Аренда недостроенного объекта недвижимого имущества в 2020 г. Часть 3.

6. Заверения арендодателя

Арендатору выгодно получить от арендодателя заверения о некоторых обстоятельствах. Например, арендатор намерен делать в строящемся объекте ремонт за свой счет. Он хочет быть уверен, что впоследствии сможет беспрепятственно пользоваться отремонтированной недвижимостью. Однако у него нет нужных сведений об объекте и о правах других лиц на него.

Арендодателю также может быть выгодно дать такие заверения. Благодаря им он сможет показать контрагенту, что тот ничем не рискует и может согласиться на аренду и вложиться в ремонт.

Например, арендодатель может дать заверения о том, что:

• здание или сооружение не является самовольной постройкой и его строят с соблюдением обязательных требований. Арендатору интересно это обстоятельство, так как аренда самовольной постройки ничтожна (п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73);

• арендодатель не заключал договоров купли-продажи, аренды, дарения, ссуды или залога передаваемого арендатору недвижимого имущества. Арендатору нужно, чтобы третьи лица не предъявляли требований, которые могли бы помешать использовать объект.

7. Ответственность сторон

Если договор аренды касается будущей недвижимости, возрастают риски неисполнения обязательств, особенно со стороны арендодателя. Поэтому рекомендуется предусмотреть неустойки за возможные нарушения с его стороны. В частности, за то, что арендодатель:

• не передал объект в срок и (или) не ввел его в эксплуатацию либо не зарегистрировал право собственности на него;

• дал недостоверные заверения. Например, можно установить штраф в размере одного или даже нескольких месячных арендных платежей, особенно если арендатор отказывается от договора из-за этого нарушения.

За нарушения арендатора также можно предусмотреть неустойки, например, если он:

• не внес вовремя плату за аренду или обеспечительный платеж;

• не вернул вовремя недвижимость по окончании аренды;

• использует объект не по назначению.