Раздел общей долевой собственности: судебная практика и позиция Верховного суда

Доброго времени суток, уважаемые читатели! Право пользования, владения и распоряжения имуществом в полном объеме принадлежат только собственнику. А что делать, когда имущество находится в долевой собственности нескольких лиц?

Общая долевая собственность

Общая долевая собственность предполагает, что доли в недвижимости разграничены изначально, они могут быть как равными, так и неравными. Проблемы же начинаются тогда, когда собственники, которые пользовались имуществом вместе, надумают разделиться. Если им не удастся договориться, единственно возможное решение для них это обращение в суд, который поделит имущество принудительно.

Раздел общей долевой собственности через суд

1. Совсем не факт, что принятое судом решение устроит всех собственников, суд будет исходить не их пожелания, а объективные обстоятельства конкретного дела, в том числе:

• сложившийся порядок пользования имуществом,
• возможность реального раздела в соответствии с долями в праве (например, в случае, если одному из сособственников принадлежит незначительная доля),
• технические особенности объекта недвижимости или земельного участка.

2. Как правило, чтобы выделить долю, назначается экспертиза, по результатам которой эксперты предлагают наиболее целесообразные варианты раздела.

3. Предпочтение отдается тем вариантам, которые предполагают раздел без отступления от идеальных долей в праве собственности: соответствие площадей земельных участков объему зарегистрированного права, сохранность конструктивных элементов дома; учитывают принцип единства земельного участка и расположенного на нем недвижимого имущества, расположение такого имущества, а также отвечают интересам всех собственников.

Суды выбирают варианты, при которых все сособственники имеют свободный проход к земельному участку без необходимости установления сервитута, когда они максимально изолированы друг от друга, а необходимость перестройки жилья минимальна.

4. Если один из собственников получает имущество, несоразмерное доле, ему полагается компенсация от других собственников. А в исключительных случаях, когда доля незначительна, ее нельзя выделить или у ее владельца нет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и без согласия этого сособственника обязать остальных выплатить ему компенсацию.

В числе многих спорных вопросов, возникающих при разделе долевой собственности, оказывается и то, важно ли, чтобы каждый собственник получил часть доли в каждом объекте или же в приоритете – удобство пользования недвижимостью. Данный вопрос стал предметом рассмотрения Верховного суда.

История одного раздела

Ольге Яркой и Олегу Весёлову на праве общей долевой собственности принадлежали две дачи и участок площадью 8002 кв. м. Ольга имела право на 24/100, а Олег – на 76/100 долей. Соглашения о пользовании помещениями у собственников не было и когда они решили поделить собственность, договориться без суда у них не получилось. Иск о разделе имущества подала Яркая.

Для определения приемлемых вариантов раздела, суд назначил экспертизу. Эксперт предложил три варианта раздела, из которых суд выбрал следующий: Весёлов получил в собственность все жилые строения и участок площадью 5541 кв. м. Яркой достался сарай и земельный участок площадью 2461 кв. м. Данная схема не требовала переоборудования и учитывала и по мнению суда: отвечала интересам сторон и была удобна в пользовании имуществом. Позицию поддержала и представитель ответчика.

Уже после вынесения решения суда, оказалось, что самому ответчику, который на заседании не присутствовал, такой вариант не понравился: ведь он не просил передать ему обе дачи за счёт уменьшения доли участка. Весёлов обжаловал решение суда.

Апелляция

Апелляция посчитала более правильным вариант раздела, согласно которому оба собственника получат часть строения или участка, пропорционально своим долям. Минус состоял в том, что этот сценарий требовал существенных материальных вложений и переустройства жилых домов: возведение разделительных перегородок, переоборудование систем отопления, подводки газа, электропроводки и тому подобное.

Таким образом, Яркая получала участок площадью 1920 кв. м, а Весёлов – 6082 кв. м – "с конфигурацией, обеспечивающей для каждой из сторон возможность прохода к выделенным частям обоих домов".

Данный вариант не устроил уже Яркую, которая оспорила апелляционное определение в Верховный суд.

Позиция Верховного суда (Определение № 4-КГ 17-66)

Верховным судом отменил решение апелляции, обнаружив в нём нарушения материального и процессуального права.

• Апелляция решила, что каждый собственник должен получить соответствующую долю в каждом из объектов, но это необязательно.

• При разделе имущества, которое находится в общей собственности, не обязательно выделять собственникам часть от каждой из вещей, входящих в общее имущество.

• Цель раздела – прекратить режим общей собственности и дать возможность максимально беспрепятственно распоряжаться имуществом.

• Делить имущество можно, если суд установил, что собственнику не получится выделить самостоятельные объекты.

• Принудительный раздел имущества судом "не исключает, а, напротив, предполагает, что сособственники не достигли соглашения", значит, раздел возможен вопреки желанию кого-либо из них; если одна из сторон не согласна с вариантом раздела, это само по себе не мешает суду принять такой вариант

• Учесть по мнению Верховного суда, следовало и многие другие факторы: выбранный апелляцией вариант раздела потребует затрат и строительных работ, формирования участков сложной конфигурации, установления сервитута на часть помещений в жилых домах.

• Суды также упустили из виду то, что между сторонами сложились конфликтные отношения – из-за этого пользоваться одним и тем же домом будет сложно.

Процессуальные нарушения

• Представитель Весёлова в первой инстанции поддержал раздел по предложенному варианту, данных же о том, что полномочия представителя отменены или ограничены, в материалах дела нет.

• Если сторона считает, что дело должно было быть рассмотрено иначе, это не повод отменить или изменить решение суда.

Дело было возвращено на новое апелляционное рассмотрение.

Использована информация источника:

https://pravo.ru/story/201332/

Вам могут быть полезны следующие публикации:

Как не лишится жилья: Верховный суд разъяснил на что обращать внимание при покупке жилья:

Подробнее ➤

Что делать владельцам квартиры, которые не могут жить вместе: позиция Верховного суда

Подробнее ➤