8 800 505-92-64
Автор публикации
НИАН
Россия, г. Санкт-Петербург

Оформление договора задатка

просмотров: 168  |  комментариев: 10

Краткое содержание:

Я покупаю квартиру у собственников через агентство недвижимости. Поскольку собственникам необходимо время на разъезд, их риелтор предлагает мне заключить договор задатка.

Правомерно ли передавать задаток риелторам в этом случае? На какой срок уместно заключать такой договор и смогу ли я вернуть по нему деньги?

9111.ru

Хотите поделиться своей историей с читателями 9111.ru? Опубликуйте свой пост прямо сейчас. Опубликовать

0
Понравилась публикация?

В этом случае Вам нужно заключить предварительный договор с условием о задатке, а не просто договор задатка, поскольку сам задаток обеспечивает какое-либо обязательство.

В данном случае в предварительном договоре у Вас будет указаны обязательства по заключению в будущем основного договора, а также условия на которых должен быть заключен такой договор. А эти обязательства в свою очередь будут обеспечены задатком.

Договор нужно заключать не с риелтором, а с собственниками. Поскольку именно они будут его исполнять. Риелтор может лишь подписать такой договор от имени собственников, при наличии у него полномочий. Эти полномочия должны быть отражены в доверенностях, выданных собственниками.

Срок по договору определяется исходя из Ваших договоренностей. Он может быть любым. Целесообразнее указывать тот срок, который необходим на выезд и разъезд.

Деньги Вы сможете вернуть в случае неисполнения условий договора. При чем не просто вернуть, а вернуть в двойном размере.

Комментировать
+1 / 0

Вам необходимо заключить предварительный договор купли-продажи квартиры и указать в нем соглашение о задатке (либо соглашение о задатке сделать приложением и неотъемлемой частью договора).

Данный договор заключается с собственниками недвижимого имущества, задаток также передается им в целях обеспечения обязательств по договору. Риэлтору передавать задаток не нужно.

Срок предварительного договора может быть установлен сторонами, а если такого не произошло - он считается равным одному году. Это срок, в течение которого следует заключить основной договор.

Если продавцы нарушат свои обязательства по договору, то вы вправе требовать от них двойную сумму задатка (ст. 381 ГК РФ).

Комментировать
0

В вашей ситуации рационально заключать договор непосредственно с собственниками-продавцами. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Оформите предварительный договор купли-продажи и включите в него пункт соглашения о задатке. Переходя ко второму Вашему вопросу, о возврате задатка следует отметить, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны, но если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Таким образом, если Вашей вины не будет, то вернуть Вам продавец должен будет сумму задатка в двойном размере, но если он откажется возвращать, то придется взыскивать в судебном порядке.

Комментировать
0

Договор о задатке может быть заключен при оформлении предварительного договора купли-продажи. Иначе такое соглашение может быть квалифицировано в качестве аванса. (ст. 380, 429 ГК РФ). Для Вас договор о задатке может быть не выгоден, т.к. при отказе от исполнения договора, задаток останется у продавца. С другой стороны, если отказ будет со стороны продавца, он будет обязан вернуть Вам двойную сумму задатка (ст. 381 ГК РФ). Аванс же возвращается в любом случае.

Прежде чем передавать задаток и заключать договор, стоит проверить наличие у риэлтора прав действовать от имени собственников - доверенности и наличии в ней полномочий на подписание договора и получение задатка. Срок зависит от срока заключения основного договора, срок определяется по соглашению сторон и указывается в предварительном договоре, но может быть указан и в договоре о задатке со ссылкой на пункт предварительного договора.

Комментировать
0

В деятельности агентств недвижимости повсеместно применяется договор, целью которого является правовое закрепление отношений потенциальных сторон договора купли-продажи недвижимости до момента его заключения. Помимо этого, многие организации применяют предварительный договор при приобретении объектов недвижимости. Во многих случаях в условия таких договоров включаются соглашения о задатке. При всем разнообразии названий таких договоров (предварительный договор, договор о задатке, соглашение о задатке и т.п.) толкование его условий позволяет квалифицировать его как предварительный договор (ст. 429 ГК РФ) с соглашением о задатке (ст. 380 ГК РФ).

