Понятие управляющей организации
Все отношения в сфере жилищно-коммунального хозяйства регулируются Жилищным кодексом РФ. Именно он регламентирует отношения в этой сфере, которая на сегодняшний день является практически важнейшей в повседневной жизни любого человека.
Поскольку жилой фонд нуждается в соответствующем обслуживании, то для этой цели создаются коммерческие организации, называемые "управляющая компания".
Кстати, сам по себе термин "управляющая компания" – чисто бытовой. В действующем законодательстве он отсутствует, и вместо него употребляется термин "управляющая организация". Но поскольку термин "управляющая компания" (далее – УК) ближе и привычнее, в дальнейшем в данной статье я буду употреблять именно его.
Согласно 161 статьи Жилищного кодекса УК является одной из возможных форм управления многоквартирным домом. В данной статье оговорено, что управление многоквартирным домом может осуществляться не только посредством УК, но и непосредственно жильцами, а также ТСЖ либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.
Однако на сегодняшний день УК занимают самую большую нишу в сфере управления многоквартирными домами.
При этом мало кто знает, что УК по сути своей делятся на три типа:
1. Управляющие. Такие компании осуществляют функции управления, а также поддержания в должном состоянии имущества, считающегося общедомовым. Для осуществления всех остальных функций (как-то техническое и санитарное обслуживание домов) нанимаются третьи лица (сторонние исполнители).
2. Эксплуатационные. Этот вид УК занимается своей деятельностью на основании договоров подряда. Эксплуатационные УК занимаются вопросами поддержания жилого фонда в должном санитарном и техническом состоянии.
3. Гибридные. Эти УК сочетают в себе деятельность первых двух видов УК.
Наиболее часто встречается именно третий вид УК.
Обязанности УК
Основные обязанности УК оговорены в ст. 161 ЖК РФ.
ЖК РФ. Статья 161. Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом
1. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее – обеспечение готовности инженерных систем). Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.
1.1. Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать:
1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;
2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;
3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;
5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации.
1.2. Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации.
...
2.3. При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем.
...
10. Управляющая организация должна обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в соответствии со стандартом раскрытия информации, утвержденным Правительством Российской Федерации. Особенности раскрытия информации о деятельности по управлению многоквартирным домом и предоставления для ознакомления документов, предусмотренных настоящим Кодексом, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, осуществляющими управление многоквартирным домом (без заключения договора с управляющей организацией), устанавливаются этим стандартом раскрытия информации. Контроль за соблюдением этого стандарта раскрытия информации такими товариществом, кооперативом, управляющей организацией осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, указанными в части 2 статьи 20 настоящего Кодекса, в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
Проще говоря, УК несет ответственность за обслуживание жилого фонда, его техническое и санитарное состояние. В список обязанностей УК по проведению ремонтных работ входят:
1. работы по проведению капитального ремонта,
2. регулярное проведение осмотра состояния дома и придомовой территории,
3. своевременное устранение аварийных ситуаций, а также профилактические работы по устранению причин их возникновения,
4. своевременная подготовка жилого фонда к отопительному сезону,
5. регулярное проведение работ по озеленению придомовой территории,
6. работы по поддержанию должного санитарного состояния подъезда и иных помещений дома,
7. проведение работ по поддержанию коммуникаций дома в должном состоянии,
8. проведение текущего ремонта,
8. установка и поддержание корректной работы приборов общедомового учета,
9. проведение работ по благоустройству придомовой территории,
10. обеспечение проезда аварийных служб при наступлении чрезвычайной ситуации.
Также у УК имеются определенные обязанности по перерасчету сумм за обслуживание:
1. По содержанию дома. Так, если жильцы докажут, что качество уборки в подъезде, либо ее регулярность не соответствуют тому, что указано в Договоре, либо вывоз мусора производился не своевременно, то при проведении перерасчета эти услуги должны быть исключены из счета на оплату услуг УК.
2. По водоснабжению жилых помещений. Если качество подаваемой в квартиру воды не соответствует норме (ржавчина, запах из крана и т. п.), то владельцы недвижимости вправе не оплачивать услугу подачи воды вплоть до момента устранения недостатков. В случае, если температура подаваемой в помещение горячей воды не соответствует установленной в СНиП № II-34-76 и СанПиН 2.1.4.2496-09 норме (от 50 для открытой системы или 60 для закрытой до 75 °С), то стоимость горячего водоснабжения также уменьшается при перерасчете. Существуют нормативы по срокам проведения ремонтных работ. Они оговорены в приложении № 2 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда (утв. постановлением Гос. За их превышение стоимость уменьшается каждый час на 0,15%.
