Что теперь грозит за утепление балкона либо лоджии в своей квартире

Считается, что лоджии и балконы в советских высотных зданиях следует оставлять незастеклёнными, чтобы люди могли дышать свежим воздухом после тяжелого дня, не спускаясь во двор.

Но практические соображения правообладателей берут вверх – и лоджия с балконом гораздо чаще используется для расширения жилой площади, чем для прогулок.

Хотя в последнее время правила стали намного сложнее, и несанкционированное утепление лоджии или балкона теперь может вызвать очень неприятные последствия для владельца.

Давайте проанализируем свежие объяснения Министерства строительства по этому поводу и новые решения, которые появились в судебной практике.

1. Каковы правила остекления балкона или лоджии?

Установка стеклопакетов на балконе или лоджии в многоквартирном доме может привести к:

а) нарушению правил пожарной безопасности (например, если в результате доступ к пожарной лестнице ограничен),

б) к выяснению отношений с соседями (например, если с вашего нового балкона струи дождевой воды льются на их балкон – решение Северодвинского городского суда Архангельской области, дело № 2-3103 / 2019),

в) претензии со стороны управляющей компании и местной администрации (например, если дизайн вашей лоджии или балкона нарушает общий стиль фасада дома).

Поэтому лучше заранее договориться о планируемом остеклении с соседями и управляющей организацией. Но что касается последнего, процедура должна быть официально утверждена.

Если существуют местные требования к дизайну фасада, но нет процедуры согласования его изменения, суды принимают сторону владельцев квартир, сохраняя застекленный балкон или лоджию.

Разумеется, при условии, что правила технической и пожарной безопасности дома не нарушаются. Если есть порядок, то ему нужно следовать, иначе не сможете защитить себя в суде.

Неправильное остекление может также привести к административному штрафу за нарушение региональных правил благоустройства территории.

Например, в Санкт-Петербурге с 11 января этого года любое дополнительное остекление фасадов домов под угрозой штрафа от 1 до 5 необлагаемых минимумов доходов (статья 18 Закона об АП Санкт-Петербурга). Балконы и лоджии, застекленные до этой даты, не подлежат штрафу.

2. Можно ли совместить комнату с лоджией?

В своих недавних объяснениях министерство строительства определило, что такое объединение является как перепланировкой, так и реконструкцией. Из этого следует, что владелец должен сначала пройти ряд разрешений, прежде чем начать это.

И при условии, что в его регионе нет прямого запрета на такое расширение жилой площади (например, в Москве не разрешается совмещать жилые комнаты с лоджиями и балконами – пункт 10.19 постановления Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. № 508-PP).

Если нет запрета, владелец должен будет сначала получить разрешение от местной администрации на перепланировку жилья. А во-вторых, что еще сложнее, получить согласие всех владельцев помещений дома (требуется 100% согласия).

Это объясняется тем, что снос стены между лоджией и комнатой приводит к уменьшению общедомовой собственности. Поэтому необходимо получить согласие всех домовладельцев (письмо Министерства строительства от 3 марта 2020 г. № 6370-OG / 04).

Можно представить, что в современных многоэтажных домах, где количество квартир зачастую превышает сотню (а не один), шансы получить одобрение всех жителей близки к нулю.

Вместе с тем следует отметить, что Верховный суд Российской Федерации неоднократно заявлял, что в общую собственность входят несущие стены и балконные плиты (например, определение ВС РФ по делу № 19-КГ 18-9).

Поэтому если стена между лоджией и комнатой не является несущей, тогда можно избежать координации со всеми владельцами (хотя возможно, что для этого придется обратиться в суд).