Как проверить квартиру на вторичном рынке? (Часть 2)

На показе, собственник или риелтор должен показать вам документы на квартиру, для того чтобы вы убедились в праве собственности продавца.

Паспорт

Первое – это паспорт гражданина РФ. Нужно проверить паспорта всех собственников на действительность на сайте МВД: http://сервисы. Гувм. мвд.рф/info-service.htm?sid=2000 и проверить графу «Дети».

Напоминаю, что паспорт выдается с 14 лет. Если детям собственника менее 14 лет, проверьте свидетельство о рождении.

В паспорте не должно быть кривых шрифтов, наклеек. Серия паспорта должна совпадать с местом выдачи. Первые две цифры – это код региона получения паспорта. Например, если паспорт выдан в Орловской области, первые две цифры – 54. Если там другие цифры, значит паспорт поддельный.

Проверить коды городов можно на сайте «Твой паспорт»: Подробнее ➤

Проверить, менялась ли фамилия собственников, для этого попросите предоставить свидетельство из ЗАГСа о заключении или расторжении брака или смене имени.

Убедившись в личности собственников, сверяем данные их паспортов со всеми остальными документами.

Чья собственность

Если вам пока не предоставили кадастровый номер квартиры, и вы не проверяли ее на сайте Росреестра, надо убедиться, что квартира не находится в собственности государства или муниципальных органов. Для этого нужно проверить выписку из домовой книги, которую продавец должен получить в управляющей компании (если дом обслуживает УК). В выписке будет указано, какой документ, устанавливающий право собственности, предъявлялся в эту управляющую организацию.

Если квартира находится в госсобственности, то в выписке будет написано: "документ на право собственности – наём". В таком случае никаких документов на квартиру у продавца быть не может. Кроме договора аренды.

Выписку из домовой книги можно посмотреть на сайте «Реформа ЖКХ»: https://www.reformagkh.ru/ (на сайте указаны не все объекты недвижимости).

Если дом есть в базе сайта, то помимо домовой книги можно посмотреть паспорт дома, сведения об управляющей организации, сведения о капитальном ремонте.

Если дома на сайте «Реформа ЖКХ» нет, рекомендую воспользоваться сайтом «ГИС ЖКХ». Через этот сайт друг с другом работают управляющие, ресурсоснабжающие организации и органы исполнительной власти.

На этом сайте вы увидите год ввода здания в эксплуатацию, его состояние, какие ресурсоснабжающие организации предоставляют ЖКУ и т.д.

Для проверки домов Москвы и Московской области можно воспользоваться сайтом «Дома Москвы». Этот сайт принадлежит жилищной инспекции.

Приведенными сайтами нужно пользоваться комбинированно, так как если нет сведений о доме на одном сайте, они могут быть на другом.

Если вы не нашли нужный вам дом на вышеуказанных сайтах, смотрите квитанции об оплате ЖКХ. Если в ней есть графа «Наем жилья», значит квартира муниципальная.

Выписки из домовой книги может и не быть. Если в доме выбран непосредственный способ управления и соответственно никакой управляющей компании в доме нет. При таком способе управления собственник квартиры заключал договоры на поставку ресурсов ЖКХ непосредственно с каждой ресурсоснабжающей организацией, поставляющей свои услуги в дом. С «Водоканалом» отдельно, с «Тепловыми сетями» отдельно, с газовой службой и т.д.

В этом случае продавец квартиры должен показать вам протокол общего собрания собственников жилья и договоры с ресурсоснабжабщими организациями.

Если вы обнаружили, что вам пытаются продать квартиру, хозяин у которой Российская Федерация, то это чистой воды мошенничество. Конечно, продавец, скорее всего начнет говорить, что он вот-вот ее приватизирует. Вам в это даже вникать не надо. Эту квартиру нельзя продавать и нельзя покупать.

Итак, мы предварительно посмотрели сведения о доме и подошли к проверке документов на квартиру.

Право собственности

Если продавец покупал эту квартиру до 15 июля 2016 г., то у него на руках должно быть свидетельство о праве собственности. Если продавец сообщал, что квартира, которую вы хотите купить находится в ипотеке, то это будет переуступка прав и обязанностей по кредитному договору и договору об ипотеке. А в свидетельстве будет написано: "обременение" – ипотека в силу закона.

Если ипотеки нет, то в свидетельстве будет написано, что обременения не зарегистрированы.

Если собственник покупал квартиру с 15 июля до 31 декабря 2016 г., у него должна быть выписка ЕГРП. Раньше был ЕГРП – Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

Если собственник покупал эту квартиру с 1 января 2017 г., то у него должна быть выписка из ЕГРН, ЕГРН – Единый государственный реестр недвижимости.

