Статьей 37 ЗК РФ установлено обязательное требование к продаваемым земельным участкам о кадастровом учете. Т.е. у каждого участка должны быть установлены все границы (т.е. проведено межевание) и присвоен кадастровый номер. Данное требование действует с 2019 г.
Проверка границ участка
Координаты границ участка обязательно надо проверить, вызвав кадастрового инженера, который проведет замеры, проверит фактическую площадь участка на соответствие с площадью, указанной в выписке ЕГРН, и сравнит фактическое нахождение границ с установленными на кадастровой карте границами, так как часто бывают наложения границ или участок может фактически находиться за пределами забора и.т.д.
Статьей 37 ЗК РФ перечислены следующие три условия, которые нельзя включать в договор купли продажи земельного участка или договор мены, одним из объектов по которому выступает земельный участок, иначе такой договор будет признан недействительным:
1) устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
2) ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
3) ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.
Продавец земельного участка обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его разрешенного использования.
Покупателю необходимо обратить внимание на возможность застройки участка, который он планирует купить, т.е. надо знать разрешено ли строить на этом участке и обратить внимание на такую возможность в отношении смежных соседних участков (если они еще не застроены), особенно когда от этого зависит целесообразность и стоимость приобретаемого участка, так как часто площадь земельного участка бывает мала для строительства дома на необходимую площадь, так как действуют ограничения по коэффициенту использования территории, который показывает соотношение суммарной общей площади постройки строительства к площади участка. В каждом городе установлены правила землепользования и застройки, в которых установлены коэффициенты использования территории по территориальным зонам (например, популярными для покупки являются территориальные зоны Ж 3, Ж 4), площадь застройки также ограничена правилами. Задавая определённый коэффициент, городские власти регулируют нагрузку на территорию.
Новое в законодательстве Сочи
Обновлённый депутатский корпус на внеочередной сессии 29 сентября 2015 года утвердил изменения в Правила землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи и ввел новую территориальную зону «Особо ценные территории» и установил значение КИТ для каждой территориальной зоны. Изменения в Правилах землепользования и застройки вступили в силу с момента опубликования в газете «Новости Сочи» от 17.11.2015 № 174 (2540)-175 (2541).
Поэтому бывают случаи, когда после покупки одного участка приходится покупать смежный земельный участок, если, конечно, такая возможность есть. Необходимо удостовериться, что все смежные соседние участки имеют подъезд, иначе в будущем может быть риск установления соседом сервитута через покупаемый участок.
Вообще перед покупкой следует обращать внимание на весь район, особенно на наличие в районе опасных производств, шума, который может исходить от тоннеля, железной дороги или трассы, пролегающих неподалеку.
Проверить надо даже почвенный слой покупаемого участка, так как земля может иметь свойства, препятствующие использованию участка по назначению. Могут быть обнаружены объекты, которые помешают использованию участка, например: трубы, коммуникации, бетонные конструкции и.т.п.
Надо убедиться, что на участке отсутствуют объекты капитального строительства, потому что их собственники могут выставить претензии на занимаемую этими объектами часть участка, о чем сказано в п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 1 ст. 552 ГК РФ. Поэтому когда продавец утверждает, что объект не был оформлен, и если он вам не нужен, требуйте акта о сносе. Или, если планируете объект использовать, требуйте оформления продавцом такого объекта в собственность и указывайте его в договоре купли-продажи.
Категория земель и разрешенное использование земельного участка должны соответствовать целям покупателя, иначе планы будет невозможно реализовать, а покупка окажется бессмысленной.
Внимательно надо изучить пролегание коммуникаций на предмет создания неудобства при строительстве, а также проверить отсутствие красных линий на участке.
Перед покупкой необходимо попросить договоры по энергоснабжению, водоснабжению, водоотведению, газоснабжению, уточнить наличие присоединения к городской канализации или наличие септика на участке, потом проверить всю предоставленную информацию, попросив у продавца участка градостроительный план (если его продавец не заказывал, то попросить, чтобы он заказал градостроительный план в филиале ГАУ КК «МФЦ КК» в г. Сочи, так как градостроительный план может заказать только собственник).
В градостроительном плане также будет указана информация о границах земельного участка; информация о территориальной зоне земельного участка, границах зон действия публичных сервитутов; о минимальных отступах от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений; информация о разрешенном использовании земельного участка (основных и условно разрешенных видах использования участка), требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке (в случаях, если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или для земельного участка не устанавливается градостроительный регламент); информация о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства, объектах культурного наследия; информация о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (т.е. информация о возможности получения технических условий на присоединение к коммуникациям с МУП Водоканал, МУП Водосток, МУП Теплоэнерго); о границах зоны планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд, информация о возможности или невозможности разделения земельного участка на несколько земельных участков.
Градостроительный план подготавливается в течение месяца, поэтому если продавец утверждает, что дожидаться он не будет и продаст участок первому оплатившему покупателю, то можно зарегистрировать договор купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа и с оплатой небольшого аванса.
Земли с особыми условиями использования
Особое внимание надо уделить проверке зон с особыми условиями использования территории, чтобы покупаемый участок туда не входил. В ЕГРН нет сведений о том, что участок входит в такую зону, но такие сведения есть на публичной кадастровой карте, в разделе «Общедоступные кадастровые сведения» зоны с особыми условиями использования территории, где указано, каким документом утверждена зона, если она есть, и какие виды деятельности запрещены на конкретном участке.
Многие опытные покупатели земельных участков, такие как застройщики или инвесторы, предпочитают земельные участки с полученным разрешением на строительство, так как часто возникают проблемы с получением разрешения на строительство: разрешение на строительство не выдают из-за близкого расположения объектов культурного наследия или выдают разрешение на строительство на маленькую площадь, что не соответствует целям покупателя.
Кроме того, если разрешение на строительство получено, то это значит, что уже получены все необходимые технические условия по коммуникациям, так как без них разрешение на строительство не выдается. Все выданные технические условия обязательно необходимо забрать у продавца.
Согласно п. 21.5 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, физическое или юридическое лицо, которое приобрело права на земельный участок, вправе осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на таком земельном участке в соответствии с разрешением на строительство, выданным прежнему правообладателю земельного участка. Порядок действий покупателя земельного участка с действующим разрешением на строительство, выданным на имя предыдущего собственника, регулируется п. 21.10, п. 21.14, п. 21.15 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ. Таким образом покупатель должен направить в уполномоченный орган по выдаче разрешения на строительство соответствующее уведомление о переходе к нему прав на земельный участок.
В срок не более чем пять рабочих дней со дня получения такого уведомления или заявления застройщика о внесении изменений в разрешение на строительство (в том числе в связи с необходимостью продления срока действия разрешения на строительство) уполномоченные на выдачу разрешений на строительство орган власти принимает решение о внесении изменений в разрешение на строительство или об отказе во внесении изменений в такое разрешение с указанием причин отказа. Основания для отказа во внесении изменений в разрешение на строительство в связи с переходом права собственности на участок указаны в п. 21.15 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.
Спасибо за внимание, жду комментариев и вопросов.
Варданян Карапет Хачатурович, юрист
моб. 8 (938)878-44-02
Спасибо, очень полезная информация.
Главное - спокойствие. Затем осторожность и перепроверка. Торопливость и доверчивость - смерти подобны!
А у меня так случилось, что участок, который я купила десять лет назад, сейчас оказался в зоне подтопления и наводнения. В выписке ЕГРН обременения нет, а строить дом нельзя, ввели это совсем недавно. Теперь не знаю что делать. Так что, то, что вы купили пригодный для строительства дома участок, не означает, что через год ничего не произойдет с ним.