Нетрудно заметить, что конструкция предварительного договора купли-продажи недвижимости с соглашением о задатке представляет собой смешанный договор (ст. 421 ГК РФ), к которому применяются нормы о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре.

Пунктом 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 определено: "Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных ими условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате". По этому в Вашем случае наиболее приемлемым будет заключить предварительный договор купли-продажи где все прописать.

Комментировать
0

Вам необходимо заключить не только договор о задатке, но и предварительный договор купли-продажи, по которому продавец обязан будет в определенный срок заключить с Вами основной договор купли-продажи, а Вы в обеспечение своего обязательства по заключению основного договора и обязательства по оплате квартиры передаёте продавцу задаток, который потом засчитывается в покупную цену квартиры (статьи 380, 381, 429 Гражданского кодекса РФ).

То обстоятельство, что задаток передается риэлтору, конечно, недопустимо. Задаток должен передаваться либо самому продавцу, либо лицу, которое действует по доверенности от продавца.

Поэтому Вам необходимо уточнить у продавца и риэлтора, действует ли риэлтор по доверенности от продавца, и если это так, то потребовать от них представить такую доверенность, при этом проверить, указаны ли в неё полномочия риэлтора по принятию от Вас задатка.

Обязательно сделайте себе копию данной доверенности.

Кроме того, на практике бывает такая схема передачи задатка, когда продавец принимает от покупателя задаток, но при этом сразу же передает его риэлтору, который либо оставляет деньги в агентстве недвижимости (в сейфе), либо помещает их на хранение в банковскую ячейку. Но в любом из этих случаев между продавцом и риэлтором (агентством недвижимости) заключается соответствующий договор (договор передачи задатка на хранение).

Это отношения только между продавцом и риэлтором.

Вы же передаете задаток только продавцу и он, соответственно, даёт Вам в этом расписку. А уж помещает ли потом продавец задаток на хранение в сейф агентства недвижимости или в банковскую ячейку, Вас по большому счету не касается, так как Вы деньги передали продавцу и перед Вами именно он несёт ответственность, а не риэлтор и не агентство недвижимости.

Данная схема сделка существует с той целью, что после окончания сделки агентство из задатка, полученного от продавца, получает свое вознаграждение за оказанные услуги.

Комментировать
0

Для меня очевидно, что риелтор в данном случае не стремиться соблюсти интересы продавца (деньги предлагается передать не продавцу, а самому риелтору), а планирует удержать клиента путем гарантированного обеспечения своих интересов за счет полученной суммы задатка. Соответственно, надо очень внимательно изучить договор, чтобы понять в обеспечении какого именно обязательства установлен задаток. Если таким образом риелтор обеспечивает оплату оказанных им услуг по Вашему договору с самим риелтором, то это соглашение Вам категорически не нужно и можете предложить ему "поумерить свои аппетиты" (если не сказать более жестко).

Если речь об обеспечении Ваших соглашений с продавцом, то без подписанного договора купли-продажи подписание такого договора изначально не в Ваших интересах, т.к. всех условий, на которых передается недвижимое имущество в соглашении о задатке не согласовать, а потому возможны ситуации, когда впоследствии Вы не захотите приобрести предлагаемое имущество, а задаток - это задаток и потерять деньги очень даже легко. Соответственно, без предварительного договора купли-продажи никаких задатков передавать нельзя, что кстати говоря установлено п. 4 ст. 380 Гражданского кодекса РФ.

Если риелтор не имеет доверенности от продавца на получение денежных средств, то передавать ему деньги в рамках подписанного с продавцом имущества договора нельзя, т.к. в указанном случае получится что Вы не выполните свою обязанность уплатить задаток продавцу, но в то же время передадите неосновательное обогащение риелтору (ст. 1102 Гражданского кодекса РФ). В общем совет тут один: до подписания договора и передачи денег необходимо подключить профессионального юриста для проверки правильности Ваших действий (а лучше - общаться с риелтором или продавцом только в присутствии юриста).

