Рейтинг
5,0

Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме?

просмотров: 15 099  |  комментариев: 54

Правовая инструкция 9111.ru расскажет, на каких основаниях жильцы многоквартирного дома могут отказаться от исполнения договора управления МКД и что нужно сделать для этого.


Как могут расторгнуть договор с УК собственники?

Согласно Жилищному кодексу РФ, жильцы многоквартирного дома выбирают способ управления им самостоятельно либо для управления МКД отбирается управляющая компания по результатам открытого конкурса, проводимого органами местного самоуправления. От этого зависит, на каком основании жильцы могут отказаться от исполнения договора управления.

Если договор был заключен с УК на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД, отказаться в одностороннем порядке от его исполнения можно только вследствие невыполнения управляющей компанией обязательств в соответствии с договором (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ). Это обязательное условие для расторжения договора в одностороннем порядке. В случае рассмотрения дела в суде необходимо доказывать факт ненадлежащего исполнения условий договора, в противном случае договор не считается расторгнутым (см., напр., Определение Санкт-Петербургского городского суда от 17.02.2011 по делу N 33-2330). Для расторжения договора с УК, отобранной по результатам конкурса, не имеет значения, надлежащим образом УК исполняла свои обязанности или нет, т.е. сменить УК можно даже, если она исполняла свои обязанности надлежащим образом (п. 8.1 ст. 162 ЖК РФ).


Как могут расторгнуть договор наниматели?

{{ vrezka }}Порядок управления многоквартирными домами, которые полностью или более чем на 50% находятся в государственной или муниципальной собственности, устанавливается согласно ст.163 ЖК РФ. Заключение договора с управляющими организациями является обязательным, если доля государства, субъекта РФ или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в МКД составляет более 50%. Управляющая организация отбирается по результатам проведения открытого конкурса.

Наниматели вправе участвовать в проведении общего собрания, однако на принятие решений может повлиять только собственник помещений — органы власти или местного самоуправления. В случае, когда более половины имущества МКД в собственности у государства или муниципалитета, решающий голос на общем собрании принадлежит им. Как правило, для разрешения любых вопросов с управляющей компанией наниматель (наниматели) должен обратиться с соответствующим заявлением к наймодателю и получить письменный ответ. Также наниматель вправе пожаловаться на УК в Государственную жилищную инспекцию.


Смена управляющей компании - что нужно делать?

Для принятия решения о смене УК необходимо организовать и провести общее собрание собственников дома (п. 4 ч. 2 ст. 44, ст. 46 ЖК РФ). С этой целью рекомендуется определить инициатора такого собрания или сформировать инициативную группу. (Приказ Минстроя России от 31.07.2014 N 411/пр «Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах»). За 10 дней до собрания уведомление заказным письмом о его проведении должно быть получено всеми собственниками помещений в МКД. Общим собранием может быть предусмотрен и другой способ уведомления. В сообщении указываются сведения ч. 5 ст. 45 ЖК РФ.

Помимо принятия решения о смене компании, собственники должны выбрать иную управляющую организацию или изменить способ управления данным домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ). Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов (ст. 45 ЖК РФ). Решение о выборе новой УК принимается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в собрании собственников (ст. 46 ЖК РФ).

Решение общего собрания оформляется протоколом общего собрания. Рекомендации по оформлению содержатся в Проекте Приказа Минстроя России «Об утверждении правил оформления протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах». Копии решений и протокола общего собрания направляются инициатором собрания в управляющую организацию, правление ТСЖ или ЖСК в течение 10 дней после проведения собрания. До сведения собственников результаты собрания в течение того же срока доводятся в установленном порядке.

Интересна ли Вам публикация?
Оценили 1 человек
5,00

Автор публикации:  

НИАН
НИАН

Народное информационное агентство новостей (НИАН) – зарегистрированное средство массовой информации, работающее на базе юридической социальной сети 9111.ru. Свидетельство о регистрации № ФС 77-33620 от 03 октября 2008 г.

