Кабальная сделка с недвижимостью, если не знать характерных признаков, может выглядеть как обычная гражданско-правовая сделка. Тем не менее, есть определенные обстоятельства, в зависимости от наличия которых можно будет понять, является ли сделка кабальной или нет.
В соответствии с пунктом 3 статьи 179 ГК РФ, под кабальной будет подразумеваться сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась.
Критерии кабальной сделки
Сделка будет считаться кабальной, соответственно, недействительной при следующих критериях:
Прежде всего, одним из самых важных условий является объективный критерий невыгоды, то есть условия, которые существенно отличаются от условий аналогичных сделок.
Например, когда дома и квартиры передаются за бесценок. Установленная стоимость квартиры несоразмерна и неадекватна цене, и не только не отвечает состоянию дел на рынке недвижимости, но может занижаться в половину – и более раз.
В Информационном Письме Верховного Арбитражного Суда № 162 есть следующий вывод – если цена отличается в 2 или более раза от среднерыночной, то в таком случае можно говорить о невыгодности сделки.
В Информационном Письме ВАС № 162 описывается следующая ситуация:
«Между сторонами был заключен договор займа сроком на 1 год, процентная ставка по которому составляла 100 процентов годовых. . При этом судом было отмечено, что в совокупности размер процентов по спорному договору займа, чрезмерно отличающийся от процентных ставок по заключаемым договорам того же типа, и его срок свидетельствуют об установлении крайне невыгодных условий данного договора для истца (заемщика). Более того, размер процентной ставки по спорному договору настолько превышал среднюю процентную ставку, сложившуюся на рынке кредитования для договоров займа с аналогичными условиями (не более 30 – 40 процентов годовых)», что совокупность названных обстоятельств в достаточной степени свидетельствует о кабальности указанного договора».
Таким образом, судом было установлено, что 100 процентов годовых, учитывая среднюю процентную ставку, сложившуюся на рынке в размере 30-40 процентов годовых, в совокупности с другими обстоятельствами, свидетельствует о невыгодности договора.
Тем не менее, стоит не забывать, что в расчет также принимается фактическое состояние объекта недвижимости. Например, если снижение стоимости жилья основывалось на плохом состоянии объекта недвижимости, то это не будет являться критерием невыгоды.
Снижение стоимости может зависеть от качества общего состояния, ухоженности помещения; состояния инженерных коммуникаций; времени постройки здания; качество здания; от срочности сбыта и так далее
Так, Апелляционным определением Омского областного суда от 31 января 2018 года по делу № 33-469/2018 указано следующее:
«Судом было установлено и не оспаривалось истцом И., что его квартира в г. Омске находилась в плохом состоянии и требовала ремонта. В представленном истцом заключении специалиста-оценщика от , выполненном ООО "Сибирский центр судебной экспертизы и оценки "Профиль", вывод о том, что рыночная стоимость спорной квартиры составляла руб., сделан на основании сравнительного анализа аналогичных объектов, при этом выбранные оценщиком аналоги, согласно заключения, находились в хорошем состоянии и при оценке специалист исходил из предположения о хорошем качестве отделки спорной квартиры, которую лично не осматривал. Таким образом, данное заключение основано на неверных данных о состоянии оцениваемой квартиры, поэтому не может доказывать явную несоразмерность цены спорной квартиры, установленной сторонами оспариваемого договора, ее рыночной стоимости. Это обстоятельство, с учетом отсутствия каких-либо доказательств того, что К.А. воспользовался стечением тяжелых обстоятельств, вынуждавших истца заключить оспариваемый договор, свидетельствует об отсутствии признаков кабальной сделки».
Далее, следующим условием кабальности является вынужденность. То есть, лицо в силу стечения жизненных обстоятельств было вынужденно совершить определенную сделку по продаже недвижимости.
Например, крайняя нужда в финансировании близкого родственника или смерть такового, отсутствие денежных средств для жизненно важного лечения себя и близких родственников (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 23 мая 2017 года № 19-КГ 17-10).
«По смыслу указанной нормы и исходя из положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на лицо, заявившее такое требование, возлагается обязанность доказать наличие совокупности следующих обстоятельств: вынужденность совершения такой сделки вследствие стечения тяжелых обстоятельств, к каковым могут относиться тяжелое материальное положение продавца, отсутствие денежных средств для жизненного важного лечения себя и близких родственников».
- Использование контрагентом тяжелого положения другой стороны.
Другая сторона сделки использует тяжелое положение стороны, находящейся в крайне стесненных жизненных обстоятельствах. Иными словами, нужно доказать, что другая сторона знала об этом, понимала, что сделка заключается на крайне невыгодных условиях и умышленно воспользовалась этой ситуацией.
Данный вывод подтверждается судебной практикой (Апелляционное определение Верховного суда республики Алтай от 14 февраля 2018 года по делу № 33-146, Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 7 февраля 2018 года по делу № А 33-8964/2017).
Важно отметить, что другая сторона сделки может использовать тяжелое положение стороны как в своих, так и в чужих интересах (Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 9 февраля 2018 года № 08 АП-17318/2017).
При заключении сделки стороны, как подтверждает практика, включают в договор положение о том, что продавец по сделке гарантирует, что заключает договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях и что настоящий договор не является для продавца кабальной сделкой.
Так, в Апелляционном определении Красноярского краевого суда от 5 марта 2018 года по делу № 33-3059/2018 указано следующее:
«Продавец по сделке гарантировал, что заключает настоящий договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях и настоящий договор не является для него кабальной сделкой».
