Защита прав потребителей в долевом строительстве. Часть 2

Сегодня поговорим о случаях, когда долевому участнику невыгодно сохранять договорные отношения с застройщиком.

Закон № 214-ФЗ предоставляет право долевому участнику в связи с недобросовестным поведением застройщика отказаться в одностороннем порядке от договора долевого участия (ДДУ).

Для этого закон предусматривает следующие основания:

1) неисполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;

2) неисполнение застройщиком обязанностей, связанных с условием ДДУ о качестве объекта;

3) существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства;

Перечень незакрытый можно предусмотреть иные основания в ДДУ.

Первый случай нам уже знаком, и мы знаем, что в этом случае долевой участник может сохранить договор и ограничиться взысканием неустойки, компенсации морального вреда и иных убытков, которые понесет долевой участник, в связи с нарушением застройщиком своих договорных обязательств.

Что касается качества объекта, то законодатель четко отграничивает степень нарушения качества объекта: существенное нарушение и несущественное.

В первом случае долевой участник имеет безоговорочное право отказаться в одностороннем порядке от ДДУ, а во втором – он вправе обратиться к застройщику с претензией:

-устранить в разумный срок недостатки объекта;

-уменьшить соразмерно цену объекта;

-возместить расходы по устранению недостатков объекта.

Если застройщик не выполняет эти условия, то долевой участник имеет право в судебном порядке требовать расторжения ДДУ.

Законодатель и суды под существенным нарушением качества товара понимают такое нарушение, которое привело к невозможности эксплуатировать объект по назначению.

В одном из сочинских судов было рассмотрено дело о расторжении ДДУ, основанием иска являлся тот факт, что квартира находилась в подвальном помещении и по всем санитарным нормам не могла быть пригодна для проживания.

Долевой участник, желающий в одностороннем порядке отказаться от договора, при наличии оснований для этого, должен известить застройщика об отказе от договора в письменной форме.

Уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения, и договор будет считаться расторгнутым со дня направления уведомления застройщику.

Застройщик в течение 20 рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить уплаченную сумму договора и проценты за пользования денежными средствами в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день, начиная со дня, когда деньги были уплачены долевым участником и до дня их возврата.

В судебном порядке долевой участник может расторгнуть договор в случаях:

1) прекращения или приостановления строительства объекта недвижимости, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан долевому участнику;

2) существенного изменения проектной документации строящегося объекта недвижимости, в том числе превышения допустимого изменения общей площади объекта недвижимости более, чем пять процентов от указанной в ДДУ площади;

3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома;

Этот перечень открытый его можно дополнить и иными основаниями, предусмотренными ДДУ.

В случае судебного расторжения ДДУ застройщик обязан в течение 10 рабочих дней со дня расторжения договора, то есть со дня вступления в силу решения суда, возвратить уплаченные денежные средства и проценты в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Хотелось бы напомнить долевым участникам – гражданам, что их права защищены еще и нормами Закона о защите прав потребителей, который предусматривает повышенную ответственность застройщика перед долевым участником, как то компенсация морального вреда и штраф в размере 50 % от взысканной суммы за неисполнение обоснованных требований долевого участника.

Статья подготовлена по материалам Система Юрист (http://www.1jur.ru)