Изменения в сфере долевого строительства – выигрывают пока только банки

По новой схеме продаже жилья в строящихся домах дольщики будут отдавать в банк денежные средства до ввода жилого дома в эксплуатацию.

Для такой схемы был придуман эскроу-счет.

Эскроу-счет — это счет в банке, где находятся денежные средства, принадлежащие депоненту (дольщику) до даты возникновения оснований для передачи денежных средств бенефициару (застройщику), т.е. до ввода жилого дома в эксплуатацию.

Для открытия счета необходимо заключить трехсторонний договор между банком, покупателем и застройщиком.

Дольщик перечисляет деньги на эскроу-счет. Если жилье оплачивается заемными средствами, то вместо заемщика деньги на него зачисляет банк, выдавший ипотеку.

С этого момента распоряжаться деньгами на эскроу-счете может только банк.

Счет становится неприкасаемым как для дольщика, застройщика, так и для возможных кредиторов (взыскателей), поскольку взыскивать денежные средства, находящееся на эскроу-счете прямо запрещено п. 4 ст. 860.8 ГК РФ, платежные требования и/или инкассовые поручения, предъявляемые к счету, подлежат возврату без исполнения.

Застройщик вынужден строить дом на заемные (кредитные) средства, полученные только в том банке, в котором открыт эскроу-счет.

Если у застройщика возникают проблемы с погашением кредита, банк берет денежные средства с эскроу-счета.

Банк дважды зарабатывает на одной и той же сумме, выдавая застройщику кредит на строительство и выдавая ипотеку, при этом ипотечные деньги остаются в банке.

И если существует господдержка ипотеки, т.е. банк для дольщиков держит пониженный процент по ипотечному кредиту, то для застройщика процент по кредиту на строительство никто снижать не будет.

Вот и получается, что стоимость возможности поучаствовать в строительстве, а ведь договор участия в долевом строительстве – это еще не покупка объекта, а лишь покупка права требования к застройщику построить и передать многоквартирный дом, возрастет пропорционально затратам застройщика на оплату и обслуживания навязанных кредитов.