Аренда недостроенного объекта недвижимого имущества в 2020 г. Часть 4.

8. Расторжение договора аренды

В некоторых случаях одна из сторон может потерять интерес к договору, например, из-за существенных нарушений контрагента. По общему правилу договор в таких случаях расторгает суд (пп. 1 п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации). Вместо этого стороны в большинстве случаев могут предусмотреть основания одностороннего внесудебного отказа от договора (п. 2 ст. 310, п. п. 1, 2 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Например, можно дать арендатору право отказаться от договора, когда:

• итоговая площадь недвижимости будет отличаться от ориентировочной более чем на определенный показатель (например, 10%) или будут обнаружены существенные отклонения от проектной документации;

• арендодатель не зарегистрирует в указанный в договоре срок право собственности на объект или не введет его в эксплуатацию;

• арендодатель не передаст недвижимость вовремя;

• заверения арендодателя оказались недостоверными;

• арендодатель заключил в отношении недвижимости договор, который будет мешать арендатору. Например, договор аренды той же недвижимости или купли-продажи.

Для арендодателя можно предусмотреть право отказаться от договора, если арендатор:

-накопил определенный долг по арендной плате или обеспечительному платежу;

-использует объект не по назначению.

9. Иные условия договора аренды

В договор аренды можно включить и иные положения, которые не связаны с тем, что арендодатель еще не построил или не приобрел объект. Они, скорее всего, не будут отличаться от условий обычной аренды недвижимости, в частности:

• обязанность арендатора внести обеспечительный платеж. Эта сумма будет гарантировать исполнение арендатором обязательств по оплате аренды, уплате неустойки и возмещению убытков;

• порядок предоставления и возврата недвижимости. Обычно имущество передают по акту приема-передачи, в котором указывают выявленные при осмотре недостатки;

• содержание, ремонт и улучшения объекта. Рекомендуется заранее распределить соответствующие обязанности между сторонами, например указать, кто и за чей счет поддерживает имущество в исправном состоянии, проводит капитальный и текущий ремонт, вправе ли арендатор производить улучшения и возмещает ли арендодатель их стоимость.