Также в судебной практике можно встретить уточнение, что между стечением у потерпевшего тяжелых обстоятельств и совершением им сделки на крайне невыгодных условиях должны быть причинная связь.
Тем не менее, несмотря на то что эти два признака должны быть взаимосвязаны, весьма сомнительно, что тяжелые обстоятельства должны обязательно влечь заключение потерпевшим сделки.
Тяжелые обстоятельства с большей долей вероятности обусловливают невыгодность сделки для потерпевшего, который не располагает временем или возможностями для поиска другого контрагента и заключения сделки на более выгодных условиях.
Важно отметить, что только соединение данных условий в совокупности будет давать кабальность. Посмотрев практику применения этой нормы, легко увидеть, что часто суды признают сделку кабальной и соответственно недействительной всего лишь на основании одного единственного фактора – крайне невыгодных условий. Если будет отсутствовать хотя бы один из вышеперечисленных критериев, не будет кабальности.
В соответствии с Апелляционным определением Верховного суда Удмуртской Республики от 28 октября 2013 г. по делу N 33-3880:
«Только при доказанности совокупности указанных признаков сделка может быть признана недействительной по мотиву ее кабальности, самостоятельно каждый из признаков основанием для признания сделки недействительной по указанному мотиву не является».
Последствия кабальной сделки с недвижимостью
В результате заключения сделки на кабальных условиях, собственник недвижимости будет нести большие убытки – он не только лишится объекта недвижимости, который «ушёл» от него по кабальной сделке, но и не получит взамен соразмерной компенсации.
Более того, потеря объекта недвижимости может отразиться негативно не только на бывшем собственнике недвижимости, но и на его родственниках, например, когда у бывшего собственника квартиры есть семья.
Признание сделки кабальной
Лишь суд определяет, является сделка кабальной или нет. И, как показывает практика, очень редко истцу удается доказать свою правоту и обосновать кабальность сделки. Это отчасти вызвано тем, что в судебной практике до сих пор не выработана позиция: какие обстоятельства следует считать тяжелыми в контексте статьи 179 ГК РФ, по каким признакам можно судить о недобросовестности другой стороны.
С целью восстановления, пострадавшим может быть подано исковое заявление о признании сделки кабальной.
Если сделка будет признана таковой судом, одновременно она будет признана и недействительной. А, как известно, в соответствии со статьей 167 ГК РФ, пунктом 1, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента совершения.
В силу пункта 2, каждая сторона обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Таким образом, если недвижимость была передана контрагенту, при признании сделки недействительной в связи с ее кабальностью, недобросовестный контрагент будет обязан вернуть недвижимость истцу. Если же она не сохранилась в натуре, то возместить ее стоимость.
Важно помнить, что кабальная сделка по своей природе является сделкой оспоримой, соответственно, кабальная сделка будет действительной до тех пор, пока судом не будет вынесено решение о её недействительности. В соответствии с пунктом 2 статьи 179 ГК РФ, срок исковой давности в данном случае будет составлять 1 год.
Уважаемые друзья, меня зовут Иван Шевельков, я основатель и руководитель юридического центра «Высшая инстанция». Мы выиграли сотни дел и взыскали для наших клиентов десятки миллионов рублей.
Кабальная сделка- это ипотеки в Россее...., когда за невозможностью платить по тем или иным причинам семьи лишают единственного жилья, в бомжей превращают, нагло нарушая Конституцию. И что то ни один суд не встал на сторону таких семей....
А где эта семья которая не может платить ипотеку жила до того как взяла ипотеку? В шалаше? Назовите хоть одну страну где банки не выселяют должников из квартиры которая находится в залоге?
Почему все время смотрите на запад. Своего ума нет?
И при чем тут запад? Только на западе выселяют если не платишь?
У людей денег нет, а мы ведём речь о покупку с недвижимостью , как о булке хлеба! Как одеться от Юдашкина и пойдём милостыню просить! Как вкусно приготовить осетра и позавтракать чёрной икрой где нибудь на Филлипинах! Это кощунство!!!
Мне кажется это статья касается -покупка на мат.капитал. Т.е. цыгане ходят по селам и скупляют мат.сертификаты за 100 тыс. наличкой. Но мамаша пишет расписку при нотариусе и даёт все ксеракопии документов.
Если человек боится, и когда у него приходят отбирать квартиру, открывает дверь, то ему ничего не поможет, а смелому, решительному человеку, то и Бог в помощь! Очень хороши фильмы про морской спецназ, смотрите, учитесь, используйте их навыки! У нас в отличии от военных есть интересное преимущество, мы можем убить со смаком! Чего военные делать не умеют!
эх, пораньше бы такую статью. может быть мой гражданский муж и смог вернуть свою квартиру, которую его родственники продали, когда он стал жить со мной. а сейчас уже бесполезно, 4 года прошло
Это вам надо послойно судиться, сначала восстановить право, потом ещё какой-то момент, примерно 6-7 судов. Проконсультируйтесь здесь, но помните что здесь дают короткие советы.
за 4 года много чего произошло: сестра моего гражданского мужа, которая продала квартиру, уже умерла; ее муж уехал на Север и остался там; племянница мужа по доверенности продала квартиру, которая осталась от матери и отец отдал ей свою долю, и вышла замуж. фактически родственники все следы замели, даже машину и то продали на подставное лицо, а транспортный налог до сих пор приходит моему мужу. кому и что предъявлять?
"послойно судиться" это что за изобретение? Такую чушь первый раз слышу
нормальная статья , спасибо