Аренда недостроенного объекта недвижимого имущества в 2020 г. Часть 2.

4. Подготовка недвижимости и порядок ее использования

В договоре аренды будущей недвижимости необходимо указать допустимый порядок использования недвижимости. Например, арендатор вправе использовать здание в качестве офиса или он может заасфальтировать земельный участок и использовать его как автостоянку.

Обратите внимание, что по общему правилу здания и сооружения можно использовать только после того, как арендодатель получит разрешение на ввод в эксплуатацию (ч. 2 ст. 55.24 ГрК РФ).

За нарушение этого требования арендодателя и (или) арендатора могут привлечь к административной ответственности. Однако арендодатель может передать арендатору объект до ввода в эксплуатацию для ремонта и отделки (п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).

В такой ситуации рекомендуется согласовать:

• какие работы вправе провести арендатор и будет ли арендодатель возмещать их стоимость. По общему правилу арендатор сохраняет у себя в собственности отделимые улучшения и имеет право на возмещение стоимости согласованных с арендодателем неотделимых улучшений после прекращения договора (п. п. 1, 2 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации);

• срок, в который арендодатель должен ввести объект в эксплуатацию и зарегистрировать свое право собственности на него. После этого арендатор сможет использовать объект по назначению и зарегистрировать договор аренды.

Представляется, что можно допустить арендатора на будущий земельный участок (например, находящийся на момент подписания договора в составе другого участка) для того, чтобы он подготовил землю к использованию. Например, отремонтировал забор на земельном участке или очистил его от мусора.

5. Срок договора и его государственная регистрация

В договоре аренды будущей недвижимости можно указать любой срок, если закон не предусматривает иное (п. п. 1, 3 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации). Однако договор аренды недвижимости сроком не менее года подлежит регистрации (п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации).

До регистрации договора аренды нужно зарегистрировать право собственности на объект. Для арендатора это означает, что до регистрации он не сможет ссылаться на договор в спорах с третьими лицами (п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации). Например, арендодатель продал здание, которое вы арендуете. Если долгосрочный договор зарегистрирован, арендатор может остаться в здании на тех же условиях (п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если такой договор не зарегистрирован, то новый собственник может заставить арендатора освободить объект, если арендатор не докажет, что он знал или должен был знать об аренде (п. 5 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49).

В такой ситуации арендатору выгодно предусмотреть в договоре:

-срок, в который арендодатель обязуется обеспечить регистрацию своего права на недвижимость, и неустойку за просрочку;

-срок, в который стороны подадут документы на регистрацию, и неустойку за просрочку;

-право арендатора взыскать с арендодателя штраф, если он до регистрации заключит договор с третьим лицом о передаче здания, например, в собственность или в аренду.

Если в договоре аренды указаны приблизительные характеристики недвижимости, то после государственной регистрации права собственности стороны могут заключить дополнительное соглашение и описать в нем уже готовый объект с итоговыми характеристиками.