Как передать квартиру наследникам, если дарить опасно, а завещать ненадежно?

Что лучше — подарить или завещать?

Этот вопрос волнует многих, ведь на кону часто стоит весьма недешевое имущество — квартира или дом.

Поэтому хотелось бы выбрать такой вариант, который надежно обеспечит переход квартиры к наследникам и, в то же время, обезопасит самого наследодателя.

Если взять завещание, то оно не защищает от обязательных наследников, а дарение несет риск остаться на старости лет без жилья, на улице.

Предлагаю рассмотреть альтернативный вариант: договор, который защищает от ненужных наследников и гарантирует наследодателю пожизненное право пользоваться жильем.

Гражданский кодекс РФ позволяет передать жилое помещение по договору пожизненного содержания с иждивением. Это особая разновидность договора ренты, по которому собственность на жилую недвижимость переходит взамен на пожизненный уход за получателем ренты.

Чтобы определиться, подходит вам такой договор или нет, обратите внимание на ряд его нюансов.

По договору пожизненного содержания собственность на жилье переходит к ухаживающему сразу же, с момента подписания договора и регистрации в Росреестре.

За счет этого договор защищает от обязательных наследников, поскольку недвижимость не будет наследоваться (у нее уже другой собственник).

В то же время закон гарантирует бывшему собственнику (получателю ренты), что без его согласия жилье не продадут, не передадут в залог или под какое-то иное обременение.

Его право проживать в квартире подлежит государственной регистрации в Росреестре — т. е. выселить его никто не вправе, даже суд.

Жилье передается по договору возмездно (собственник разово получает при заключении договора некую сумму) или же безвозмездно. Но в любом случае получатель недвижимости обязан обеспечить пожизненное содержание своему контрагенту.

В договоре определяется общая стоимость ежемесячного содержания (не менее 2-х прожиточных минимумов). Как правило, сюда включается покупка продуктов питания, лекарств, оплата медицинских услуг, ремонт квартиры и т. п.

Обязательство прекращается со смертью получателя ренты. Если он переживет своего ухаживающего, то обязанность ухаживать переходит к его наследникам.

На первый взгляд кажется, что для получателя ренты в этом договоре сплошная выгода (все заботы возлагаются на ухаживающего). Но не все так просто.

Во-первых, не стоит забывать, что у квартиры новый собственник. Значит, он вправе вселить и прописать в нее членов своей семьи. Закон запрещает лишь отчуждать и обременять жилье без согласия получателя ренты.

А по поводу запрета на новых жильцов — у судов нет однозначного мнения. Есть прецеденты, когда суды отказывались расторгать договор по этому основанию, не усматривая нарушения закона и договора (например, определение Новосибирского облсуда по делу N 33-9477/2011).

Во-вторых, встает вопрос с налогообложением получателя ренты. В 2009 г. Минфин РФ высказал жесткую позицию, что получатели ренты обязаны платить НДФЛ, т. к. получают доход (письмо от 24.03.2009 г. № 03-04-07-01/97).

В 2015 г. опубликовали новое письмо, где указали, что если жилье передается под ренту возмездно, то разово уплаченная сумма освобождается от НДФЛ. Но ежемесячные платежи все же должны облагаться 13% налога (письмо от 27.01.2015 г. № 03-04-07/2785).

В результате этот вопрос, по сути, передается на усмотрение налоговой службы: инспектор проанализирует договор и решит, возник доход у получателя ренты в конкретном случае или нет.

А получателю ренты останется лишь обжаловать это решение, если оно его не устроит.

И в-третьих, отказаться от договора пожизненного содержания не так-то просто. Если ухаживающий начнет пренебрегать своими обязанностями, придется обращаться в суд с иском о расторжении договора.

Но одних слов в суде мало: нужно доказать, что ответчик действительно нарушает договор. Если суд посчитает доказательства неубедительными, вернуть квартиру обратно не удастся (см. например, определение ВС РФ по делу № 8-КГ 19-140).

Как видно, договор пожизненного содержания с иждивением имеет и свои плюсы, и свои минусы. Решение остается за вами.