3. По отоплению. В данном случае нормативы регулируются СНиП 41-01-2003. Так, в центральной части России температура в квартире должна быть не меньше +18 °С, при этом в жилых комнатах температура должна быть на уровне 20–22 °С. А в подъездах жилого дома – не ниже 16 °С. При несоответствии этих показателей имеющимся УК обязана провести ремонтные работы. За просрочку предусмотрено уменьшение стоимости на 0,15% в час.
4. По электро-и газоснабжению. За перерывы в электро-и газоснабжении действующим законодательством предусмотрено уменьшение оплаты на 0,15% в час.
Уменьшение оплаты оговорено Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 г. № 307.
Правила работы
В 2018 году Правительством РФ был внесен ряд поправок в правила проведения осмотров общедомового имущества, а также проведения мелкого и текущего ремонта. В соответствии с этими изменениями осмотр общедомового имущества на предмет выявления разного рода протечек и поломок УК обязаны проводить 2 раза в течение года (весной и осенью).
При этом сроки проведения различного рода осмотров четко нормируются.
1. Текущий осмотр. В данном случае периодичность осмотра оговаривается в технической документации. Для каждого элемента она будет разной.
2. Сезонный осмотр. Проводится каждые полгода перед и после отопительного периода.
3. Внеочередной осмотр. Проводится в течении суток после чрезвычайного происшествия. Например, после аварии.
Изменения коснулись и тарифов на услуги. Теперь сколько платить – решают собственники жилья. УК лишь предлагает общему собранию свои тарифы (ст. 156 ЖК РФ), а общее собрание вправе принять их или отклонить. При этом любые изменения в тарифах либо дополнительные платежи, введенные УК без одобрения общего собрания собственников квартир, будут рассматриваться как нарушение закона.
Различные уловки УК с целью увеличения собственных доходов
На самом деле уловок и прочих мошеннических действий со стороны УК достаточно много, чтобы рассмотреть их все. Потому постараюсь осветить основные нарушения законодательства, наиболее часто встречающиеся в практике.
Нарушения при проведении собраний
В соответствии с нормами ст. 45 ЖК РФ внеочередное общее собрание жильцов может быть созвано лишь по инициативе самих жильцов (хотя бы одного из владельцев жилой площади). Однако в практике нередко встречаются случаи, когда инициатором является УК с целью провести нужное решение. При этом, как правило, определение общей площади строения проводится с намеренными ошибками в сторону занижения. Например, не учитываются нежилые помещения. При этом искусственно увеличивается процент собственников жилых помещений, принимающих участие в проведении собрания, и соответственно процент проголосовавших за нужное УК решение.
Нарушения при проведении ремонта
Часто при проведении ремонта УК намеренно используют некачественные материалы, уменьшая тем самым собственные затраты. Однако при этом сметы значительно завышаются подрядчиками. При этом деньги банально "распиливаются".
Махинации с приборами учета
Не секрет, что УК часто под разными предлогами сопротивляются установке общедомовых приборов учета теплоснабжения. Обычно это объясняется высокой стоимостью узлов коммерческого учета тепла (УКУТа) – не менее 100 000 руб. На самом же деле это крайне выгодно самой УК. В отсутствие приборов общедомового учета плата за теплоснабжение жильцам начисляется по среднестатистическому показателю (0,0033 Гкал/ кв. м в месяц). С поставщиком же УК рассчитывается по показаниям магистральных датчиков. Разница ложится в карман УК.
Банкротство
Нередко в практике встречаются случаи, когда УК, получив деньги за ЖКХ с жильцов, вместо того чтобы рассчитаться с поставщиками услуг, "прогоняют" деньги по цепочке подставных компаний, а сами начинают процедуру банкротства, перед этим сменив юридический адрес, чтобы избежать налоговых проверок и претензий жильцов.
