Отмена договора дарения недвижимости. Случай из практики

Вот это поворот!

Мне позвонил мой одноклассник с просьбой проконсультировать его знакомого. Знакомый поведал мне ситуацию. В 2019 году он занял у тёщи денег на покупку автомобиля. Тёща настояла, чтобы в качестве гарантии возврата денег он оформил ½ своей квартиры на её дочь (его жену). Молодой человек, наверное, от избытка чувств подарил всю квартиру своей жене на основании соответствующего договора.

Его благоверная, желая выразить свою признательность за столь широкий жест, купила ему с ребенком путёвку в Крым. Пока супруг отдыхал, она оформила право собственности на квартиру, подала заявление на развод и переехала к любовнику. Вот это поворот!

Молодой человек подал иск в суд об отмене дарения (дело ведёт через представителя). Свои требования он обосновывал следующим:

• квартира «фамильная» (досталась от бабки отцу, а ему от отца);
• ответчик (бывшая жена) в квартире не проживает, не оплачивает коммунальные платежи, не осуществляет текущий ремонт.

Кстати, бывшая жена предложила ему выкупить у неё квартиру по рыночной стоимости, раз уж она для него имеет такую ценность…

Перспектива иска

Я оценил перспективу иска как стремящуюся к нулю. И дело вот в чём. Основания для отмены дарения указаны в ст. 578 ГК РФ. Перечень оснований является исчерпывающим и не подлежит расширительному толкованию.

Истец в обоснование своей позиции отмены дарения указал п. 2 статьи, то есть истцу следует доказать два обстоятельства:

• что квартира имеет для него неимущественную ценность (это он обосновывает тем, что квартира фамильная и несет дух нескольких поколений);
• и что существует реальный риск утраты этого дара как материального объекта (неоплата коммунальных платежей и отсутствие текущего ремонта).

Наличие доказательств этих обстоятельств дает право дарителю требовать отмены дарения в отношении имущества, представляющего для него большую неимущественную ценность.

Анализируя ситуацию, можно прийти к следующим выводам.

Первый. Действительно при должном подходе неимущественную ценность квартиры можно обосновать тем, что она фамильная и несет дух нескольких поколений. Возможно, что суд примет данный довод.

Второй. Истцу необходимо представить доказательства, свидетельствующие о том, что в настоящее время имеется угроза безвозвратной утраты дара. Норма закона в данном случае предполагает именно физическую утрату как объекта имущества.

То есть реальный риск утраты, как материального объекта, – это даже не пожар, это должен быть взрыв!

Квартира расположена в обычном многоквартирном типовом доме, то обстоятельство, что коммунальные платежи не оплачены, правового значения в данном случае не имеет и не означает, что есть риск её утраты в связи с этим. То есть реально обосновать риск физического уничтожения просто невозможно.

Кроме того, заключая договор дарения с ответчиком, истец осознавал, что тем самым теряет право собственности на подаренное имущество. При этом договор дарения был заключен по его инициативе, без какого-либо давления со стороны одаряемого.

Совет

Единственное, что я смог ему посоветовать – это рассмотреть с его представителем возможность изменения основания иска, то есть ссылаться не на ст. 578 ГК об отмене дарения, а на статью 451 ГК об изменении и расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств. То есть ссылаться на существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Ведь он рассчитывал на долгую счастливую семейную жизнь в спорной квартире, которую планировал передать своему сыну. Вероятность удовлетворения иска по этому основанию хоть и незначительно, но выше, чем по основанию отмены дарения.

Желаю всем хорошего дня и отличного настроения! Будьте взвешены и благоразумны при принятии решений!