Ипотека: какие документы и действия требуются для оформления

При ипотечной сделке приобретенное в кредит жилье не становится сразу абсолютной собственностью покупателя. Профессиональный термин для этого — обременение.

Конечно, он может сразу заселиться, обустраиваться и делать ремонт. Но квартиру, на которую наложено обременение, нельзя продать, подарить или переоформить до конца выплаты ипотеки, так как жилье будет являться залогом для банка.

Этапы ипотечной сделки

Этапы ипотечной сделки:

• Поиск кредитора.
• Выбор вариантов жилья
• Согласование заявки в банке.
• Подписание кредитного договора и договора купли-продажи.
• Регистрация сделки, оформление жилья в собственность.

Этапы №1 и 2 следует также разбить на несколько шагов:

• Выбор жилья для покупки
• Поиск специальных банковских предложений.
• Определение стоимости квартиры или дома.
• Уточнение требований банка и сопоставление информации с собственными характеристиками заемщика: семейным положением, доходом и т.д.
• Выбор срока кредитования и типа платежей (аннуитетные или дифференцированные) в зависимости от своего финансового состояния.

При выборе недвижимости сначала определяются с типом жилья:

• Частный дом.
• Квартира (уточнить — в новостройке или «вторичка» *, это важно).
• Комната в коммунальной квартире.
• Доля в квартире, оформленной в долевую собственность.
• Земельный участок (если планируется строительство дома).

* Вторичка, или вторичное жилье, — это недвижимость, права на которую уже были на кого-то оформлены ранее.

К специальным предложениям банка относятся варианты типа:

• Ипотека молодым семьям (где супругам менее 35 лет).
• Ипотека с материнским капиталом.
• Военная ипотека.
• Ипотека для клиентов, получающих зарплату в выбранном банке.

В случае, когда оба супруга младше 35 лет, им может быть предоставлен кредит с пониженной процентной ставкой.

Ипотека с материнским капиталом доступна семьям с двумя и более детьми.

Венная ипотека подходит для случаев, когда кредит берет семья, где супруг является военнослужащим. В этом случае государство оказывает помощь военнослужащему в накоплении первоначального взноса, перечисляя ему денежные средства на индивидуальный счет. А при оформления кредита — государственная помощь идет в счет оплаты задолженности.

Если же заемщик получает зарплату на счет банка-займодателя, то такому клиенту тоже может быть предложена пониженная процентная ставка при ипотеке.

При определении стоимости нужно высчитать сумму первоначального взноса, которую сможет заплатить заемщик, и сумму кредита. Также стоит запросить сначала в Бюро кредитной информации (БКИ) свою кредитную историю.

При уточнении требований банка следует уделить внимание и следующим вопросам:

• Какую комиссию придется заплатить за открытие расчетного счета, а также за его ведение в дальнейшем.
• Стоимость и условия страховки.
• Тариф на такие услуги, как предоставление отчета о рыночной стоимости недвижимости.

Отчет о рыночной стоимости недвижимости нужен не только для установления реальной ее цены, но и для дальнейшего ее документального подтверждения (а это очень даже может понадобиться). Такой документ также можно заказать в оценочной компании.

Документы для ипотеки

Если с банком и объектом для покупки вы для себя определились, то для подачи заявки на ипотеку сначала потребуются следующие документы:

• Паспорт каждого участника сделки.
• Документы, подтверждающие семейное положение заемщика.
• Документы о доходе заемщика.
• При наличии других кредитов и займов — соответствующие справки и графики погашения обязательств *.

* Алименты также входят в число обязательств, указанных в последнем пункте.

Указанный пакет документов — общий для всех банков, но помимо них могут потребоваться и другие.

В число распространенных требований входит предъявление:

• СНИЛС.
• Страхового полиса.
• Документов, свидетельствующих о получении образования (аттестат, дипломы).
• Водительского удостоверения (при наличии транспортного средства).

При подаче заявления в банк потребуется заполнить анкету. Тут рекомендуется отвечать на вопросы честно, так как банком будет проверяться информация и любое расхождение может повлиять негативно на окончательное решение финансовой организации.

До ответа сотрудника банка (который обычно ожидается не более недели) не стоит быть уверенным в том, что будут одобрены именно желаемые условия. Банк может предложить максимальную сумму к выдаче и процентную ставку на свое усмотрение, поэтому стоит морально подготовиться к разным ситуациям.

Если ответ банка устраивает, а жилье для покупки еще не выбрано, то стоит поспешить, так как озвученное решение организации действительно не более 6 месяцев (а в некоторых случаях и меньше). По истечении этого срока придется подавать заявку (и возиться со сбором документов) заново.

Нюанс: при покупке квартиры в новостройке нужно позаботиться о том, чтобы строящийся дом был аккредитован в банке. Так проще, а главное, безопаснее.

И вот заявка одобрена, квартира выбрана. Теперь для оформления ипотеки нужно еще немного документов.

Здесь проще будет при покупке на первичном рынке, то есть в строящемся доме. В этом случае нужно:

• Предварительный договор купли-продажи, подписанный застройщиком.
• Квитанция или кассовый чек, свидетельствующие об уплате первоначального взноса.

При покупке квартиры на вторичном рынке потребуется больше документов:

• Копии паспортов тех, кто продает квартиру.
• Пакет документов, свидетельствующих о праве собственности продавцов: свидетельство о государственной
• регистрации права собственности, договор купли-продажи/дарения/раздела имущества и т. д.
• Технический, кадастровый паспорт, выписка из ЕГРП.
• Копия лицевого счета.

В отдельных ситуациях этот список может быть расширен. Например, если к жилью прикреплен земельный участок, то потребуются документы и на него.

Далее следует заказать уже упомянутый выше отчет о рыночной стоимости недвижимости.

Если все идет по плану, то есть банк все одобряет, то дальше должно быть примерно так (все это в течение одного дня):

• Покупатель заключает с продавцами договор купли-продажи недвижимости.
• Покупатель оплачивает первоначальный взнос наличным или безналичным способом.
• Продавцы предоставляют покупателю расписку о получении денежных средств.
• Все эти документы передаются в орган регистрации.

Если все прошло правильно, то в течение 5 рабочих дней должна произойти смена собственника квартиры.

Для дальнейшей оплаты свидетельство передают банковскому сотруднику, который перечисляет средства сначала на счет заемщика, а потом на счет продавца недвижимости. Когда продавец получит всю сумму, он должен предоставить покупателю вторую расписку.

Но это еще не все. После покупки новоиспеченному владельцу необходимо оформить регистрацию сделки.

Для этого и продавцам, и покупателям дома или квартиры нужно предоставить пакет документов в соответствующие органы (например, в Росреестр).

В этот комплект документов входят:

• Заявления от обеих сторон с указанием личных данных.
• Правоустанавливающие документы.
• Копии паспортов.
• Квитанция об оплате государственной пошлины (разумеется, после ее оплаты).

Конечно, и тут могут быть нюансы. Например, если продавцом является семейный человек, и квартира была совместно нажитым имуществом, то нужно будет еще и письменное разрешение на продажу от супруга, заверенное нотариусом.

И напоследок хорошая новость: в случае с ипотекой регистрация сделки осуществляется, как правило, гораздо быстрее, чем при оформлении обычной купли-продажи.