Обсуждение по теме: Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме?
12

ЖК РФ, ч.2. ст.161 предусматривает три способа управления многоквартирными домами:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем шестнадцать;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

В соответствии с п.8.2., ч. 8, ст. 162 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Таким образом, условием для расторжения собственниками договора управления может быть не просто спонтанное и необоснованное решение общего собрания, но и наличие фактов ненадлежащего исполнения управляющей организацией условий договора управления. Данная позиция была раскрыта более широко Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении от 15 июля 2010 г. N ВАС-1027/10 по делу N А11-10018/2008 . Как следует из названного судебного акта, "право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства", а "протокол, отражающий результаты голосования по вопросу передачи функций управления многоквартирным домом истцу, сам по себе не свидетельствует о том, что собственниками помещений принято решение об отказе от исполнения договора с прежней управляющей организацией".

Верховный Суд РФ в Определении от 5 июня 2012 г. N 59-В12-5 разъясняет, что: «применительно к части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом действительно возникает у собственников помещений при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.

Между тем необходимо учитывать, что положения части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации при разрешении судами дел о прекращении договоров на управление многоквартирным домом подлежат применению только в том случае, когда имеет место односторонний отказ собственников помещений от договора управления многоквартирным домом в рамках одного и того же ранее выбранного способа управления многоквартирным домом - управления управляющей организацией и такой отказ связан с неисполнением или ненадлежащим исполнением условий договора, а не со сменой способа управления многоквартирным домом».

Ответить
Цитировать
+5 / 0

Холодилова Ирина ВладимировнаПишет 25.12.2015 в 14:12
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем шестнадцать;

В действующей редакции ЖК РФ непосредственное управление возможно в многоквартирных домах, состоящих не более, чем из 30 квартир.

А вообще менять управляйки как правило нет смысла, надо свою заставлять работать.

Ответить
Цитировать
+3 / 0

непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем ТРИДЦАТЬ!!! Ваша информация явно устарела.

Ответить
Цитировать
+1 / 0

На какие части закона , якобы нового Вы ссылайтесь?Можете аргументировать?

Ответить
Цитировать
0

Получается мы должны год платить выбранной нам компании на конкурсе, чтобы потом с ней расстаться? Даже не подписывая договор на обслуживание? Но нас выдвинули на конкурс или по ошибке или по злому умыслу, ибо мы находились в непосредственном управлении 7й год, и нас всё устраивали, после тог, как уже вышли из одной УК, которая осталась нам должна 11221р, и не отдала....а потом ад-ция нас ещё раз отправить на конкурс, без нашего ведома и согласия.

Ответить
Цитировать
+5 / 0

Спасибо. Очень интересная информация.

Ответить
Цитировать
+1 / 0

17.09.2015 года на территорию Култукского муниципального образования Иркутская обл. пришла управляющая компания, которая до сих пор не заключила договора с жителями многоквартирных домов, экспертизу по тарифам не сделали, тарифного дела нет, а вот сборы за несуществующие услуги собирает. законно ли все это и что делать населению?

Ответить
Цитировать
+5 / 0

Не платить. Пусть в суд обращаются и там доказывают наличие договора с вами.

Ответить
Цитировать
+2 / 0
Комментарий удалён

УК изменив тарифы на содержание жилья -сылается на якобы выбранного собственниками жилья Председателя Совета дома, и с его подачи установлены тарифы, но предоставить протоколы собрания об избрании Председателя и совета,и тем более решение собственников дома на изменение тарифов -нет. Правомочны ли в данном случае изменение тарифов и ,оплачивать ли квитанции по этим новым тарифам?

Ответить
Цитировать
+8 / 0

ст.161.1 п.5,8 ЖК РФ полномочия пред.совета дома

Ответить
Цитировать
0

мне тоже интересен ответ на ваш вопрос-насколько правомерно повышение тарифа УК на содержание жилья в одностороннем порядке,без проведения общего собрания собственников??

Ответить
Цитировать
+6 / 0

надо идти на собрание и всем сказать нет повышению тарифа на содержание и ремонт жилья.это право собственников .если УК не желает работать с таким тарифом значит найдите кто будет работать с таким тарифом.

Ответить
Цитировать
+2 / 0

МарияПишет 18.03.2016 в 19:37
надо идти на собрание и всем сказать нет повышению тарифа на содержание и ремонт жилья.это право собственников .если УК не желает работать с таким тарифом значит найдите кто будет работать с таким тарифом.

Вот-вот! Все шумят, мол надо, необходимо, в УО одни бездельники.

А как до дела, так ищут "дядю", который бы организовал и провёл общее собрание, да ещё находится весьма значительное количество собственников, которым, как говорится "всё до лампочки".

