Апартаменты. Основные отличия апартаментов от жилых помещений.

131 просмотр
59 дочитываний
8 комментариев

Добрый день, уважаемые подписчики и читатели моих публикаций, поздравляю Вас с наступлением 2022 года и желаю вам в наступившем году крепкого здоровья, позитивных эмоций и реализацию задуманных планов. В данной публикации я хочу продолжить тему совершения безопасных сделок по купле – продажи недвижимого имущества, и рассказать вам про апартаменты: отличия от жилого помещения, виды, способы вложения и инвестирования денежных средств, а также как правильно выбрать и безопасно их купить.

Апартаменты –

это, с юридической точки зрения, нежилое помещение со свободной планировкой, расположенное в не жилом доме (административном здании, гостинице, офисном деловом центре) имеющее статус коммерческого помещения с возможностью проживания.

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, то есть отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ).

Учитывая, что апартаменты жилым помещением не являются, то к такому помещению предъявляется меньше требований чем к квартире, т.е. при вводе апарт – отеля в эксплуатацию проверка соблюдения требований по уровню шумоизоляции или на соответствие санитарным и техническим правилам и нормам, по коэффициенту естественной освещенности не проводится.

Строительство апартаментов или апарт – отелей осуществляется на земельных участках. Категории земель: земли населенных пунктов, для размещения гостиниц, гостиничное обслуживание, размещение зданий гостиничного типа или земли общественного – делового значения.

Важно: на этапе выбора апартаментов необходимо установить, на каком земельном участке расположен апартамент, так как от вида земельного участка зависит возможность комфортного проживания, а также безопасного приобретения.

Вид использования земельного участка указан в кадастровом паспорте и выписке ЕГРН, с которыми можно ознакомиться у застройщика или на сайте публичной кадастровой карте.

Следовательно, для строительства апартаментов существует два вида использования земельного участка: 1. Для размещения зданий гостиничного типа; 2. Для объектов общественно-делового значения.

Для совершения безопасной сделки купли – продажи апартамента необходимо выбирать апартамент, построенный на земельном участке с видом разрешенного использования – для размещения зданий гостиничного типа/для размещения гостиниц. Потому что в таком варианте правоотношения с застройщиком апартамента будут регулироваться на основании Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Если у застройщика земля общественно-делового значения, то важно из кадастрового паспорта установить вид разрешенного использования земельного участка. Если есть пункт про гостиницы, то это вам подходит. Если пункта про гостиницы нет, то это офис — тогда не получится сделать регистрацию и жить, как в квартире. Физически жить возможно, но по документам нет.

Право собственности: Собственники апартаментов также как и жилых помещений вправе совершать сделки купли – продажи, мены, дарения, аренды, т.е. владеть, пользоваться и распоряжаться апартаментами.

В настоящее время в Государственной Думе находится на рассмотрении законопроект по апартаментам, который приравнивает апартаменты к жилому помещению, однако данные нормы будут относится только к тем апартаментам, которые были построены после вступления закона в силу.

Необходимо также рассмотреть основные отличия апартаментов от жилых помещений

Регистрация по месту жительства.

В апартаментах гостиничного типа или апарт – отелях, т.е. в нежилых помещениях, построенных, как ранее уже указывалось, на земельном участке, с видом использования для размещения гостиницы/отеля возможно оформить временную регистрацию по месту жительства сроком на 5 лет. В случае же, если вид использования земельного участка, на котором расположен апартамент, указан как офис или деловое пространство, то оформить временную регистрацию не представляется возможным. В жилом же помещении собственник может оформить как временную, так и постоянную регистрацию, которая позволяет воспользоваться государственными услугами такими как: приоритет поступления в дошкольное учреждение или общеобразовательное учреждение, территориально расположенное вблизи места регистрации; оформление льгот на оплату услуг ЖКУ; прикрепление к государственному медицинскому учреждению, а также получение иных видов услуг, льгот и мер поддержки.

Содержание общего имущества многоквартирного дома.

