Вправе ли управляющая компания расторгнуть договор управления МКД в одностороннем порядке?

Ответ: Законодательство РФ не предусматривает оснований для отказа от исполнения договора управления МКД управляющей компанией, а также для расторжения такого договора в одностороннем порядке по инициативе управляющей компании.

В соответствии с ч. 8 ст. 162 ЖК РФ расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

В силу п. 2 ст. 782 ГК РФ исполнитель вправе отказаться от исполнения обязательств по договору возмездного оказания услуг лишь при условии полного возмещения заказчику убытков.

Однако действия указанной статьи на распространяются на договор управления МКД, поскольку такой договор по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.

Предметом данного договора является производство работ и оказание услуг по содержанию и ремонту многоквартирного дома, а также предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в этом доме (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.07.2011 по делу N А 05-14180/2010 (Определением ВАС РФ от 28.12.2011 N ВАС-12301/11 отказано в передаче дела N А 05-14180/2010 в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора данного Постановления)).

Управляющая компания посчитала, что собственниками помещений МКД принято решение об установлении экономически необоснованной платы за содержание общего имущества МКД без учета предложений управляющей компании, что является существенным изменением условий договора управления, поэтому данный договор может быть расторгнут по инициативе управляющей компании. Суды отметили, что закон предусматривает односторонний порядок расторжения договора управления многоквартирным домом только по инициативе собственников помещений на основании решения общего собрания, и не предусматривает односторонний порядок расторжения договора управления по инициативе управляющей компании. Суды указали, что управляющей компании закон предоставляет право внести предложение расторгнуть договор, а принятие решения о расторжении договора полностью зависит от волеизъявления собственников (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 17.02.2021 N Ф 01-16217/2020 по делу N А 79-14632/2019 (Определением Верховного Суда РФ от 31.05.2021 N 301-ЭС 21-7429 отказано в передаче дела для пересмотра в порядке кассационного производства данного Постановления)). Договор управления МКД по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования. Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно ч. ч. 8.1 и 8.2 ст. 162 ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон. Управляющая компания не лишена возможности взыскания задолженности за оказанные услуги по управлению МКД в судебном порядке (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 22.10.2019 N Ф 09-6419/19 по делу N А 47-16318/2018).

Таким образом, управляющая компания может вынести вопрос о расторжении договора управления на обсуждение на общем собрании собственников (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).

В случае положительного решения, принятого в порядке, предусмотренном ст. 46 ЖК РФ, договор управления МКД будет расторгнут. Однако в данном случае речь идет о согласованном решении о расторжении договора с собственниками.

Также договор управления может быть прекращен по окончании срока его действия при наличии заявления одной из сторон о его прекращении, что следует из ч. 6 ст. 162 ЖК РФ.

Источник: Консультант Плюс