Споры в долевом участии в строительстве.

Нарушение сроков сдачи дома в эксплуатацию. Взыскание неустойки (пени) с застройщика.

Объемы возводящейся недвижимости в городе Ставрополе и Ставропольском крае за последние годы значительно выросли. Цены на недвижимость в свою очередь имеют тенденцию роста. В этой связи «популярным» решением у граждан стало приобретение квартир на начальном этапе строительства, т.е. вступление в долевое участие, ведь стоимость такого жилья, как правило, на 10% - 30% ниже, чем после сдачи объекта строительства в эксплуатацию. Однако, нередко застройщики допускают существенные задержки сроков сдачи жилья в эксплуатацию, нарушая тем самым условия договора долевого участия. Для наглядности рассмотрим следующий пример.

Вы приняли решение и заключили договор долевого участия в строительстве жилого дома. Помните, что в соответствии с положениями статьи 6 Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон) застройщик обязан передать участнику долевого строительства (то есть Вам) объект долевого строительства (то есть Вашу квартиру в новостройке) не позднее срока, предусмотренного договором. Однако оговоренный срок наступил, а дом не сдан в эксплуатацию и соответственно Ваша квартира Вам не передана.

Спустя определённый срок Застройщик извещает Вас о сдаче дома в эксплуатацию.

Однако, недобросовестный застройщик примет все возможные меры и способы чтобы убедить Вас в том, что его вины в нарушении сроков сдачи объекта недвижимости нет, и он полностью находиться на Вашей стороне, и просит Вас войти в его положение.

Разберем наглядно «типичные оправдания» недобросовестного застройщика:

♦ВИНОВАТЫ ВЛАСТИ

Органы государственной власти города или района не согласовали в срок какой-то документ или действие

♦ ВСЕ ИЗ-ЗА КРИЗИСА

Срыв сроков сдачи объекта в эксплуатацию произошёл из-за сложившейся кризисной ситуации в стране

♦ ВИНОВАТЫ ПОДРЯДЧИКИ

Подрядчики обанкротились или контрагенты застройщика не выполнили свои обязательства в срок

♦ НЕ ЗАКЛЮЧЁН ДОГОВОР С УК

Вами еще не был заключен договор с управляющей компанией дома

Если сроки сдачи объекта недвижимости прошли, а застройщик объект не сдает, либо объект сдан, но сдан не вовремя и с задержкой по срокам -

ТО ВЫ ИМЕЕТЕ ПРАВО НА ВЗЫСКАНИЕ ПЕНИ С ЗАСТРОЙЩИКА!

Никакие причины не дают права Застройщику затягивать сроки сдачи Вашей квартиры, за исключением обстоятельств непреодолимой силы и иных действий стихийного характера (землетрясения, наводнения, эпидемии и т.п.).

За каждый день просрочки сдачи квартиры застройщик должен уплатить пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования в день и умноженной на 2 (если Вы являетесь физическим лицом), что составляет примерно около 20% годовых от той суммы, которую Вы заплатили застройщику за свою квартиру (п. 2 ст. 6 Закона).

Пример:

Согласно условий договора долевого участия:

-срок передачи Вам Вашей квартиры 31.12.2014 г.

-стоимость Вашей квартиры – 1 600 000 руб.

Дата фактической передачи квартиры Застройщиком согласно акта – 01.07.2015 г.

Срок просрочки составляет: с 01.01.2015 г. по 01.07.2015 г. – 182 дня.

Сумма пени (неустойки) составляет:

(если Вы физическое лицо): 1/150 * 8,25% * 1 600 000 * 182 = 160 160 рублей.

(если Вы юридическое лицо): 1/300 * 8,25% * 1 600 000 * 182 = 80 080 рублей.

Таким образом, С ЗАСТРОЙЩИКА ПОДЛЕЖИТ ВЗЫСКАНИЮ В ВАШУ ПОЛЬЗУ УКАЗАННАЯ ВЫШЕ СУММА ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ

Типичные «приёмы» застройщика по уходу от ответственности.

Недобросовестный застройщик, просрочивший сдачу Вашей квартиры, в свою очередь понимает потенциальные риски, и соответственно всячески пытается от них избавиться. Как это происходит на практике – рассмотрим наглядно.

♦ Подписание акта приема-передачи квартиры до даты сдачи дома в эксплуатацию.