Двойные платежки
Данный вид нарушений встречается в тех случаях, когда возникает борьба двух УК на одной территории. Жильцы получают платежные квитанции от двух УК. При этом дом вполне может находиться в "подвешенном состоянии" (т. е. ни одна компания не осуществляет функции по управлению)
Мертвые души
В данном случае на работу в УК принимаются несуществующие люди. То есть люди, конечно, существуют, но в данной компании они лишь числятся (не всегда об этом зная), им регулярно начисляется зарплата, платятся соответствующие налоги. А зарплату сотрудники УК кладут себе в карман. Неплохая прибавка к пенсии.
Начисление излишних платежей за ЖКХ
В данном случае сотрудники УК завышают стоимость оказанных услуг. Обычно завышают не на много, так, чтобы это не особо бросалось в глаза. Но если пересчитать это на общее количество проживающих – сумма получается весьма приличная.
Прокрутим ваши средства
Получив деньги от жильцов, компания, вместо того чтобы расплатиться с поставщиком, размещает эти средства на некоторое время на депозитных счетах, получая соответствующий процент.
Выставление задолженностей
УК выставляет жильцам счета по якобы имеющимся задолженностям 2–3-летней давности. В данном случае УК пользуется тем, что далеко не все сохраняют квитанции и другие документы за столь продолжительный период времени. Если жилец предоставляет отчетные документы, сотрудники УК извиняются и списывают все на программную ошибку.
Сдача в аренду
Нередко в судах рассматриваются заявления по поводу сдачи УК в аренду нежилых помещений, являющихся общедомовыми, без согласия жильцов дома.
Как добиться от УК исполнения своих обязанностей
Для начала можно попробовать решить вопрос мирным путем. Для этого следует написать претензию на имя руководителя УК. В претензии следует грамотно изложить суть проблемы.
При подаче заявления в УК принявшее его должностное лицо обязано зарегистрировать его и поставить на втором экземпляре визу с указанием даты приема, номера, подписи принявшего с расшифровкой и печатью УК. Если офис УК закрыт или претензию не принимают, можно отправить ее в адрес УК письмом. НО обязательно заказным, с уведомлением и описью вложения.
В любом случае у УК есть 14 дней на предоставление ответа.
Если по поданной претензии получен отказ или вообще не поступило ответа, следует обратиться в вышестоящие организации. Такой организацией является Жилищная инспекция. Адрес Жилищной инспекции по вашему региону можно найти в Интернете.
При этом следует понимать, что обращения в Жилищную инспекцию следует подавать в случаях:
1. ненадлежащего исполнения правил эксплуатации жилья,
2. несоблюдения стандартов и норм по использованию жилья,
3. несоблюдения сроков и качества подготовки к отопительному сезону,
4. невыполнения нормативов по получению жильцами коммунальных услуг,
5. неправомерности и невыполнении норм законодательных актов при созыве общего собрания собственников жилья, непосредственного выбора управляющей организации,
6. невыполнения УК нормативных актов.
При выявлении фактов нарушений Жилищная инспекция выносит предписание об устранении. На выполнение предписания у УК есть 1 месяц. В случае неисполнения предписания жилищная инспекция может привлечь виновных к административной ответственности.
Другой организацией, в которую можно обращаться, является Роспотребнадзор.
Обращаться в эту организацию следует в случаях:
1. если договор между жильцами и УК не соответствует закону «О защите прав потребителей»,
2. если права жильцов в части получения достоверных сведений о предоставленных услугах жилищно-коммунального характера были нарушены УК,
3. когда необходимо провести проверку бухгалтерской документации УК на предмет выявления нарушений,
4. если имеется необходимость установки обоснованности изменения тарифов оплаты услуг ЖКХ.
При обращении в Роспотребнадзор необходимо указывать то, в какие инстанции уже обращались, и результаты этих обращений.
В определенных случаях вопрос решается обращением в прокуратуру.
В прокуратуру имеет смысл обращаться в следующих случаях:
1. если имеются основания предполагать умышленную или непреднамеренную нецелевую трату денежных средств, которая выражается в форме экономических преступлений: грабеже, мошенничестве, присвоении, растрате;
2. если налицо бездействие либо неправомерные действия надзорных или контролирующих органов.
Также действующее законодательство позволяет обратиться с исковым заявлением в суд.
