Может ли председатель совета МКД заключить договор управления от имени остальных собственников?

Может ли председатель совета МКД заключить договор управления от имени остальных собственников?

Пункт 3 ч. 8 ст. 161.1 Жилищного кодекса наделяет председателя совета МКД правом единолично, без привлечения других собственников, но на основании выданной ими доверенности, подписывать договор управления с УК на условиях, которые утверждены общим собранием собственников. Правда, собирать с соседей отдельные доверенности на подписание договора – дело неблагодарное. Однако согласно п. 4 ст. 185 Гражданского кодекса, полномочия представителя могут содержаться и в решении собрания.

А можно ли тогда проголосовать на общем собрании собственников помещений в МКД (далее – ОСС) сразу и за условия договора управления МКД, и за то, что председатель совета дома уполномочен заключить его с УК от имени собственников? Будет ли одного решения ОСС достаточно для заключения договора управления? И сколько собственников, минимум, должно довериться председателю?

На этот вопрос ответил Минстрой России (письмо Минстроя России от 3 февраля 2020 г. № 2739-ОГ/04). По мнению ведомства:

• председатель совета многоквартирного дома не вправе осуществлять полномочия без доверенности;

• собственники должны на ОСС принять решение о выдаче такой доверенности (очевидно, наряду с решением о том, какие полномочия председателя эта доверенность удостоверяет). Добавим, что если на ОСС голосуется вопрос о выдаче доверенности, то текст такой доверенности, очевидно, следует приложить к протоколу ОСС;

• такое решение (о выдаче доверенности) принимается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном ОСС (то есть простым большинством при обычном кворуме).

При этом Минстрой России напомнил о законопроекте № 518643-7 "О внесении изменений в статьи 161.1 и 164 Жилищного кодекса Российской Федерации", которым предусматривается осуществление полномочий председателя совета многоквартирного дома без доверенности, на основании только решения ОСС (он прошел первое чтение еще летом, и "застыл"). Интересно, что Правительство Российской Федерации высказалось о проекте так же, как и Минстрой – наделение председателя возможностью действовать без доверенности при заключении договоров не согласуется с ч. 1 ст. 1 ст. 162 ЖК РФ, однако целесообразно предусмотреть, что волеизъявление собственников о предоставлении председателю полномочий действовать от их имени при заключении и подписании договора управления с УК должно быть выражено путем принятия соответствующего решения.

Отметим, что сейчас органы ГЖН по-разному оценивают право председателя совета многоквартирного дома подписать договор управления "единоручно", на основании лишь решения ОСС о предоставлении ему такого полномочия. Арбитражные суды иногда признают, что одного решения ОСС мало – нужна доверенность (постановления Восемнадцатого ААС от 20 декабря 2019 г. № 18 АП-15826/19, Пятнадцатого ААС от 20 июля 2018 г. № 15 АП-8918/18), а иногда – наоборот (постановления Четвертого ААС от 11 апреля 2019 г. № 04 АП-1531/19, Десятого ААС от 25 сентября 2018 г. № 10 АП-15152/18, Второго ААС от 17 сентября 2018 № 02 АП-5944/18).

Документы по теме:

• Гражданский кодекс Российской Федерации

• Жилищный кодекс Российской Федерации

• Проект федерального закона № 518643-7 "О внесении изменений в статьи 161.1 и 164 Жилищного кодекса Российской Федерации"

Источник: ГАРАНТ