Как обойтись без нотариуса при отчуждении доли

Обязательное нотариальное удостоверение сделки по отчуждению доли в объекте недвижимости было принято с 1 января 2017 года, путем включения соответствующих изменений в Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Позднее, в статье 42 Федерального закона был расширен перечень исключений из правила об обязательном нотариальном заверении сделок с долями, что породило слухи о полной отмене такого удостоверения. Однако, это совсем не так.

Что говорит закон?

На 2019 год ситуация следующая. Все сделки по продаже, дарению и иному отчуждению долей в праве собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, кроме следующих случаев:

1. Отчуждение всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;

2. Если сделка, связана с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда;

3. Сделки по отчуждению земельных долей;

4. Сделки по переходу права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации»;

5. Заключение договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями.

Наиболее распространенные случаи – первый и третий. Нотариус не нужен, если все долевые собственники одновременно продают свои доли одному лицу или если речь идет о земельных долях.

Продажа частного дома – особый случай

Хотелось бы рассмотреть случай продажи (дарения) части жилого дома и соответствующей части земельного участка, на котором этот дом расположен. Ведь исходя из норм ст. 42 ФЗ-218, нотариальное заверение сделки отчуждения доли дома необходимо, а доли земли не требуется. Возможно ли разделить данное отчуждение на две самостоятельные сделки?

Данный случай необходимо рассматривать совместно со ст. 35 Земельного кодекса, которая устанавливает, что отчуждение доли в праве собственности на здание проводится вместе с отчуждением доли в праве собственности на земельный участок, на котором расположено здание.

«Вместе» означает в рамках одной сделки.

Таким образом, продажа доли жилого дома и доли земельного участка оформляется по одному договору и подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

При этом размер комиссии нотариуса будет исчисляться исходя из стоимости доли жилого дома и земельного участка как предмета договора.