Апартамент является нежилым коммерческим помещением, следовательно приобретая апартамент собственник не является совместным собственником части здания, в котором расположен апартамент по сравнению с МКД, собственники которого автоматически становятся владельцами части фасада, подвала, чердаков, иных нежилых помещений и на общем собрании всех собственников вправе определить возможность сдавать часть данной собственности в аренду с распределением поступающих денежных средств с целью уменьшения расходов на содержание совместного имущества. Также собранием возможно сменить управляющую компанию. В случае с апартаментами ситуация несколько другая. Владелец апартамента не становиться владельцем части здания, в котором расположен апартамент, следовательно не имеет возможности контроля и управления над имуществом апартамента. Управляющая компания вправе сдавать часть имущества в аренду коммерческим организациям, в том числе без согласия собственников апартаментов, а также размещать на территории апарт-отеля производственные и коммерческие помещения и здания.

Налогообложение.

Налоговым кодексом РФ предусмотрена обязанность собственников имущества уплачивать налоги, установленные в соответствии с коэффициентами, расчет которых производиться в процентном соотношении от кадастровой стоимости.

Для жилых помещений установлен коэффициент 0,1% от кадастровой стоимости, при этом законом предусмотрен вычет на 20 кв.м. Для квартир, стоимостью более 10 миллионов рублей ставка составляет 0,15%.

На апартаменты коэффициент составляет 0,5% от кадастровой стоимости без налогового вычета, при этом, если апартамент расположен в деловом центре, то размер ставки составляет 2%. Однако стоит обратить внимание, что кадастровая стоимость апартаментов как правило ниже раза в 3 кадастровой стоимости жилых помещений, следовательно налогообложение может отличаться как в большую, так и в меньшую сторону.

Технические требования.

Для жилых помещений существуют определенные правила, которые гарантируют комфорт жильцов. Так, в МКД нельзя делать вход в коммерческое предприятие в подъезде. Если вы живете в апартаментах, то соседнее помещение могут использовать как фотостудию, фитнес-клуб или лофт для проведения праздников и мероприятий. Для некоммерческих помещений отсутствуют строгие нормы, условия по шумоизоляции и планировке.

Налоговые вычеты.

Налоговым кодексом РФ, а именно ст. 220 и 220.1 предусмотрена возможность получения налоговых вычетов в размере до 650 000,00 рублей за покупку жилого помещения с использованием ипотечных средств (260 тысяч за покупку жилого помещения + 390 тысяч за уплату процентов по ипотеки) и до 260 000,00 рублей при покупке без использования ипотеки. Налоговый вычет вправе получить гражданин РФ, официально трудоустроенный и уплачивающий подоходный налог. Получение налоговых вычетом за покупку апартаментов действующим законодательством не предусмотрено.

Налоговые вычеты при продаже апартаментов.

Минимальный срок владения апартаментами — пять лет.

В случае если апартаменты были приобретены у застройщика по ДДУ, то в отличии от жилых помещений, срок владения исчисляется не с момента полной оплаты, а с момента регистрации права собственности. При этом, если продавать апартаменты ранее минимального срока владения, то можно воспользоваться либо налоговым вычетом на 250 000,00 рублей, либо суммой документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением апартаментов. То есть фактически суммой покупки, уплаченной по ДДУ или договору купли – продажи, зарегистрированном в Управлении Росреестра.

Стоит отметить, что минимальный срок владения жилым помещением в некоторых случаях установлен в 3 года, а в случае приобретения жилого помещения или его части по ДДУ срок владения исчисляется с момента полной его оплаты, что происходит значительно быстрее, чем регистрация права собственности в Управлении Росреестра. Особенно заметно данное правило при заключении ДДУ на первоначальном этапе строительства.

Государственная поддержка. Ипотека.

С 2018 г. существует возможность приобрести жилое помещение в ипотеку по сниженной ставке при наличии от одного ребенка, родившегося не ранее 2018 г., размер ставки составляет от 6%. Также жилые помещения могут быть приобретены по субсидированной ставке от 5,5%, или при покупке жилых помещений в сельской местности по сельской ипотеке от 0,3%. Также в оплату жилого помещения можно применить материнский или жилищный сертификат. Приобрести апартаменты возможно только в ипотеку как коммерческое помещение по обычным ставкам, либо через потребительское кредитование. Оплатить апартамент материнским или жилищным сертификатом не представляется возможным.

Капитальный ремонт.