Застройщик предлагает подписать акт до ввода дома в эксплуатацию. Дом не может эксплуатироваться без разрешения на его эксплуатацию и такой акт приема-передачи квартиры не позволит вам зарегистрировать право собственности на квартиру. Либо подписать акт приема-передачи Вам Вашей квартиры «задним числом», то есть якобы Вы получили свою квартиру раньше, фактической её даты передачи Вам

♦ Дополнительное соглашение о продлении сроков сдачи квартиры

Застройщик предлагает подписать дополнительное соглашение:

-под предлогом введения каких-то «бонусов» для жильцов (установки детской площадки во дворе дома);

-под предлогом увеличения площади парковки (соглашение с обмерами, кадастровыми номерами и прочим);

-под предлогом изменения Застройщиком каких-то важных своих реквизитов и без этого не дадут разрешение на ввод в эксплуатацию и тому подобное.

В таком дополнительном соглашении легко «запрятать» пункт про перенос сроков сдачи. Внимательно читайте что подписываете

♦ Включение в акт приема-передачи пункта «Об отказе от претензий со стороны инвестора к Застройщику»

Конечно, сложно отказаться принять ключи от собственной квартиры, которую Вы так ждали. Однако, если акт содержит отказ от претензий, требуйте удалить этот пункт из акта приема-передачи. Если же Застройщик отказывается это делать, то направляйте Застройщику требование передать квартиру с указанием на ваши пожелания к содержанию акта (исключить пункт о Вашем отказе от претензий) по почте с уведомлением о вручении и описью вложения либо непосредственно под роспись. Застройщик будет вынужден передать Вам Вашу квартиру на Ваших условиях

♦ Делегирование выдачи ключей и подписание акта приема-передачи управляющей компании

Иногда застройщик делегирует выдачу ключей и подписание акта приема-передачи квартиры управляющей компании дома, а управляющая компания отказывается передавать квартиру и подписывать акт, пока Вы не подпишите договор на управление дома с данной управляющей компанией. Часто для передачи квартиры требуют изначально произвести оплату за вывоз строительного и иного мусора, образовавшегося в результате отделочных и строительных работ, при том, что эта обязанность возложена на застройщика.

Возмещение причинённых убытков (расходов) сверх неустойки

Возможно для приобретения квартиры, что Вы взяли ипотеку, кредит и Вы исправно выполняете взятые на себя обязательства перед банком, кредитором и даже перед самим застройщиком – ВЫ ОПЛАТИЛИ КВАРТИРУ ВОВРЕМЯ! Вероятно, что согласно условий договора ипотечного кредитования после предъявления Вами банку документа, подтверждающего права собственности на квартиру – изменяется процентная ставка по кредиту. А застройщик взятые на себя обязательства перед Вами не выполняет. А помимо ежемесячных выплат Вам приходится снимать жилье, потому что ключей от новой квартиры все нет.

КТО ДОЛЖЕН НЕСТИ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА ПОНЕСЁННЫЕ ВАМИ ВЫНУЖДЕННЫЕ ТРАТЫ?

В соответствии со ст. 10 Закона - В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Поэтому подумайте, есть ли смысл входить в положение Застройщика или всё же ВОСПОЛЬЗОВАТЬСЯ СВОИМ ПРАВОМ!?

Возврат излишне уплаченных сумм с учётом понижающего коэффициента

Хотелось бы обратить Ваше внимание на еще один ВАЖНЫЙ МОМЕНТ.

На основании ч. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ общая площадь жилого помещения (Вашей квартиры) состоит из суммы площади всех частей такого помещения, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Согласно нормативной документации Минземстроя РФ - общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых с понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.

Следовательно, общую площадь квартиры следует определять без учета площади балконов, лоджий, веранд и террас, а при расчете стоимости последних необходимо учитывать понижающий коэффициент.

Пример:

В заключённом Вами договоре долевого участия указана стоимость 1 кв. метра Вашей квартиры 35000 рублей.

Общая площадь Вашей квартиры - 40 кв. м.

Общая стоимость квартиры: 40 кв. м. * 35000 руб. = 1 400 000 руб.

Из них: площадь лоджии – 5 кв.м. за которые Вы заплатили: 5 кв.м. * 35 000 руб. = 175 000 рублей.

Однако, сумма, подлежащая оплате за лоджию должна учитываться с учетом понижающего коэффициента площади - 0,5. то есть, Вы должны были заплатить за лоджию: 5 кв.м. * 35000 руб. *0,5 = 87 500 руб.

Таким образом, Застройщик обязан вернуть Вам излишне уплаченную Вами сумму в размере 87 500 рублей.

Если Вам необходима консультация или помощь специалиста в разрешении Вашей ситуации – звоните по тел. 8 (8652) 93-00-55, 8 (8652) 99-00-55 или оставьте заявку - наши специалисты обеспечат восстановление Вашего нарушенного права.