Хорошо сказано - найдите другую УО. Вы пойдёте искать? А если УО всего одна - как быть тогда?

Ответить
Цитировать
+1 / 0

Ранее я задавала этот вопрос,но м.б. не так сформулировала.Застройщик при сдаче 3 домов установил счетчик учета теплоэнергии на эти 3 дома и в собственность ни одному из них его не передал.В дальнейшем застройщик организовал управляющую компанию для этих домов.И берет плату за теплоэнергию не по счетчику а по нормативам потребления (т.е. как будто счетчика нет).Естественно имеет на этом прибыль.Правомерны ли такие действия и если да,то на основании какого закона.Хотелось бы что бы ответ был развернутым.Спасибо.

Ответить
Цитировать
0

ПП РФ 214 о новостройках, вот там найдете ответ на этот вопрос ,дом сдается со счетчиками квартирными и общедомовыми.

Ответить
Цитировать
+1 / 0

Не выгодно исполнителям услуг производить расчеты по приборам учета воды , газа, тепла , электроснабжения , так как нормативы больше в 3 раза , чем по показаниям приборов. При применении нормативов законопослушные граждане оплачивают должников и еще сверх получают прибыль Все проверено и просчитано по моему дому.Защищайте свои права и доказывайте,подтверждая проверке,контролем и расчетами.

Ответить
Цитировать
+1 / 0

У меня есть "горький опыт борьбы" с управляющей компанией.Из 8-ми квартир нашего дома жильцы пяти являются собственниками. Тем не менее администрация взяла на себя право навязать нам с 2009 года управляющую компанию. Был составлен, вернее скопирован с интернета типовой договор, составлен "липовый" протокол общего собрания, на котором утвержден Перечень услуг, который не соответствует благоустройству нашего дома. Про тарифы на услуги и говорить нечего. Два года я тупо добивалась права просто ознакомиться с этими документами, потом отказалась платить за обслуживание общего имущества, прошла через суд, где и ознакомилась с Перечнем; оспорила наполовину свою задолженность, чего мне стоило доказывать суду бездействие УК по обслуживанию нашего дома, если на каждую строку Перечня были представлены "нарисаванные" акты.По решению апелляционного суда сделали ремонт подъезда. После суда я решила взять на себя инициативу в создании Совета дома. На общем собрании с участием всех жильцов, представителя УК и Администрации (собственника-наймодателя) работа УК признана неудовлетворительной, их отчеты и акты, мягко говоря, не соответствующими действительности. Скажу сразу, что протокол общего собрания, наши рекомендации и обращения были всеми проигнорированы. Мало того через месяц появился еще один "липовый" протокол с Перечнем, из которого были удалены несколько существенных услуг по обслуживанию дома,например,"малый ремонт фасадов и просевшей отмостки", уменьшен тариф на "устранение протечек кровли", зато появилась отдельно строка " на содержание управляющей компании", тариф которой как раз составляет существенную часть, более 22% от всего тарифа на обслуживание. По запросу не был обоснован ни сам Перечень,ни тариф. Проглотили! А раз не подавились, появился еще один "липовый" протокол общего собрания, которым "мы утвердили новый перечень и увеличение тарифа на 32%, включили создание резервного фонда на ремонтные работы (указано, что непредвиденные)". Каково?! Оно и понятно, теперь средства на капитальный ремонт идут региональному оператору, надо как-то восполнять образовавшуюся дыру в бюджете. Конечно мы молчать не будем. Готовлю письма, претензии - документы для до судебного урегулирования. Но скажу правду: при судебном произволе и судебной практике, образовавшейся по причине этого произвола, при попустительстве жилищной инспекции и прокуратуры по вопросам жкх, нет у меня надежды добиться защиты законных интересов через суд. Я это говорю открыто и каждое слово, как в Моменте истины, могу подтвердить документально. Хочу узнать Ваше мнение и Ваши житейские истории, а может где-то и положительный опыт есть, поделитесь.

Ответить
Цитировать
+18 / 0

Вероятно что пока выход только один: проходить все судебные инстанции вплоть до апелляции в коллегии Верховного суда. После этого, при наличии серьёзных оснований и мотивировки Ваших требований грамотно готовьте и подавайте иск в ЕСПЧ. Желательно подавать иски коллективно от имени всех собственников квартир Вашего дома.