Комментировать
0

Задаток – это деньги, которые будущие покупатель отдают продавцу в качестве доказательства серьезности своих намерений на покупку квартиры. Продавец обязуется не продавать другим до определенного срока. Задаток служит гарантом , т.к. он стимулирует продавцов и покупателей сделки выполнять условия договора. Впоследствии задаток засчитывается в оплату полной стоимости жилья.Только после подписания договора задатка, можно передавать деньги продавцу. Cоставить договор необходимо по всем правилам и тогда он будет иметь юридическую силу, чтобы покупатель не потерял свои деньги, а продавец не продал квартиру другому за то время, пока все готовятся к сделке купли-продажи.

Таким образом заключить договор, предусматривающий внесение задатка с риэлтором, вы можете лишь в том случае, если риэлтор будет действовать от имени продавца и иметь на это, заверенные нотариальной доверенностью полномочия.

Таким образом, предварительный договор купли-продажи, с условием о задатке, дает гарантии продавцу, что Вы не передумаете приобрести эту квартиру, а Вам - что продавец не продаст квартиру другому лицу. В случае осуществления сделки сумма задатка зачитывается в сумму платежа по купли-продаже квартиры. В том случае, если Вы передумаете и откажетесь от покупки квартиры - сумма задатка Вам не возвращается, а в случае отказа продавца от заключения сделки - он обязан Вам возвратить сумму задатка в двойном размере, но это должно быть отражено в Вашем договоре.

Рекомендации для правильного составления договора задатка:

В договоре задатка обязательно указывается (ст. 380 и 381 ГК РФ):

◾Все собственники продаваемой квартиры и один из покупателей, но желательно все.

◾Паспортные данные с указанием полного ФИО продавца и покупателя, а также их адреса проживания.

◾Итоговая цена покупаемой квартиры.

◾Сумма задатка, которая указывается цифрами и обязательно прописью.

◾Точные характеристики квартиры, куда включается адрес, площадь и т.п.

◾Ответственности каждой стороны. То есть в случае отказа от покупки квартиры покупатель оставляет задаток продавцу, а продавец в аналогичной ситуации уплачивает покупателю задаток в двойном размере.

◾Отдельные важные условия для обеих сторон.

В графе «отдельные условия» можно указать договоренность оплатить коммунальные платежи, оставить телефонную линию или имеющуюся мебель в квартире.

Договор задатка составляется и подписывается в 2-х экземплярах, по-одному для каждой из сторон (можно с одним из покупателей и с одним из продавцов). Договор обязательного заверения у нотариуса не требует.

Не стоит оформлять договор о задатке в виде простой расписки. Если продавец не продаст квартиру и не вернет деньги, то это может выльется в много проблем из-за судебных разбирательств. Родственники такого продавца могут и вовсе представить справку от психиатра о том, что он находился в неадекватном состоянии на момент передачи денег. А значит, даже суд не поможет.

Если вы не уверены, что сможете правильно оформить договор задатка, советую обратиться к юристам за услугой составления.

Комментировать
0
юрист г. Санкт-Петербург
Фёдорова Ольга Анатольевна г. Санкт-Петербург
подписатьсяРейтинг: 1.6

Комментарий полностью скопирован из другого источника:

http://prozhivem.com/kvartira/pokupka/zadatok-pri-pokypke.html

По правилам комментирования он должен быть уникальным и авторским.

Комментировать
0

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (ст.380 ГК РФ).

В Вашем случае необходимо заключить предварительный договор на покупку недвижимости и прописать в нем пункт о задатке. (ст.429 ГК РФ). Заключать договор необходимо с собственниками жилья, либо через риэлтора, при этом у последнего должна быть оформлена доверенность на совершение данных действия. (ст.185 ГК РФ)

В предварительном договоре необходимо прописать пункту о сроке, в который стороны обязуются заключить основной договор.Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. (ст.381 ГК РФ)

Комментировать
0
Поделитесь этой статьёй: