Расторжение договора аренды в банкротстве

Определение от 23.12.2019 по делу № А 17-4841/2015 (301-ЭС 18-10926 (4))

Фабула дела:

Между Управлением (Арендодатель) и Должником (Арендатор) заключены договоры аренды земельных участков.

Во исполнение этих договоров Арендодатель передал Должнику в аренду на земельные участки для строительства объектов недвижимости.

Впоследствии Арендатор признан банкротом.

Управление, сославшись на то, что строительство на земельных участках никогда не велось, арендная плата Должником ни разу не вносилась, а судебные решения о взыскании текущей задолженности по арендной плате не исполняются, обратилось в суд заявлением о расторжении договоров и об обязании Должника возвратить земельные участки.

Позиции судов:

🔸Суды трёх инстанции отказали в удовлетворении заявленных требований.

Суды указали, что право аренды является оборотоспособным активом Должника. Этот актив вошел в конкурсную массу и подлежит реализации на торгах в целях удовлетворения требований кредиторов Должника.

Суды сочли, что расторжение договоров повлечет за собой предпочтительное погашение требований Арендодателя к Должнику, данным расторжением будут нарушены права и законные интересы других кредиторов Должника.

Кроме того, действия Управления, направленные на прекращение арендных отношений, не отвечают принципу добросовестности.

Позиция Верховного суда :

Суды не привели каких-либо специальных норм или договорных условий, применимых к рассматриваемым отношениям, которыми бы устанавливался запрет на расторжение заключенных договоров аренды земельных участков.

В ЗоБ не содержатся положения о том, что открытие в отношении Должника-арендатора процедуры конкурсного производства автоматически лишает арендодателя права на досрочное расторжение договора при наличии к тому оснований, установленных иными законами.

Вопреки выводам судов, возврат арендованной вещи по причине прекращения договора не может квалифицироваться как действие, направленное на приоритетное удовлетворение требования Арендодателя, поскольку такой возврат имущества не влияет на уже сформировавшуюся задолженность по арендной плате и не направлен на прекращение денежного обязательства по уплате долга по правилам гл. 26 ГК РФ.

Сохранение договорных отношений в ситуации систематического невнесения платежей арендатором, так и не приступившим к строительству, не только нарушает права публичного собственника, не получающего того, на что он справедливо рассчитывал при заключении договора аренды, но и влечет за собой наращивание задолженности по текущим арендным платежам, чем может ухудшаться положение кредиторов арендатора.

ВС не согласился с выводом судов о том, что о злоупотреблении правом со стороны Арендодателя, интересы которого ущемляются длительным неисполнением контрагентом договорных обязательств, свидетельствует сам факт предъявления им требования о расторжении сделок.

В процедурах банкротства сталкиваются разнонаправленные интересы: с одной стороны, интересы публичного собственника сданного в аренду имущества, наделенного правомочиями по распоряжению этим имуществом, с другой стороны, интересы заинтересованных в максимальном пополнении конкурсной массы должника и его кредиторов, в том числе граждан-участников строительства, имеющих к арендатору земельного участка требования о передаче жилых помещений.

Определяя баланс между этими интересами, суд может признать публичного арендодателя лицом, злоупотребившим правом, и по этой причине отказать в удовлетворении иска о расторжении договора.

Однако конкурсный управляющий должником, его кредиторы, заявляя о злоупотреблении правом, должны раскрыть, в чем именно это злоупотребление заключается, а суд – соответствующие доводы проверить и установить конкретные обстоятельства, указывающие на злоупотребление. В рассматриваемом случае суды на такие обстоятельства не сослались.

Судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд первой инстанции.