Ответить
Цитировать
0

Если б все жильцы были активны. в нашем доме 19 квартир, первый этаж под нежилым с1958 года. Основная масса жильцов старше 80 лет с 3мя классами образования, молодые семьи инфантильные, им квартиры достались по наследству. А у меня уже здоровья не хватает, да и обидно бесплатно за всех бегать. Вы молодец. если б Вы жили в нашем доме. мы б горы свернули.

Ответить
Цитировать
+2 / 0

Сил Вам и терпения!!!

Ответить
Цитировать
0

Из опыта тяжб с УК и изучения законов относительно ЖКХ пришел к выводу, что законы в РФ и частные управляющие и обслуживающие организации изданы и созданы, чтобы проще обирать(грабить) народ. Теперь капитализм, а он предполагает для извлечения 100% прибыли "убить родную мать". Цитаты из ответов гор власти и решений суда: Гор власть и жил инспекция г.Кемерово: 1. "Хотя решение суда и вступило в законную силу, но мы не можем проводить общее собрание т.к. вдруг УК будет обжаловать в кассационном порядке". 2. Начальник жил инспекции(имеется диктоф запись):" Отопление домов должно включаться, если температура в квартире ниже 18 гр Ц и если весной отключили, то уже город не должен включать опять( не смотря на морозы в течение 5 дней, так как закончился отопительный период". Суд: " Хотя процедура проведения общего собрания не соблюдена, а доверенности на голосование в основном недействительны, суд признает собрание действительным так как собственники, от имени которых представлены недействительные доверенности, решения собрания не обжаловали,а истец не доказал, что его права нарушены существенно". За подачу вместо горячей воды - холодную, взыскивал с УК два года через суд и арбитраж, за это время УК сделала кредиторскую задолженность в 104 млн. руб , объявила себя банкротом и, обратно себя выбрала под тем же наименованием "УК Жилищник" с тем же начальником Каменским, только ИНН поменяла. Прокуратура не усмотрела в банкротстве умысла. В основном собственники не знают законов, а УК стараются(и ставят) поставить председателем совета своего безграмотного, но наглого. Грамотные юристы такими делами не занимаются(если у вас не личный). Выход - как омская бабушка: напрямую к нашему Гаранту.

Ответить
Цитировать
+2 / 0

Очень интересно, Один-в-один с нашей УК. Ничего не добиться в этой Системе!

Ответить
Цитировать
0

Вы посмотрите в протоколе в повестке есть пункт о том что собственники назначили такие оклады и кому .

Ответить
Цитировать
+1 / 0

Новая кассация по ГПК РФ и 6-месячный срок обращения в ЕСПЧ http://europeancourt.ru/2015/06/04/20572/

Ответить
Цитировать
0

ТИМОФЕЙ ТИМОФЕЕВИЧПишет 23.02.2016 в 21:13
Желательно подавать иски коллективно от имени всех собственников квартир Вашего дома.

И всем "табором" ходить в суд... Здорово придумано.

ТИМОФЕЙ ТИМОФЕЕВИЧПишет 23.02.2016 в 21:13
Вероятно что пока выход только один: проходить все судебные инстанции вплоть до апелляции в коллегии Верховного суда. После этого, при наличии серьёзных оснований и мотивировки Ваших требований грамотно готовьте и подавайте иск в ЕСПЧ.

А Вы хоть знаете, СКОЛЬКО это будет стоить?! А платить за услуги НИКТО не любит, тем более, что результат - под вопросом.

Ответить
Цитировать
+1 / 0

затребуйте ежегодный отчет о проделанной работе управляющей за прошедший год.С 2015г.в целях соответствия стандарту раскрытия информации(пост.прав.рф № 731) управляющие должны вести раздельный учет доходов и расходов , чтобы годовом отчете управлющей правильно отразить требуемые данные. В инструкции по применению плана счетов бухгалтерского учета ( приказ Минфина рф №94 от 31.10.2000г.) сказано . что счет 26" общехозяйственные расходы" УК для нужд правления , не связанные с производственными процессом. п.п 30 ст.149 НК РФ-освобождаются операции по реализации работ \ услуг по содержанию и ремонту в МКД по стоимости их приобретения у РСО ( пост. ФАС от 18.06.2014г. по делу № А172773\2013г. Т.е освобождаются от НДС

Ответить
Цитировать
+1 / 0
Комментарий удалён
Обсуждение:
12
Поделитесь этой статьёй: