Сделка купли-продажи недвижимости: что выбрать – аванс или задаток

И аванс, и задаток выступают гарантом заключения будущей сделки, ее обеспечительной частью. Однако не все улавливают различие между авансом и задатком и, как следствие, не в состоянии спрогнозировать наступление правовых последствий в случае выбора того или иного способа обеспечения предстоящей сделки.

Итак, давайте разберемся:

• в чем отличие задатка от аванса;
• какой вариант лучше предпочесть;
• по какой причине суд может постановить возвратить задаток.

Насколько надежен задаток?

Связанные со сделками купли-продажи недвижимого имущества правоотношения регулируются ч. 1 ГК РФ и параграфом 7 главы 30 части 2 ГК РФ, поскольку они являются договорными обязательствами.

Гражданский Кодекс РФ предусматривает такие способы обеспечения исполнения обязательств, как неустойка, залог, обеспечительный платеж, удержание вещи должника, поручительство, независимая гарантией, задаток и др.

Задаток – это определенная сторонами денежная сумма, переходящая от одной из договаривающихся сторон к другой в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство серьезности намерений заключения договора.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором. Таким образом, прибегая к задатку, стороны стремятся получить уверенность в непременном заключении договора. Задаток также является способом внесения части платежа.

Возврат задатка

Как следует из содержания п. 1 ст. 381 ГК РФ, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416 ГК РФ), задаток должен быть возвращен. В соответствии с п. 1 ст. 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

К примеру, нередко сделка срывается по причине отказа органов опеки и попечительства в выдаче разрешения на совершение данной сделки. Суды практически единодушно считают, что данную причину нельзя расценивать как неисполнение договора стороной, заплатившей задаток, поскольку невозможность исполнения обязательства вызвана обстоятельствами, за которые ни одна из сторон не отвечает.

Такая позиция суда у многих вызывает негодование. Логично же, что покупатель, который в силу закона и здравого смысла обязан при совершении сделки купли-продажи учитывать интересы своих несовершеннолетних детей, не только может, но и должен заблаговременно спрогнозировать мнение органа опеки и попечительства.

Основания для удержания задатка

На практике стороны после подписания предварительного договора и передачи задатка просто ждут наступления даты, на которую назначено заключение основного договора купли-продажи. И если сделка по какой-то причине срывается, продавец уверен, что сделка не состоялась именно по вине другой стороны, в связи с чем считает полученный задаток принадлежащими ему по праву средствами. Однако, как видно из практики, одного факта, что сделка не состоялась, явно недостаточно.

Для наступления ситуации, в которой продавец вправе оставить себе задаток, он должен проявлять волю к заключению сделки.

К примеру, направить другой стороне письменное сообщение с требованием заключить оговоренную предварительным договором сделку. Иначе все обязательства после наступления этой даты автоматически прекратятся, а задаток не будет гарантировать наступление желаемых последствий. А потому он должен будет быть возвращен.

Итак, если стороны в предварительном договоре назначили дату для заключения основного договора купли-продажи, но в указанный день сделка не была заключена, обвинения любой из сторон в ее виновности в срыве сделки будут беспочвенными. Если стороны не требовали заключения сделки в указанный день, то с наступлением этой даты обязательства сторон по предварительному договору прекращаются, а задаток подлежит возврату.

Для приобретения законных оснований для оставления задатка себе продавец должен предъявить доказательство отказа покупателя от совершения сделки. Иными словами, чтобы удержание задатка было правомерным, продавцу следует до наступления дня заключения основного договора адресовать покупателю письменное уведомление с требованием заключить основной договор.

Аванс ничего не гарантирует?

Предвидя сложности с задатком, продавцы и покупатели часто выбирают аванс. Однако даже при выборе такого обеспечения будущей сделки можно попасть в нежелательную ситуацию. Аванс призван уверить продавца в непременном заключении предстоящей сделки. Однако в случае, если сделка не состоится по любой причине, аванс подлежит возврату покупателю. К тому же продавец вправе просто передумать и вернуть покупателю аванс.

Аванс ничего не обеспечивает и не гарантирует, что сделка будет совершена в будущем.

В делах по спорам об авансе встречаются ситуации, основным обстоятельством которых является то, что аванс пробуют признать задатком. Это делается путем включения в предварительный договор купли-продажи недвижимости условия о возврате обеспечительного платежа в двойном размере.

Однако это не соответствует положениям ст. 381.1 ГК РФ. Обеспечительный платеж не может быть произвольно по соглашению сторон приравнен к задатку. Именно такой позиции придерживаются суды при рассмотрении споров о взыскании обеспечительного платежа в повышенном размере. Условие о возврате обеспечительного платежа в двойном размере (по аналогии с задатком) противоречит нормам ГК РФ и применению не подлежит.

Выводы

1. Даже если задаток дан, суд может постановить вернуть его покупателю.

2. Если сделка не состоялась, для законного удержания суммы задатка у продавца должны быть доказательства того, что сделка не состоялась по вине покупателя, а он (продавец) предпринимал действительные и активные попытки к заключению основного договора купли-продажи.

3. Если причиной отказа стороны от сделки послужили внешние обстоятельства, даже если риск их наступления сторона могла бы спрогнозировать, задаток подлежит возврату.

4. В отличие от задатка, аванс не выполняет такой же обеспечительной функции, как задаток, хоть и называется «обеспечительный платеж». Независимо от причин неисполнения обязательств сторона, получившая соответствующую сумму, обязана ее вернуть.

5. Стороны не вправе произвольно приравнять аванс (обеспечительный платеж) и задаток своей волей. Такое уравнивание противоречит норме ст. 381.1 ГК РФ и применению не подлежит.