Эта выписка заменяет свидетельство о регистрации права собственности на квартиру и кадастровый паспорт.

В ней записаны все собственники и возможные обременения на квартире.

Получить выписку из ЕГРН можно через МФЦ, или сайт Росреестра: Подробнее ➤

Получить ее может каждый, а не только собственник квартиры.

Я бы рекомендовал подождать свежую выписку, потому что в ней вы увидите подтверждение право собственности на момент выдачи.

Если у продавца квартиры нет Свидетельства, или выписки из ЕГРН.

Раньше, до 1998 г. были договора купли-продажи, на которых ставилась печать БТИ, и они заверялись нотариусом. Потом все равно нужно было получать Свидетельство собственности.

Поэтому, если собственник потерял или не переоформлял правоустанавливающие документы, дождитесь, пока он их оформит. Ему нужно подать заявление на регистрацию прав в Росреестр. Иначе вы не сможете проверить подлинность документов на квартиру.

То есть понятно, что выписка из ЕГРН является самым важным документом при проверке квартиры.

Если у продавца есть Свидетельство, то должен быть и тех паспорт на квартиру. Если выписка из ЕГРН, значит в ней есть план квартиры и экспликация к нему. Нужно сверить чертеж с реальным положением, чтобы не купить квартиру с неузаконенной перепланировкой.

Если перепланировка узаконена значит собственник должен был получить новые документы, в которых изображен чертеж квартиры с узаконенной перепланировкой.

И надо подумать нужна ли вам эта квартира, если вы выявите, что имеет место быть перепланировка о которой вам не сказали.

После того как собственник покажет вам правоустанавливающие документы, нужно узнать, как квартира оказалась в его собственности.

Это нужно для того, чтобы Вы убедились, что его сделка с предыдущим продавцом закрыта.

Вариантов перехода квартиры в собственность немного.

Рассмотрим основные:

• это могла быть покупка квартиры. Попросите показать вам договор купли-продажи. При договоре купле-продажи должно быть приложение к договору в виде расписки о получении денег, или акт приема-передачи квартиры;
• если собственник ее приватизировал, у него должен быть договор передачи квартиры в собственность;
• если получил в наследство – должно быть свидетельство о праве на наследство по закону, или завещанию.
• если он был дольщиком, значит договор ДДУ с актом приемки квартиры;
• если право собственности на квартиру было получено в результате судебного разбирательства, то в Свидетельстве о праве собственности в графе «Документы-основания», будет запись: Решение районного суда по делу №___ от ___ числа.

И здесь надо узнать, что за судебное разбирательство и по какому поводу. Понятно, что если есть свидетельство о праве собственности, значит решение суда уже вступило в законную силу и его нельзя обжаловать и подать иск по тем же требованиям. Но как правило такие свидетельства появляются, когда дом достраивали, документы не делали и по суду получали право собственности. В результате дом в эксплуатацию не вводился, но право собственности имеется.

Собственник может быть один, а может быть несколько, соответственно у каждого из них есть доля в этой квартире. По закону, распоряжаться общим имуществом можно только с их обоюдного согласия.

Общая собственность может быть совместной или долевой.

• В общей совместной собственности доли не определены и признаются равными.
• В общей долевой собственности доли каждого участника определены конкретно.

Если мы покупаем всю квартиру, нам по большому счету нет дела, какая там у кого доля.

Нам нужно согласие всех собственников на продажу. Это согласие будет в приложении к договору купли-продажи.

О понятиях общей собственности, предлагаю ознакомиться со ст. 244 ГК – понятие и основания возникновения Общей собственности.

• ст. 245 ГК – Определение долей в праве долевой собственности.
• ст. 253 ГК – Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности.
• ст. 246 ГК. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности.

Договор купли-продажи в долевой собственности необходимо заключать через нотариуса. Это обязательная норма закона указанная в ст. 42 ФЗ от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Для совместной собственности можно ограничиться договором в простой письменной форме. Хотя Вы также имеет право заключить его через нотариуса (ст. 53).

Если продавец покупал квартиру в браке, попросите нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Потому что квартира может находиться в совместной собственности, даже, если они уже разведены.

(Ст. 256 ГК (Общая собственность супругов)).

Если между супругами заключен брачный договор, в котором установлена раздельная собственность на квартиру, то получить согласие супруга не нужно.

Если в брачном договоре будет указано, что квартира является совместной собственностью супругов, необходимо получить нотариально заверенное согласие супруга на осуществление сделки.