Обращение в суд необходимо в тех случаях, когда надо установить размер ущерба, причиненного действиями или бездействием УК, а также добиться выплаты компенсации за причиненный ущерб. Например, неспиленное вовремя УК ветхое дерево упало на автомобиль или неубранный снег и лед стали причиной получения травмы.
Согласно ст. 28 ГПК РФ исковое заявление подается по месту нахождения управляющей организации, если договором не было определено иное.
Исковое заявление должно быть принято к рассмотрению через 5 дней после его подачи, либо возвращено заявителю с требованием устранить имеющиеся нарушения.
Удачи вам и знайте свои права!
Консультации по вопросам Трудового, Семейного, Экономического, Гражданского права. Составление исковых заявлений, кассационных и апелляционных жалоб, ходатайств. Подготовка к процессу.
Самое смешное в ЖК РФ это объявление о собрание жильцов. Ничего нигде не работает. Не приходить на собрания не хотят, не заочно голосовать, даже электронно, через сайт. Вообще собрать жильцов на голосование это всё равно, что натянуть брюки на кастрюлю с кипящем картофелем.
А при чем тут ЖК РФ? В данном случае, это - чисто человеческий фактор. Если люди сами не хотят идти на собрание, то кодекс здесь не при чём. Участие в собрании - право, но не обязанность.
Право, а не обязанность? Пример. Решено было в подъезде одного дома установить домофон. Повесили объявление об этом. В подъезде жили мужчина с женой, которые, до пенсии, работали в ЖКХ. Он возглавлял УК которая обслуживала дом, она работала в организации которая контролировало все в городе УК. Собрание назначили на день когда их не было в городе. Они были на даче. Когда приехали узнали, что тут произошло без них. Возмутились. Признали собрание нелегитимным. Свои связи были в одной из компаний которая занималась установкой и обслуживанием домофонов. Всех заставили заключить договор с ними. Вот так. Никто не обжаловал. Некоторым было всё равно, лишь бы был домофон. Другим вообще было всё равно. Требовали только одного чтобы больше никаких граф в жировках не было. Чтобы домофон обслуживался бесплатно.
Именно так, коллега! Или вы считаете, что жильцы ОБЯЗАНЫ присутствовать на общем собрании?
Как я понял:
1. Они на момент поступления инициативы о проведении собрания не являлись сотрудниками УК
2. Они не являлись инициаторами проведения собрания
И в чем тут нарушение?
Вернее было бы сказать - они были на даче в день проведения собрания.
Если о проведении собрания все владельцы недвижимости были предупреждены заранее, - их отсутствие на собрании не делает его не легитимным.
ЖК РФ Статья 45. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
И потом - они сами признали решение не легитимным или суд признал решение не легитимным? Если они сами, то это - их личное мнение не имеющее юридической силы. Если суд, то с какой мотивацией?
Ведь:
ЖК РФ Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
6. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
Вот так, пробежались с пулеметом и гранатометом по квартирам и заставили под страхом смерти?)))
Так это - не заставили, а убедили. И ЖК РФ тут не причем.
А что получили в результате? Если не устраивает, можно ведь и расторгнуть договор с данной компанией.
Не мотивируете. Я, например, взяла и приняла общим голосованием вопрос о едином поставщике услуги за домофон. И как бы не упирались и не ленились 2 подъезда, 5 подъездов проголосовали. И большинством голосов решение принято. Все. Те, кто имел в протестном подъезде от своего поставщика какие-то льготы (не платил за домофон) = теперь платят. Цена соответственно ниже на 50% у общего поставщика, чем у ранее избранного. Теперь внимательно читают и смотрят и голосуют. Порой такие споры, что жуть. Но в итоге всегда побеждает большинство.
Управляющая организация должна обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности
Я два года бился со своей управляющей компанией с требованием предоставить такой отчёт. При этом, были письменные обращения, как в УК так и в краевую жилищную инспекцию. Ничего добиться не удалось, кроме потери своего здоровья и нервов. К сожалению в нашем государстве, работают только бандитские законы.
Я голосую "+", другой способ для меня не работает.
У меня тоже плюс или минус не появляется!
Вот это ДА! Как только написала ответ, так и плюс появился. Модератор, в чём причина, что при нажатии на палец, не происходит голосование?
