный цикл, устанавливаемый для каждого дома определенной конструкции, определяется очень просто. Общий срок эксплуатации делится на равные части, в конце каждой из которых должен производиться капитальный ремонт. В годы между капитальными ремонтами регулярно выполняются текущие ремонты сооружения. Если установленный срок службы данного дома 50 лет, то согласно нормативам в период его эксплуатации должен быть произведен один капитальный ремонт. При бóльших сроках эксплуатации могут быть проведены два или более капитальных ремонта. То есть, если срок эксплуатации дома определен в 100 лет, а по условиям его эксплуатации необходимо произвести два капитальных ремонта, то каждый из них должен производиться через 33 года. Значит, первый через 33 года, следующий – через 66-67 лет эксплуатации здания, через 100 лет здание может быть снесено и на его месте построено другое. Либо, по окончании срока эксплуатации, собственниками может быть принято решение о проведении крупномасштабных восстановительных работ и продлении эксплуатации дома на какой-то срок.
Срок проведения капитального ремонта не может и не должен определяться иначе. Он не зависит от реального состояния того или иного сооружения. Он зависит только от нормативного износа здания. С другой стороны, перед проведением капитального ремонта специалистами должен быть произведен осмотр объекта, определено его состояние на данный момент с учётом морального износа и определены виды материалов, технологий и объёмы необходимых работ.
Капитальный ремонт может производиться только в отношении всего здания и всех его составляющих. Почему? Потому что, в большинстве случаев в многоквартирном доме невозможно четко определить какое имущество является общим имуществом собственников помещения, а какое их частной собственностью. К примеру, фасадные окна, с одной стороны, являются общим имуществом, а с другой стороны, это частная собственность гражданина. Двери из холла в квартиры – то же самое. Ну и наконец, перекрытия, на которые очень часто уложена электропроводка или какие-либо другие сети. Во многих домах электропроводка лежит на перекрытиях и через отверстия в них провода достигают потолочных светильников в расположенных этажом ниже помещениях. Зачастую электропроводка выполнялась алюминиевыми проводами, которые недостаточно надежны, отчего требуют замены на провода из меди. В любом случае при проведении капитального ремонта такая замена должна быть произведена. Если не делать, как считают сегодня те люди, которые определяют объем капитального ремонта, какие-либо работы, связанные с поддержанием перекрытий в надлежащем состоянии, не делать в предупредительном порядке замену электропроводки, в квартирах сохраняется опасность выхода их из строя. Да в домах, где эти перекрытия выполнены из железобетонных плит, имеющих значительный срок службы, такая возможность маловероятна. Но если не произвести своевременную замену их в домах с деревянными перекрытиями, то в любой момент такие перекрытия могут рухнуть на голову жителей. Не говоря уже о том, что неисправность электропроводки может привести к пожару. Так можно или нельзя производить частичный капитальный ремонт здания, как бы он не назывался: выборочный капитальный ремонт, ремонт общего имущества МКД или как-то еще иначе?
Безусловно – нельзя. Система планово-предупредительных ремонтов четко определяет, что все, без исключения, узлы, механизмы, детали оборудования или сооружений должны доводиться при капитальном ремонте до первоначальной степени работоспособности. Износ и потеря первоначальных свойств материалов и конструкций – процесс объективный, не зависящий от общественного строя или системы управления хозяйством. А вот их скорость напрямую зависит от своевременности и качества проведения планово-предупредительных ремонтов.
Объем капитального ремонта, безусловно, зависит от фактической степени физического износа ремонтируемых частей здания. Но это не всё. С течением времени появляются более качественные, более технологичные, более долговечные, более привлекательные материалы, новые технологии, и соответственно меняется взгляд на то, что необходимо делать при капитальном ремонте, то есть если физический износ здания предусматривает приведение его в первоначальное состояние с некоторыми нюансами, то моральный износ определяет дополнительные работы по замене или приведению в надлежащее состояние частей здания не только из-за их физического износа, но и из-за того, что по эстетическим или иным взглядам, или изменившимся строительным требованиям, необходимо такой ремонт делать. Например, появились новые материалы. В соответствии с действующими нормами их можно применять, можно не применять. К примеру, раньше плинтусы были все деревянные, сейчас плинтусы делаются из пластика, они более эстетичны, они технологичны, они, как правило, имеют каналы для укладки различных кабелей. Поэтому, имеет смысл деревянные плинтусы заменить. Хоть они могут служить еще долго. Точно так же во многих случаях целесообразно при производстве капитального ремонта заменять металлические трубопроводы на изготовленные из пластика, а деревянные перекрытия на железобетонные. Вот что такое моральный износ отдельных частей здания. Он зависит от научно-технического прогресса. Появление эффективных строительных материалов, конструкций или более совершенных архитектурных и инженерных решений приводит к ускоренному «старению» дома, вплоть до принятия решения о нецелесообразности его дальнейшего использования.