Жилищным кодексом РФ установлено, что каждый собственник жилого помещения многоквартирного дома обязан уплачивать взносы на капитальный ремонт дома. Размер платы за капремонт устанавливается региональными властями за квадратный метр общей площади жилого помещения. Нормами закона предусмотрены льготы и категории граждан, которые освобождены от уплаты взносов за капитальный ремонт. При этом денежные средства по выбору общего собрания собственников МКД аккумулируются либо на специализированном счете, либо в соответствующим Фонде, из средств которого по установленному плану производится капитальным ремонт МКД.

Данные нормы закона регламентируют взносы и проведение капитального ремонта жилых помещений в многоквартирном доме, следовательно собственники апартаментов самостоятельно на общем собрании совместно с управляющей компанией застройщика определяют взносы и порядок проведения капитального ремонта.

Исполнительный иммунитет при обращении взыскания на имущество должника.

Нормами статьи 446 ГПК РФ, а также нормами статьи 79 ФЗ «Об исполнительном производстве» установлен перечень имущества, на которое обращение взыскания не допускается. К такому имуществу относится жилое помещение или часть жилого помещения (дом, квартира), которое для Должника является единственным пригодным для проживания Должника и членов его семьи. При этом, данное правило распространяется на любое жилое помещение, которое не обременено залогом (ипотекой) вне зависимости от места нахождения. В тоже время к апартаментам данное правило не относится, так как апартамент является нежилым (коммерческим) помещением и исполнительный иммунитет на такую собственность не распространяется, даже в том случае, если Должник или члены его семьи используют апартамент только для постоянного проживания. В связи с чем, в случае наличия непогашенного долга у собственника апартамента есть риски для обращения на него взыскания и продажи с публичных торгов в случаях, если у Должника отсутствуют денежные средства для погашения требований кредиторов или иное имущество, на которое возможно обратить взыскание в первую очередь. Также данное правило распространяется и на банкротства физических лиц (часть 3 статьи 213.25 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» №127-ФЗ от 26.10.2002 г.).

Владельцы и пользователи соседних жилых помещений.

Приобретая апартаменты, нужно быть готовым к тому, что не все собственники будут использовать их с целью проживания или сдачу в аренду для проживания. Вид использования апартаментов отличается от вида использования любого жилого помещения. Законом предусмотрено, что апартаменты – это коммерческая недвижимость. Следовательно соседи вправе использовать эту недвижимость по своему усмотрению: организовать офис или студию звукозаписи, фотостудию или спа-салон, т.е. закон о тишине в апартаментах не работает. Согласование с другими собственниками на размещение коммерческой деятельности в соседнем апартаменте не требуется, поэтому есть риск, что предстоит мериться с круглосуточным шумом или частым посещением соседнего апартамента разного вида посетителей.

Инфраструктура.

Когда застройщик планирует возвести многоквартирный дом, он обязан согласовать с районной администрацией соответствующую инфраструктуру. Расчеты проводят, исходя из количества квартир и семей, которые предположительно их заселят, в том числе существуют определенные нормы по размещению мест автомобилей, удаленности спортивной площадки, озеленения и т.д. Жилая застройка контролируется государством, поэтому в новом микрорайоне обязаны построить детский сад, школу и поликлинику, если имеющиеся объекты не поддерживают ожидаемое количество людей. В случае с апартаментами застройщик не учитывает потребности жильцов в инфраструктуре. Даже если в каждой квартире будут жить дети, никто не обязан планировать для них места в районной школе и заботиться о нехватке мест в детских садах. Кроме того, на территории апартаментов может разместиться автосалон или пункт технического осмотра, офисное здание или магазин, речи об обязанности размещения детской, спортивной площадки или сквера быть не может.

Расходы на услуги ЖКУ.