ЮРИЮ! ГОЛОСУЮ " + " При нажатии на +... НЕ СРАБОТАЛО. МОДЕРАТОРУ ВЫГОВОР за блокировку правдивого комментария ЮРИЯ: "Я два года бился со своей управляющей компанией с требованием предоставить такой отчёт. При этом, были письменные обращения, как в УК так и в краевую жилищную инспекцию. Ничего добиться не удалось, кроме потери своего здоровья и нервов. К сожалению в нашем государстве, работают только бандитские законы" .
Светлана Николаевна (Энгельс), Ваш голос воспринимается, но не отражается. Проверьте - Кликнете на цифры.
То одно не так, как раньше, работает, то другое. В чем причина, кого спросить?
1. Ничего не сказано о полномочиях Совета многоквартирного дома, котрый может активно работать даже и при пассивности самих собственников...2. У собственников и Совета МКД очень мало способов для конроля за расходованием средств собственников (тарифов), которые идут на содержание общедомовогоимущества, его текущий ремонт...3. зачастую УК не раскрывает экономическую инфомарцию на своих сайтах или на ГИС ЖКХ, на запросы по этой теме не отвечают...
Совет МКД имеет право на:
1. Фиксацию отсутствия поставки какой либо коммунальной услуги.
2. Фиксацию ненадлежащего качества поставляемой коммунальной услуги
3. Обращения в УК с требованием приведения поставляемой услуги в должное состояние.
4. Участие в составлении, а так же подписании любых актов при необходимости проведения ремонта (текущего или капитального)
5. Участие в составлении и подписании актов последствий чрезвычайных ситуаций (например затопления квартиры соседями) нанесших какой-либо ущерб собственникам жилых помещений. При этом, если УК отказывается от составления или подписания такого акта, Совет обладает правом дублирования подписи.
6. Выступать инициатором проведения внеочередного общего собрания собственников жилых помещений МКД.
Председатель Совета, по доверенности, имеет право контроля проводимых УК ремонтных работ, а так же подписания актов приема-передачи выполненных работ.
Права Председателя Совета могут быть расширены в пределах действующего законодательства решением Общего собрания.
Общее собрание, а по его решению Председатель Совета, имеют право на:
ЖК РФ Статья 161.1. Совет многоквартирного дома
...
5. Совет многоквартирного дома:
...
5) осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме;
...
8. Председатель совета многоквартирного дома:
...
3) на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, договор управления многоквартирным домом или договоры, указанные в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса. По договору управления многоквартирным домом приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома полномочия, удостоверенные такими доверенностями. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе потребовать от управляющей организации копии этого договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме копии договоров, заключенных с лицами, осуществляющими оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме, от указанных лиц;
4) осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 настоящего Кодекса;
5) на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг;
Так что, все необходимые права имеются. Если же Ваша УК отказывается исполнять требования ЖК РФ, обращайтесь с жалобами в соответствующие организации или в суд.
ЖК РФ Статья 161. Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом
...
10.1. Управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на предоставляемые коммунальные услуги посредством ее размещения в системе. Порядок, состав, сроки и периодичность размещения в системе информации о деятельности по управлению многоквартирным домом и предоставления для ознакомления документов, предусмотренных настоящим Кодексом, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, осуществляющими управление многоквартирным домом (без заключения договора с управляющей организацией), устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства, если иной срок размещения в системе указанной информации не установлен федеральным законом.
Так что, все права у Вас имеются. Если УК отказывается их исполнять - пишите претензию, при отсутствии реакции - жалобы в соответствующие органы.
Мы пишем три года, направили 102 жалобы во ВСЕ существующие контролирующие надзорные общественные органы включая прокуратуру и администрацию главы региона. Всем сообщили о нарушении деятельности УК. А ВОЗ И НЫНЕ ТАМ! ДЕРЗАЙТЕ!
"Управляющие компании: обязанности, ответственность, хитрости и уловки."
Данная статья написана на основе ЖК, но в действительности, как правило, контроль за УК - это очень сложный и плохо регулируемый вопрос, так как в большинстве случаев и Мосжилинспекция и Роспотребнадзор - это организации, которые просто имеют место быть... И для того, чтобы добиться от них каких-либо действий в пользу потребителя, нужно "положить" на это все свое время, и не факт, что тебе помогут. Да и уйма разных Постановлений и Законов в этой сфере (на Государственном уровне), как правило, не позволяют добиться действенного результата по уменьшению стоимости за предоставляемые УК услуги.