Очевидно, что никакой частичный капитальный ремонт здания или сооружения физически выполнить невозможно. Поэтому о нём нет смысла и говорить. Необходимо просто вернуть старую систему планово-предупредительных ремонтов, тем более что никаких оснований, кроме отражающих технический прогресс, для изменения существовавших базовых норм не существует.
Как же можно и нужно собирать деньги на предстоящий капитальный ремонт? Прежде всего, с этим должны определиться сами собственники. Есть всего лишь два способа. Первый: собирать эти деньги непосредственно перед выполнением капитального ремонта. И второй: постепенно накапливать их на целевом счете в банке, для того чтобы к моменту проведения капитального ремонта они были собраны.
Существовавшая в годы советской власти система предусматривала накопление денег для проведения будущих капитальных ремонтов именно по второму способу. Каким же образом определялись размеры таких отчислений (правильно их будет называть так) на капитальный ремонт, которые имели свое точное название – амортизационные отчисления. Они определялись исходя из срока службы и первоначальной стоимости строительства дома. Поскольку износ дома в этом случае считается нормативно, то и размер амортизационных отчислений тоже считается нормативно и достаточно просто. Приняв, что износ происходит равномерно и в конце нормативного срока он равен 100%., т.е. ресурс здания выработан полностью, а его стоимость из-за износа к концу срока эксплуатации равна нулю, на счету в банке для компенсации должна лежать сумма денег, соответствующая действительной стоимости строительства такого же здания в современных условиях. Это и есть восстановительная стоимость здания.
Как же определить её сегодня для каждого дома?
Если ещё полстолетия назад вопрос решался просто: она во всех случаях равнялась первоначальной стоимости его строительства, то сейчас всё изменилось. Изменились условия, меняется курс рубля, поэтому сумма, которая была истрачена при строительстве здания, сегодня уже не может быть равной той, которая окажется на специальном счете дома в конце срока его эксплуатации. Она, в любом случае, должна быть проиндексирована на этот момент (вместо индексации первоначальных сумм можно просто определить сметную стоимость строительства точно такого же дома сегодня). Вот единственная поправка, которая обязательно должна быть сделана исходя из новых экономических условий нашей жизни.
Если капитальные ремонты выполнялись, естественно, на счете в банке должна лежать сумма амортотчислений, из которой исключены те деньги, которые пошли на производство таких капитальных ремонтов. То есть, подводя итог, если срок эксплуатации здания 100 лет, а капитальный ремонт дома не делался, то через 100 лет после сдачи его в эксплуатацию стоимость самого здания должна быть равна нулю, а на счете должны лежать 100% денег, потраченных изначально на строительство. Следовательно, ежегодный размер амортотчислений равен одному проценту стоимости этого строительства. Если в доме много собственников, то эта сумма делится между ними пропорционально площади помещений, которыми они владеют, и ежемесячный взнос, если таковой будет установлен, определяется как 1/12 часть от 1% годовых отчислений. Отчисления в банк (именно отчисления, а не взнос или еще что-то) это не плата за какие-то услуги. Это – не оплата будущего капитального ремонта¸ который то ли будет, то ли нет. Может быть здание разрушится раньше. Это деньги собственников. И никого больше. Соответственно, только они могут определять целевое назначение этих денег с учетом норм закона.
Эти нормы закона должны точно определять цели, на которые можно расходовать средства, находящиеся на этом счёте, поскольку он целевой. На проведение капитальных ремонтов, на снос данного здания и постройку на его месте нового, на строительство капитальных объектов на земельном участке дома, что тоже возможно. Ни на какие другие цели эти деньги не могут быть направлены. Почему? Они возмещают износ здания, произошедший в связи с его эксплуатацией. Поэтому говорить о том, что мы сегодня живем в здании, а платим за капитальный ремонт, который будет произведен через 30 лет¸ когда нас не будет, нельзя. Мы оплачиваем тот износ, который уже произошел из-за того, что мы живем в этом здании, эксплуатируем его.
Амортизационные отчисления должны производить все, без исключения, собственники вне зависимости от их возраста, имеющихся льгот и т.д. А льготы должны быть целевыми и приходить к гражданам льготных категорий в соответствии с законом через жилищные субсидии. Тогда все становится на свои места, тогда в любом случае дом имеет возможность собрать такие деньги без особого напряжения и выполнять капитальный ремонт в срок. Так, как это всегда делали жилищные кооперативы.
Объем капитального ремонта перед его проведением определяется собственниками. Это их и только их право. Может захотят сделать евроремонт, тогда они внесут дополнительные деньги под это. Может вообще захотят произвести серьёзную реконструкцию здания, как это уже делается, когда надстраиваются этажи, увеличивается площадь помещений этого дома. Это они тоже имеют право сделать, если такое допускается строительными и градостроительными нормами. Государственные органы в этом случае могут и должны им помогать. Принимать же решения об этом могут только собственники и никто больше.
(окончание статьи в следующей публикации)
Анатолий Рекант
11.06.2016 г. – 27.10.2021 г.
Если публикация понравилась, прошу поставить лайк, если не понравилась, то дизлайк. Любая оценка очень важна!
Прошу оценить, высказать своё мнение о ней и поделиться с друзьями
