Сделки с жильем возьмут под опеку

Минобрнауки предлагает запрашивать согласие органов попечительства на куплю-продажу квартиры, если в ней проживают дети

Сделки по продаже и дарению недвижимости должны проходить с согласия органов опеки, если в квартире или доме проживают дети. Соответствующие поправки в Гражданский кодекс РФ подготовило Министерство образования и науки. В ведомстве полагают, что это позволит защитить детей из неблагополучных семей: такая норма уже действовала до 2005 года. 23 апреля документ рассмотрит Совет при президенте по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства. Эксперты полагают, что, с одной стороны, проект сможет гарантировать соблюдение жилищных прав ребенка, с другой — велика вероятность возникновения коррупциогенного фактора.

Поводом для разработки поправок в ст. 292 ГК («Права членов семьи собственников жилого помещения») стало решение Конституционного суда от 2010 года, следует из сопроводительных материалов к проекту. КС признал эту статью частично неконституционной: она не позволяет защитить права тех, чьи родители продали жилье вопреки интересам детей, оставив их без квартиры. Именно такая ситуация в 2010 году рассматривалась в Конституционном суде. Согласно поступившему в КС заявлению, отец семейства, находясь в местах заключения, продал квартиру, в которой ранее с ним проживали его жена и ребенок. Они долгое время были вынуждены снимать жилье, и, когда супруга скончалась, дочь осталась на улице.

Тогда КС пояснил: существуют границы вмешательства государства в дела семьи, поэтому при сделках с недвижимостью мнение органов опеки запрашивается не всегда. Их согласие требуется в случаях, если собственником жилья выступает ребенок, либо в квартире проживают граждане, которые находятся под опекой, либо члены семьи собственника, оставшиеся без попечения родителей.

Тогда же КС посчитал необходимым разработать «адекватные механизмы», которые должны обеспечить судебную защиту прав несовершеннолетних, нарушенных из-за продажи жилья.

В 2013 году правительство поручило профильным министерствам разработать соответствующий законопроект. В январе 2018-го кабмин дал это поручение повторно. В Минобрнауки в ответ предложили вернуть в закон старую норму: все сделки с квартирами и домами, в которых проживают несовершеннолетние, должны заключаться с согласия органов опеки. В ведомстве полагают, что это защитит детей из неблагополучных семей, где родители не лишены родительских прав, но не заботятся о ребенке. Введение новой нормы не приведет к произвольному запрещению сделок органами опеки, поскольку любой отказ должен быть письменно мотивирован и его можно оспорить в суде, говорится в пояснительной записке к проекту.

Однако с таким подходом не согласились в президентском Совете по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства, подготовившем свой проект заключения (его также рассмотрят на заседании 23 апреля). По мнению членов совета, сейчас в документе не указаны основания, по которым будет приниматься решение о согласии или отказе в сделке. До 2005 года органы опеки ставили несколько условий при продаже жилья: площадь приобретенного объекта недвижимости должна была быть не меньше, чем проданного. Также от собственника могли потребовать увеличить долю ребенка в квартире или перевести на его счет определенную сумму.

Однако законопроект Минобрнауки не дает органам опеки право контролировать соблюдение этих условий и защищать пострадавших, отметили в совете. Кроме того, признать сделку недействительной будет практически невозможно, поскольку нельзя доказать недобросовестность покупателя, который не мог достоверно знать о наличии у продавца несовершеннолетних или недееспособных членов семьи. Также в документе не поясняется, как поступать в случае, если ребенок живет в квартире без регистрации, либо прописан, но по факту в ней не проживает. Без указания этой информации в ЕГРН невозможно довести ее до покупателя, указали в совете.

Таким образом вводится декларативная защита членов семьи, заключили эксперты. По их мнению, вмешательство органов опеки в ход сделки в таких условиях «не создает ничего, кроме коррупциогенных факторов» и может привести к отказам от сделок при наличии у собственника несовершеннолетних детей.

В Министерстве образования и науки пояснили, что окончательное решение по законопроекту еще не принято и в данный момент «идет обсуждение совершенствования законодательства в этой сфере».

Ряд экспертов инициативу поддерживают. В п. 4 ст. 292 ГК не учтена ситуация, при которой родительское попечение на момент сделки формально не прекращалось, однако по факту не исполнялось, отметила глава практики семейных споров адвокатской конторы «Бородин и Партнеры» Елена Овчинникова.

— Лишение права пользования жилой площадью порой означает лишение единственного шанса на полноценную жизнь. Поэтому государственная обязанность по защите основных прав детей должна распространяться на все сделки с жилыми помещениями, в которых проживают несовершеннолетние. Это будет служить определенной гарантией соблюдения жилищных прав детей, — сказала она.

Новая норма может привести к замедлению процесса отчуждения жилых помещений, однако подобное вмешательство органов опеки и попечительства является оправданным, убеждена эксперт.

Апрель 2018