Переселение из аварийного жилья в РФ

Проблема аварийного жилья в РФ стоит остро – пока расселяют дома, ранее признанные аварийными, в очередь становятся ещё больше домов, требующих расселения. К сведению, за период программы расселения аварийного жилья к 2018 году гражданам предоставили около 12 млн. кв.м., но при этом аварийный фонд не уменьшается, а увеличивается.

На сегодняшний день около 40% семей в РФ нуждаются в улучшении жилищных условий, при этом общая потребность в замещении аварийного и ветхого жилья по официальной статистике составляет около 160 млн. кв.м., поскольку доля жилья до 1970 года постройки в РФ в составе всего жилого фонда составляет около 33% (Минстрой РФ – Развитие рынков ипотеки и жилищного строительства в 2000-2017 г.г.).

Какое жилье признается непригодным для проживания?

Основания и порядок признания жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным установлены Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 28.02.2018) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

Жилое помещение признается непригодным для проживания, если:

1. Физический износ в процессе эксплуатации здания в целом или отдельных его частей привёл к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований, что может привести к обрушению здания или его конструктивных частей;
2. Имеются изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей.

Признание многоквартирного дома аварийным, жилого помещения – непригодным для проживания осуществляется межведомственной комиссией, которая создается органами местного самоуправления. В состав комиссии входят представители органов МСУ, должностные лица СЭС, Госпожнадзора, Роспотребнадзора. Обратиться с заявлением в комиссию для признания дома аварийным может любой собственник (наниматель) жилого помещения.

После создания комиссии последняя изучает всю документацию по жилому помещению, дому, проводит его обследование, при необходимости привлекаются специалисты и эксперты, проводится строительно-техническая экспертиза. На основании полученных данных выносится заключение о пригодности или непригодности жилого помещения для дальнейшего проживания, признания дома аварийным.

Далее глава органа МСУ выносит постановление о признании такого дома аварийным и его расселении. Заключение комиссии любое заинтересованное лицо может обжаловать в судебном порядке. Более подробную информацию смотрите в Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 28.02.2018) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

В большинстве случаев аварийные дома, в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2007 N 185-ФЗ (ред. от 28.11.2018) «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (с изм. и доп., вступ. В силу с 09.12.2018), включаются впоследствии в региональную программу расселения аварийного и ветхого жилья, на основе которой уже органы МСУ принимают адресные программы расселения аварийного жилья в данном районе.

Программы принимаются на несколько лет и ежегодно корректируются. В данных программах, в частности, содержится информация о домах, признанных аварийными, сроках их расселения. Ознакомиться с этими программами можно на официальных сайтах органов исполнительной власти региона и муниципалитетов.

Порядок предоставления жилья при расселении

Порядок предоставления жилья при расселении аварийного жилья регулируется Жилищным кодексом РФ. Основное внимание следует уделить статьям 32, 57, 86-89 ЖК РФ.

При расселении аварийного жилья гражданам, кто занимает жилые помещения по договорам социального найма, обязаны предоставлять равноценное по площади ранее занимаемому жилое помещение. Жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к населённому пункту и находиться в границах последнего. С согласия гражданина и членов его семьи жилое помещение может быть предоставлено на территории другого населённого пункта в пределах региона.

Если граждане состоят на учёте в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий или могут стоять на таком учёте, то жильё им обязаны предоставить вне очереди, незамедлительно, независимо от того, включён дом в региональную программу или нет.

Такова судебная практика – Определение Верховного Суда РФ от 17.04.2018 N 41-КГ 18-7; Определение Верховного Суда РФ от 13.11.2018 N 74-КГ 18-13.

Абсолютно такая же ситуация обстоит и с собственниками жилых помещений. Если граждане состоят на учёте в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий или могут стоять на таком учёте, то жильё им обязаны предоставить вне очереди, незамедлительно, независимо от того, включён дом в региональную программу или нет.

Судебная практика

Так, гражданка В., после признания дома аварийным, обратилась в местную администрацию с требованием предоставить ей жильё взамен, однако получила отказ. Не согласившись с таким решением, она обратилась в суд, но в удовлетворении исковых требований ей было отказано и она дошла до Верховного суда РФ, который отменил все ранее вынесенные решения (Определение Верховного Суда РФ от 01.04.2014 N 12-КГ 14-2) и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, где её требования в итоге были полностью удовлетворены (дело № 2-618/2014 Горномарийский районный суд). Однако, такое бывает не всегда - Определение Верховного Суда РФ от 02.12.2014 по делу N 58-КГ 14-15; Определение Верховного Суда РФ от 21.11.2017 N 49-КГ 17-22, поэтому в каждом случае всегда всё строго индивидуально.

Те граждане, которые проживают в аварийных домах и не состоят на учёте в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий, жилые помещения должны получать в сроки, установленные региональными и адресными программами переселения. Если аварийный дом не расселён в установленные сроки, то можно ставить вопрос об обращении в суд, но тут в каждом конкретном случае нужно отдельно рассматривать перспективу такого обращения.

Выкуп жилья у собственников

Немного другая ситуация в таких случаях обстоит с собственниками жилых помещений. По общему правилу у собственников жилые помещения выкупают, если вариант с предоставлением жилья взамен не предусмотрен региональной и/или адресной программой переселения, или органы МСУ не предложили собственнику жилья вариант с предоставлением другого жилого помещения.

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (часть 7 статьи 32 ЖК РФ). Кроме того, в выкупную цену должна включаться компенсация за капитальный ремонт, если последний не был произведён наймодателем на момент приватизации первого жилого помещения в доме.

Для определения рыночной стоимости изымаемого жилья органы МСУ должны привлекать оценщиков, но, как правило, выкупную цену они определяют самостоятельно, которая всегда занижена. В таких случаях собственники вправе обратиться к оценщикам с тем, чтобы определить рыночную стоимость изымаемого жилья, а далее предложить органу МСУ выкупить жильё по определённой оценщиком стоимости. Если и в таком случае достигнуть соглашения не удастся, то спор следует разрешать в судебном порядке.

Свои права нужно знать. Всего доброго.