Я Председатель Совета небольшого по площади дома уже 4 года. Финансово я контролирую УК, но для того, чтобы контроль был действенным, даже финансово, не говоря уже о качестве работ по техническому содержанию МКЖ дома, в составе Совета дома должен быть человек со специальными техническими и строительными познаниями. Иначе все "потуги" по оспариванию качества и объема, выполненных УК по дому работ, как правило, впустую. Особенно это касается подготовки дома к отопительному сезону.
Поэтому все о чем говориться в этой статье соответствует ЖК, но не более...
А жителям, как правило, этот вопрос вообще "по фигу", и они вспоминают о Совете дома только когда какая-нибудь коммунальная проблема касается лично их. Обо всем остальном жители ничего не хотят знать, а тем более, хотя бы элементарно, тебя поддерживать...
Поэтому так и живем - бесправно.
Валентина (Москва), к сожалению инертность основной массы является бедой не только ЖКХ. Нет сплоченности, понимания. Каждый только о себе, люди не понимают, что надо поддерживать не только по вопросам, которые касаются только лично их. Взять проблемы дальнобойщиков - много ли их поддержали, а ведь это не только их проблемы - это косвенно коснулось каждого. Но в любом случае, если ущемляются интересы кого бы ни было - необходимо всем выступать в их поддержку. А взять пенсионную реформу! Много ли приняли участие в митингах или других мероприятиях против этой реформы? Отсиделись - вот и получили. Пока население не поймет, что оно должно активно участвовать в решении своих и чужих проблем - ничего не изменится.
Валентина Москва Ваши слова мои мысли. Уже три года я двигаю наших ленивцев-жителей 144 кв. И не могу сдвинуть. Все им пофиг. Но добилась, вернула за 5 лет за отопление 3,3 млн рублей. Фактически 20 месяцев не платили. Конечно благодарны, но страшно пассивные. И люди хотят хорошей жизни? А самим потрудиться лень.
Ваш ответ по поводу жителей в точку. Пока жаренный петух в одно место не клюнет, расшевелить их сложно.
Перед сменой УК на ТСН в нашем мкд, УК провела перерасчёт по отоплению и водоснабжению в сторону увеличения. Добилась, что бы вернули часть за отопление, по водоснабжению 100%.
Так как расчеты шли через ТРИЦ, договорились, что зачёт по переплате пойдет в счёт оплаты на карпремонт и электроэнергию. Написала разъяснение как нужно писать заявление, положила экземпляры заявлений в каждый почтовый ящик. Из 132 квартир написали только 30 и то кто то пропустил номер квартиры, кто то фамилию.
Некоторые ещё возмущались: Что вы нам указываете что делать.
В результате пришлось ещё месяц биться, что бы остальным сделали перерасчёт.Сейчас решила, что делать за других не стоит то, что они должны делать сами.
В Совет дома не вхожу, обычный собственник.
У меня масса выигранных дел у УК. И по ненадлежащему качеству услуг, и по самовольному завышению различных тарифов. Дела ходили до кассационной инстанции, решения оставлены в силе. УКашники меня ненавидят, говорят, что я мешаю им жить, что от меня им сплошные убытки. Грозят отказаться от управления моим домом. Но меня мнение ворюг не интересует.
Странно вот что. Соседям предлагаю свои услуги. Разъясняя то, что больше того, что присудит суд за мои услуги, я с них не возьму. Т. е. практически предлагаю им получить украденное УК. Практика уже наработана. В исковых нужно менять только адреса и ФИО. А вот народ не хочет идти в суд. Почему? Не знаю.
Завышению тарифов относительно каких значений?
Сначала эти дебилы пытались дважды взыскивать за ОДН на электричество. Энергеты и домоуправление. Отбил ч. суд, всему микрорайону пересчитали. Затем, узнав, что тарифы на техобслуживание незаконно повысили, взыскал ч. суд. Потом УК увеличило площадь общедомового имущества и стало брать за электроэнергию на ОДН в 2 раза больше. В иске так и написал: дом кирпичный, а УК его представляет резиновым. По их квитанциям площадь общедомового имущества за год менялась 3 раза. Этот суд они тоже проиграли.