Собственникам и нанимателям жилых помещений часть коммунальных услуг компенсирует государство и муниципальные образования. В зависимости от региона суммы компенсаций могут отличаться. Собственник нежилого помещения платит за коммунальные услуги 100% стоимости. Таким образом, размер платы за коммунальные услуги на апартаменты будут значительно отличаться от размера платы за жилое помещение такого же размера по площади. Однако собственник апартамента вправе установить индивидуальные приборы учета и заключить прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями. В тоже время сэкономить на оплате за содержание здания не получиться, особенно в случаях наличия дополнительных мер безопасности и иной инфраструктуры, наличие которой определяет застройщик или управляющая компания. Если управляющая компания в здании, состоящем из квартир, начислит завышенные тарифы, то у жильцов есть масса инструментов и инстанций, в которые они могут обратиться. Коммунальные платежи жестко контролирует государство, и владельцы квартир могут искать защиты у прокуратуры или ФАС.

Владельцы апартаментов в перечне потребителей Жилищного Кодекса РФ, которые приравниваются к населению, не упоминаются. То есть, по закону электричество, вода и газ поставляются в апартаменты исключительно для коммерческих нужд.

Сдача в аренду. Покупка в качестве инвестиции.

Жилое помещение, как и апартамент возможно сдавать в наем (аренду) с целью получения дохода, при этом ставка арендной платы на апартамент как правило выше (если помещение расположено в современной гостинице или апарт – отеле), чем у квартиры. В случае если вы хотите, чтобы хлопотами по поиску и сдачи в аренду занималась управляющая компания застройщика, который возводит апарт – отель то необходимо будет помимо приобретения апартаментов также вложить денежные средства на покупку мебели и проведения ремонтных работ в стиле, установленном застройщиком. Таким образом, первоначальные вложения в апартамент будут значительно выше, чем покупка жилого помещения той же площади для аналогичных целей в той же локации.

В тоже время управляющая компания помимо оказания услуг поиска и привлечения клиентов, оказывает услуги по уборке апартамента и содержанию его в надлежащим виде. За все услуги УК взимает соответствующую плату с арендной ставки, и собственник апартаментов получает свое вознаграждение уже за вычетом необходимых сборов и налогов. Жилое помещение в многоквартирном доме, если это квартира собственник вправе обустраивать по собственному усмотрению и сдавать в аренду с установлением ставки, исходя из собственных соображений. В целом приобретение апартаментов также как и жилого помещения выгодно на первоначальных этапах строительства у надежного застройщика, с целью сдачи апартамента от имени управляющей компании за вознаграждение и с возможностью дальнейшей выгодной перепродажи. Так как вложения в покупку апартамента в большом объеме на этапе ввода в эксплуатацию окупятся в дальнейшем при его перепродаже, при условии удачного места расположения апарт – отеля (рядом с метро или комфортный выезд в центр и обратно, наличие инфраструктуры возле дома, качество ремонта, планировку и площадь) и грамотных управленческих решений со стороны управляющей компании.

В случае рассмотрения вложения в качестве инвестиции в уже действующий апарт-отель, то выгода от таких вложений нивелируется стоимостью готового объекта и продажной ценой со стороны первоначального собственника. Доходность такого объекта в первые годы будет ниже доходности жилого помещения, которое будет стоить значительно дешевле, чем апартаменты. Кроме того, у покупателей спрос на жилые помещения все-таки выше, чем на апартаменты, это связано с принципиальными отличиями, которые уже были рассмотрены.

ВЫВОДЫ:

К положительным сторонам апартаментов можно отнести их стоимость при покупке на этапе строительства. Апартаменты в среднем на 15–20% дешевле квартир и часто отличаются отличной инфраструктурой: застройщику выгодно сдавать площади в том числе компаниям. У вас прямо в подъезде может оказаться офис, несколько магазинов и коворкинг. Для многих людей это скорее плюс, чем минус. Как правило, современные апартаменты возводят на месте бывших фабрик и заводов, которые ранее были градообразующими предприятиями. Эти помещения находятся в центре города. Кадастровая стоимость апартаментов ниже, чем у квартир, в среднем в 1,5 раза, что отчасти нивелирует разницу в налогах на имущество.

Коммерческая недвижимость может стать выгодным вложением. Банки рассматривают апартаменты как вариант залога для получения кредита или ипотеки, при этом само помещение можно сдавать как частным лицам, так и организациям. Владельцы зданий часто предоставляют гостиничные услуги жильцам, что особенно ценят занятые деловые люди, которые не хотят заниматься бытом.

