Купля, продажа и другие действия с недвижимыми вещами (сдача в аренду, аренда, передача в залог, принятие в залог и прочие) стали обыденной повседневностью для подавляющего большинства жителей России.
Казалось бы, уже столько написано на тему оборота недвижимости, на смежные темы, в частности, о налогообложении финансовых результатов, получаемых от сделок с недвижимостью, о рисках при совершении сделок с недвижимостью, о недобросовестности участников таких сделок, о некомпетентности и явном злоупотреблении доверием своих клиентов агентами по недвижимости (риэлторами), однако, старые проблемы никуда не исчезают, прежние правовые риски, а точнее, риски уже давно известных формально-юридических механизмов, используемых при оформлении операций с недвижимостью, продолжают оставаться.
Совсем недавно и совершенно случайно я стал очевидцем того, в каких масштабах на рынке недвижимости присутствуют давно известные, многократно обсуждаемые и довольно рискованные юридические конструкции, используемые для оформления операций с недвижимостью.
Всем профессиональным участникам рынка недвижимости, а также обычным продавцам и покупателям хорошо известно, что такое «продажа с занижением».
Продажа с занижением - это фактическая продажа объекта недвижимости (для примера мы будем говорить о квартире) по рыночной цене, а указание в договоре купли-продажи цены в размере, значительно меньшем, чем размер фактической цены.
Пример.
Гражданин А продаёт квартиру. Рыночная стоимость продаваемой им квартиры составляет 4 000 000 рублей. Вполне естественно, что гражданин А желает получить за свою квартиру 4 000 000 р.
Однако, приобрёл он эту квартиру по договору о долевом участии в строительстве. Общая сумма денежных средств, которую гражданин А потратил на приобретение квартиры составила 2 000 000 р. Право собственности на квартиру было зарегистрировано за гражданином А в ЕГРН (Едином государственном реестре недвижимости), к примеру, год назад - 01.07.2020 г. Сделку по продаже квартиры гражданин А намеревается совершить в июле 2021 г.
В итоге, прибыль гражданина А от указанных операций составит 2 000 000 р. (цена продажи в размере 4 000 000 р. минус расходы на приобретение в размере 2 000 000 р.).
Гражданин А не желает уплаичивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ) с указанной прибыли. Размер НДФЛ составит 260 000 р. (13 % от прибыли).
Таким образом, гражданин А начинает в качестве условия продажи своей квартиры предлагать потенциальным покупателям купить квартиру по фактической цене - 4 000 000 р., но в договоре купли-продажи указать 2 000 000 р. Это и называется «продажа с занижением».
По мнению гражданина А налоговый орган не будет осведомлён о том, что гражданин А продал квартиру фактически за 4 000 000 р.
Теперь рассмотрим возможные риски для участников сделки.
Риски покупателя.
Допустим, некий покупатель Б решил приобрести у гражданина А квартиру за 4 000 000 р., но с указанием в договоре цены квартиры в размере 2 000 000 р.
1.Формально сделка купли-продажи квартиры будет совершена на нерыночных условиях, то есть с существенным занижением цены.
Если в отношении продавца квартиры (гражданина А) будет впоследствии (обращаю внимание, что именно впоследствии, потому что, если такое дело возбуждено на момент продажи квартиры, то вероятность признания сделки недействительной существенно возрастает) возбуждено дело о банкротстве, то сделка по продаже квартиры может быть оспорена, признана недействительной, а сама квартира может быть возвращена в конкурсную массу гражданина А.
Согласно Закону о банкротстве, сделка, причинившая вред кредиторам, может быть оспорена, если она совершена в течение трёх и менее лет, предшествовавших дате принятия арбитражным судом заявления о признании должника несостоятельным (банкротом). Одним из критериев признания сделки недействительной является несоответствие цены сделки рыночной цене имущества, являющегося объектом сделки, в данном случае квартиры.
Таким образом, покупатель Б будет находиться в течение трёх лет после совершения сделки купли-продажи квартиры с занижением под риском утраты своей квартиры.
Конечно, права покупателя Б формально защищены Законом о банкротстве. Но только в размере, подтверждённом документально.
То есть, его требования в размере 2 000 000 р. (в размере цены, указанной в договоре и формально уплаченной продавцу (гражданину Б)), будут включены в реестр требований кредиторов гражданина А.
Реестр требований кредиторов должника, в данном случае гражданина А, - это реестр, который ведёт финансовый управляющий, в котором учитываются денежные требования всех кредиторов должника, установленные финансовым управляющим.
После продажи имущества должника-банкрота полученные от такой продажи денежные средства распределяются между кредиторами в определённой очередности и пропорции.
Как показывает практика банкротств, кредиторам должника-банкрота либо ничего не достаётся, либо достаётся незначительная часть от размера их требований к должнику-банкроту.
Соответственно, у покупателя квартиры «с занижением» возникает риск потери всей стоимости квартиры или её части.
2.Также имеется общий риск оспаривания сделки по иным основаниям (от такого риска никто не застрахован в принципе). Если цена сделки занижена, то возникает более высокая вероятность признания сделки недействительной и утраты покупателем и квартиры, и денег.
3.В случае, если налоговую инспекцию заинтересует сделка «с занижением», она может начать соответствующую проверку в отношении продавца. Все лица, причастные к так называемой «помощи» продавцу в уклонении от уплаты налогов, в том числе и покупатель, выразивший согласие на «занижение цены сделки», так или иначе могут быть привлечены компетентными органами к ответственности, включая уголовную, в качестве соучастников.
4. Риск неподтверждения "погашения ипотеки", если продавец продаёт квартиру, обременённую залогом. Есть риск того, что покупателю не выдадут документ, подтверждающий погашение продавцом своих обязательств перед банком. Но это общий риск. О нём просто надо помнить.
Риски агентства недвижимости.
1.В случае, если у покупателя квартиры возникнут те или иные проблемы юридического характера, а также имущественные потери, на которые указано выше, он попытается привлечь к ответственности агентство недвижимости, которое легкомысленно отнеслось к тому, чтобы указать в договоре купли-продажи заниженную стоимость квартиры. Высока вероятность того, что соответствующие требования покупателя будут удовлетворены судом.
2.У сотрудников агентства (руководителя, риэлтора и юриста) также возникают риски быть привлечёнными к уголовной ответственности в качестве соучастников в рамках уголовного дела об уклонении от уплаты налогов, которое может быть возбуждено в отношении продавца, в интересах которого рыночная стоимость квартиры занижена для целей отражения в договоре купли-продажи.
Риски банка
3.У сотрудников банка, предоставляющего кредит покупателю для покупки недвижимости «с занижением», также возникают риски быть привлечёнными к уголовной ответственности в качестве соучастников в рамках уголовного дела об уклонении от уплаты налогов, которое может быть возбуждено в отношении продавца, в интересах которого рыночная стоимость квартиры занижена для целей отражения в договоре купли-продажи.
Понятно, что указанные выше риски - это всего лишь риски, имеющие определённую вероятность при наличии тех или иных обстоятельств. Но не упомянуть о них, не напомнить о них в сегодняшней ситуации, когда сделки «с занижением» не являются редкостью на рынке недвижимости, представляется не совсем правильным.
Участники отношений по операциям с недвижимостью должны, как минимум, быть осведомлены о наличии рисков, которым они себя подвергают, и, соответственно, принимать те или иные решения, основываясь на таких рисках.
И главное, что должны осознавать участники операций с недвижимостью, что занижение цены недвижимости в договоре по сравнению с фактической ценой сделки является неправомерным поведением, то есть поведением с нарушением норм действующего законодательства.
