Самовольные постройки. Закон и судебная практика.

Проблему незащищенности добросовестных приобретателей самовольных построек закон и судебная практика предпочитают не замечать, прикрываясь тем, что самовольная постройка - это не объект права, а приобрести - хоть добросовестно, хоть нет - то, что объектом не является, невозможно.

Действительно, порой самовольные постройки таковы, что даже при их беглом осмотре видно, что они построены с нарушением всех мыслимых правил: того и гляди развалятся, стоят в паре метров от питьевого водоема, находятся в защитной зоне газопровода и т.п. Но в большинстве случаев самовольность постройки неочевидна: особенно это касается таких оснований для признания их самовольными, как неполучение разрешительных документов на строительство либо нарушение частных прав на землю (строительство на чужой земле). Более того, во втором случае самовольная постройка может даже внезапно стать объектом прав, при этом без каких бы то ни было физических изменений: если собственник земельного участка, воспользовавшись правом, предоставленным ему п. 3 ст. 222 ГК РФ, оставит объект за собой, он станет объектом в силу признания права собственности на него за собственником земли.

Таким образом, дефект у таких объектов находится исключительно в юридической плоскости, но не в фактической.

Между тем добросовестность приобретателя - его заблуждение именно относительно фактического положения дел.

Следовательно, сам по себе отказ в защите добросовестного приобретателя только под тем предлогом, что он приобрел не объект, не соответствует понятию добросовестности.

Вопрос о защите добросовестных приобретателей может решаться двумя способами. Первый - признание за ними прав на объект, если он не нарушает строительных норм и не создает угрозы окружающим.

В этом случае правовая система вполне может позволить добросовестному лицу исправить правовой дефект приобретения объекта путем ссылки на его добросовестность либо, в крайнем случае, - по истечении срока приобретательной давности.

Второй вариант их защиты может быть применен при невозможности сохранения объекта в связи с тем, что такое сохранение создаст угрозу более защищаемым, чем имущественное положение лиц, ценностям: жизни, здоровью окружающих, окружающей среде и т.п. Здесь следует допускать изъятие постройки даже у добросовестного приобретателя и ее снос.

Однако именно в этих случаях остро встает вопрос об ответственности тех публичных органов, которые призваны контролировать строительство, за их содействие во введение в гражданский оборот таких объектов.

Если органы строительного надзора допустили введение в эксплуатацию объекта, нарушающего градостроительное зонирование, построенного в охранных зонах, угрожающего разрушением и т.п., то почему они (а точнее - бюджет за них) не несут ответственности за причиненный ущерб?

Этому не может быть никакого объяснения, кроме известной лояльности судов к государственному бюджету.

Если бы у нас существовала в стране действенная система ответственности публичных органов за упущения, допущенные в ходе осуществления ими своих функций, в следующий раз они (а зачастую с исками о сносе самовольных построек обращаются те же органы, чья невнимательность способствовала их появлению) тысячу раз подумали бы, прежде чем обращаться с иском о сносе постройки