Если в квартире идет дождь

Весной и осенью с потолка начинает идти дождь, переписка с управляющей компанией представляет собой целый архив. Из администрации шлют одни отписки, соседи с нижних этажей не реагируют на призывы «скинуться» на ремонт. Такой бывает действительность для жителей квартир, расположенных на последних этажах многоквартирных домов.

Управляющая компания или собственники?

Статья 158 ЖК РФ:

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

В силу ст. 36 ЖК РФ крыша относится к общему имуществу.

Статья 154 ЖК РФ расшифровывает структуру платы за жилое помещение, в которую входит содержание и текущий ремонт.

Таким образом, с управляющей компании жители имеют право требовать работы по содержанию и текущему ремонту. Капитальный же ремонт проводится за счет средств собственников.

Почти в 100% процентов случаев картина выглядит так. Управляющая компания ежегодно заделывает щели, которые имеют свойства появляться каждый раз на новом участке крыши, денег на капитальный ремонт взять неоткуда, а очередь на получение средств из Фонда капитального ремонта подойдет лет через 10.

Ищем выход

Итак, крыша требует капитального ремонта (а управляющая компания давно запаслась соответствующим экспертным заключением). Собственники же имеют право требовать проведения только текущего ремонта.

Вот в этом и кроется корень проблемы и предмет доказывания в судебном споре! Практически всегда можно найти эффективный способ ремонта в рамках обязательств управляющей компании: не «заляпывание» отдельных трещин, а нормальное восстановление гидроизоляционного слоя.

Нормативные акты в области строительства дают определения текущего и капитального ремонта.

Текущий ремонт здания - комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов здания и поддержания эксплуатационных показателей. Капитальный ремонт объектов капитального строительства – замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

Перечень работ по текущему ремонту крыш определен в «Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда», утвержденных постановлением Госстроя №170. Это «усиление элементов деревянной стропильной системы, антисептирование и антиперирование; устранение неисправностей стальных, асбестоцементных и других кровель, замена водосточных труб; ремонт гидроизоляции, утепления и вентиляции».

Внимательный читатель обязательно обратит внимание, что определить границу текущего и капитального ремонта, в частности при ремонте крыши, можно только специалисту при тщательном изучении технического состояния таковой.

Идем в суд

Как практикующий адвокат, я вижу целью судебного разбирательства не расплывчатую формулировку в исполнительном листе «обязать провести текущий ремонт», а конкретный перечень работ, выполнение которых позволит забыть о проблеме.

Позицию ответчика в данном споре предвидеть легко – крыша требует именно капитального ремонта, проведение которого не относиться к компетенции управляющей компании. Текущий же ремонт не дает должного эффекта.

Вот на этом этапе необходимо определиться с выбором экспертного учреждения. В конечном итоге восстановление нарушенного права будет зависеть именно от выводов судебной строительно-технической экспертизы.

Считаю необходимым поставить перед экспертом вопрос – «определить виды и объемы работ по текущему ремонту крыши, позволяющие обеспечить ее надлежащую гидроизоляцию». Поскольку право окончательной формулировки вопроса принадлежит суду, необходимо грамотно аргументировать свою позицию так, чтобы суд согласился с вопросом, который предложил истец.

Далее все зависит от эксперта. Если это будет действительно независимый и грамотный специалист, то он определит, какие именно виды работ необходимо провести для того, чтобы крыша перестала течь не на один сезон.

Интересный пример

Приведу наглядный пример из судебной практики. (В этом случае течь имела место со стороны межпанельных швов, но сути это не меняет.) По делу было проведено две экспертизы. Первая была проведена по ходатайству истца. Ответчик в дальнейшем настоял на повторной. Сначала эксперты порекомендовали устройство гидроизоляции внешних стен квартиры истца системой утепляющих панелей «Синержи». При повторной экспертизе другой специалист счел достаточным отштукатуривание шва цементным раствором.

Оставляя за рамками вопрос о «независимости» повторной экспертизы, обращу внимание читателя на то, что и тот и другой способ ремонта межпанельных швов относится к текущему ремонту. Решение суда должно было быть основано на одной из экспертиз. Нетрудно предположить, какое именно судебное решение надлежащим образом восстановит права истца.

Исполняем решение суда

Итак, с помощью адвоката и судебного эксперта, доказавших необходимость выполнения определенного вида работ (не «замазывания» отдельно шва, а именно четкого перечня, включающего в себя демонтаж гидроизоляционного слоя с последующей его заменой на отдельном участке), истец получил решение. После предъявления исполнительного листа необходимо направить приставу ходатайство о привлечении специалиста в рамках исполнительного производства. Данный специалист проследит за работами и установит соответствие фактически выполняемых работ работам, указанным в исполнительном листе.

Итоги

Описанное выше судебное разбирательство не относится к самым быстрым и дешевым. Но даже с учетом судебных затрат (которые, кстати, будут отнесены на ответчика) выбор между текущей крышей и надлежащим текущим ремонтом очевиден.

Путь от безрезультатной переписки до исполнения судебного акта прошли многие мои клиенты. Повторно обратился только один из них по поводу текущей крыши в доме, где живет ее дочь.

adv76.ru