В отношении договоров аренды здания или сооружения действует правило: в случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения (п. 3 ст. 654 ГК РФ).
При этом арендаторы могут воспринимать такое положение ГК РФ как соразмерное уменьшение размера арендных платежей исходя из изначально занимаемой площади по договору аренды и той площади, которую фактически использует арендатор.
На этот случай есть разъяснение Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, отраженное в п. 13 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, от 11 января 2002 г. № 66, где сделан вывод, что досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.
К данному выводу суд пришел по результатам рассмотрения следующего дела.
Акционерное общество (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о взыскании арендной платы.
Решением суда первой инстанции в иске отказано со ссылкой на то обстоятельство, что истребуемая истцом арендная плата начислена за период после фактического освобождения ответчиком арендуемого помещения.
В апелляционной жалобе на решение суда истец просил удовлетворить его требование о взыскании арендной платы, так как она начислена до момента прекращения в установленном порядке действия договора аренды.
В ходе рассмотрения апелляционной жалобы установлено, что в свое время спорный до-говор аренды был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ.
Такой договор может быть прекращен в любое время по инициативе каждой из сторон с обязательным предупреждением другой стороны за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции отметил, что в течение трех месяцев с момента подобного предупреждения договор сохраняет свою силу для обеих сторон. Поэтому отказ арендатора вносить арендную плату за указанный период не обоснован даже в том случае, когда помещение освобождено им досрочно, т.е. до истечения трех месяцев.
Спорный договор аренды и взаимные обязательства сторон могли быть прекращены иначе, чем это вытекает из правил п. 2 ст. 610 ГК РФ, если бы стороны пришли к соглашению об этом. Однако такого соглашения сторон не имеется, и в материалах дела отсутствуют доказательства обращения арендатора к арендодателю с соответствующим предложением.
Отсутствуют и доказательства передачи арендатором помещения арендодателю до момента прекращения действия договора, определенного по правилам п. 2 ст. 610 ГК РФ. Акт о приеме-передаче спорного помещения составлен арендодателем с участием представителя незаинтересованного лица в связи с отказом арендатора от подписания акта, о чем в акте имеется соответствующая отметка.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что требование арендодателя о взыскании арендной платы до момента прекращения действия договора право-мерно, и удовлетворил иск.
В свою очередь, применение положений п. 3 ст. 654 ГК РФ возможно при наличии совокупности доказательств, подтверждающих факт использования имущества меньшей площади. При этом такой факт подлежит доказыванию с учетом норм ГК РФ об аренде.
При доказывании использования меньшей площади арендуемого имущества учитываются первичные бухгалтерские документы, а также действия сторон в совокупности.
Так, при рассмотрении спора о взыскании неосновательного обогащения с арендодателя, которое сформировалось в результате использования помещения меньшей площади, чем было указано в договоре аренды, и оплаты арендных платежей в большем размере, чем было необходимо исходя из фактической площади, суд встал на сторону арендатора и удовлетворил его требования (см.: Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 29 декабря 2008 г. № А 19-8014/07-48-14-Ф 02-6626/08 по делу № А 19-8014/07-48-14 «Иск о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворен правомерно, поскольку суд исходил из того, что в части, превышающей размер оплаты по договору аренды, денежные средства получены в бюджет без установленных законом оснований, поэтому составляют неосновательное обогащение ответчика за счет истца»).
В основу решения суда были положены следующие факты.
Во-первых, с 1 ноября 1999 г. между сторонами подписывались договоры аренды нежилого помещения площадью 26,3 кв. м, расположенного в административном (хозяйственном) корпусе Ангарского городского родильного дома, для осуществления предпринимательской деятельности, заключающейся в проведении торжественной выписки новорожденных.
При заключении договоров аренды от 19 декабря 2003 г. и 26 октября 2004 г. в тексте данных договоров указана площадь помещения, сдаваемого в аренду, - 53 кв. м, однако, по утверждению истца, фактически площадь не менялась.
Во-вторых, акты приема-передачи помещения площадью 53 кв. м составлены арендодателем в отсутствие арендатора.
В-третьих, в договорах аренды, где была указана площадь помещения 53 кв. м, не идентифицирован объект аренды. Суд указал, что акты приема-передачи, являющиеся приложением к договорам от 1 ноября 2003 г. № 53, от 26 октября 2004 г. № 51, от 26 октября 2005 г. № 55, не содержат сведений, позволяющих определить, какое конкретно помещение (или несколько) площадью 53 кв. м передано ответчику, где оно расположено.
В другом споре суд снизил размер арендной платы, указав, что он должен был рассчитываться исходя из фактической занимаемой площади и подтверждаться ежемесячными актами, где отражена занимаемая площадь (см.: Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 11 апреля 2011 г. по делу № А 46-7110/2010 «Исполнение арендодателем договора аренды на иных условиях, не предусмотренных договором (уменьшение площади фактически используемых арендатором помещений), влечет возможность требования со стороны арендодателя только суммы арендной платы, соответствующей фактически сложившимся отношениям»).
Между сторонами был заключен договор аренды части нежилого помещения. В соответствии с п. 1.1 этого договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату часть встроенного нежилого помещения.
Общая площадь сдаваемого в аренду нежилого помещения составляет 380 кв. м. В силу п. 3.1 договора арендодатель уплачивает арендодателю за аренду помещений площадью 380 кв. м арендную плату в размере 1 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц. Арендодатель просил суд:
-расторгнуть договор аренды части нежилого помещения;
-взыскать:
задолженность по арендной плате в размере 2 337 000 руб.;
пени за несвоевременное внесение арендной платы в размере 462 866 руб.;
неустойку за расторжение договора в размере 3 млн руб.
Арендатор не признал требования, представив в суд ежемесячные акты, согласно которым с апреля 2007 года по февраль 2009 года общая площадь арендуемых помещений составляет 380 кв. м, с марта 2009 года по март 2010 года - 294 кв. м, с апреля 2010 года по август 2010 года - 227 кв. м. Суд принял во внимание данные акты.
Кроме этого, было отмечено, что пределы осуществления гражданских прав определены ст. 10 ГК РФ. Пунктом 3 данной статьи презюмируется разумность и добросовестность действий участников гражданского оборота при осуществлении принадлежащих им прав. Данное положение в равной мере относится к обеим сторонам договора аренды. В рассматриваемом случае арендодатель, передав по акту первоначально помещение площадью 380 кв. м, впоследствии путем ежемесячного подписания актов с указанием площади переданного в аренду помещения подтвердил исполнение им договора как арендодателем на иных условиях, не предусмотренных договором.
Источник информации: Бурняшев Д.В. Все об аренде: недвижимость, транспорт и другое имущество / Д.В. Бурняшев. – М.: Редакция «Российской газеты», 2019. – Выпуск 12. – 160 с.
Интересная тема 👍🔥