Отрицательные стороны коммерческих помещений очевидны в сравнении с квартирами. В апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию и вычеты, они отличаются высокими налогами на имущество, коммунальными и эксплуатационными расходами. При покупке вам не удастся использовать материнский капитал или жилищный сертификат.

Во многих апартаментах нет балконов и лоджий, к тому же на них не распространяются нормы СанПиН, которые защищают владельцев жилых помещений. То есть, в паре метров от вашего окна может быть возведен новый корпус, перекрывающий солнечный свет, а стены между соседями окажутся настолько тонкими, что через них можно переговариваться.

Статью подготовил:

Эксперт по сопровождению дел о банкротстве – Сафронов Ярослав Валерьевич. Опыт практики по сопровождению дел о несостоятельности (банкротстве) с 2009 г.

Вы можете обратиться ко мне по любому юридическому вопросу. Я действительно решаю проблемы. Всегда на связи по тел. 8-950-739-22-01, viber, whatsApp или на e-mail: jurist177@yandex.ru.

Данная статья является моим авторским произведением. Затронутые в ней темы будущих статей также являются идеей автора и их использование возможно только с его согласия. Копирование или распространение другим образом моей публикации возможно только с согласия автора. Опубликование ее на сайте 9111, в контакте и в журнале "Юридическая книга" осуществлено лично мной на моей странице с согласия владельцев сайта. Жду Ваших отзывов на мою публикацию, вопросов для обсуждения.

Апартаменты. Основные отличия апартаментов от жилых помещений.

Как Вы считаете, что лучше квартира или апартаменты?

Проголосовали:24

Проголосуйте, чтобы увидеть результаты

Ваш рейтинг должен быть не менее 500 для оценки публикации
66 / -1
нет
Поделиться в социальных сетях:
Показать комментарии (8)
Поделиться в социальных сетях:
+1245
Новое
Интересное Добавить +1
Поделиться

Читайте также

Апартаменты не являются жилыми помещениями и не предназначены для постоянного проживания граждан.
29.06.2020, 17:44 - 712 просмотров
Подробнее
Апартаменты не являются жилыми помещениями и не предназначены для постоянного проживания граждан.
31.01.2021, 17:56 - 50 просмотров
1 комментарий
Подробнее
Правовой статус квартиры и апартаментов Основное отличие апартаментов от квартиры заключается в том,...
18.01.2021, 12:38 - 112 просмотров
1 комментарий
Подробнее
В последнее время часто слышим: «ой, они купили себе такие апартаменты крутые, не то что наша квартира!».
04.11.2021, 18:28 - 1 351 просмотр
12 комментариев
Подробнее
В России дорожают новостройки. При этом на рынке недвижимости появляется всё больше апартаментов.
14.10.2020, 07:46 - 160 просмотров
4 комментария
Подробнее
В последнее время очень много предложений на рынке под названием "апартаменты".Что же такое ...
23.01.2021, 15:05 - 26 просмотров
Подробнее
Хотя апартаменты используются для проживания граждан, они приравнены к нежилым ...
23.01.2021, 18:02 - 4 997 просмотров
Подробнее
Доброго времени уважаемые подписчики и читатели юридического социального сайта ...
24.01.2021, 14:32 - 959 просмотров
3 комментария
Подробнее
В течение 2020 года российское правительство окончательно определит правовой статус апартаментов.
02.02.2020, 23:08 - 984 просмотрa
Подробнее
Как не стать жертвой махинаций при покупке жильяЕсли не проверить недвижимость перед ее приобретением,...
13.01.2022, 04:05 - 25 просмотров
2 комментария
Подробнее
В 2022 году в Госдуму на рассмотрение поступит законопроект о создании государственной ...
13.01.2022, 12:29 - 26 просмотров
Подробнее
Входит ли балкон в общую площадь помещенияГосударственная инспекция Забайкальского ...
26.03.2021, 21:46 - 305 просмотров
9 комментариев
Подробнее
Понятие о социальном наймеПеред тем как разбираться с понятием соцнайма, необходимо определиться,...
02.12.2020, 22:25 - 2 331 просмотр
25 комментариев
Подробнее
Мы используем файлы cookie. Продолжив работу с сайтом, вы соглашаетесь с Политикой обработки персональных данных и Правилами пользования сайтом.