Как сделать так, чтобы квартиру получил только один наследник: четыре варианта, если завещание не поможет

Это может показаться удивительным, но вполне возможно, что завещание не передаст наследство лицу, которое наследодатель хотел назначить своим наследником. Проблема возникает в случае обязательных наследников, от которых закон не отказывается, которым гарантирована часть наследства, даже если в завещании указан другой человек.

К числу таких привилегированных наследников относятся нетрудоспособные дети, родители, супруг наследодателя и другие иждивенцы, проживавшие совместно с наследодателем (статья 1149 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поэтому стоит рассмотреть другие способы распределения ценного имущества в будущем, особенно недвижимости (квартир, домов и т.д.), если есть вероятность, что в будущем на них может претендовать совершенно нежелательный, но обязательный наследник.

Наследственный договор

Предпочтительным методом является заключение договоренностей, при которых наследодатель не только передает свое имущество назначенному наследнику, но и получает что-то взамен.

В эти рамки хорошо вписывается наследственное дело. Он позволяет наследодателю возложить определенные обязанности на своих наследников (в частности, пожизненное финансовое обеспечение) и является очень недавним дополнением к нашему законодательству.

Договор ренты

Однако, в отличие от завещания, наследственный договор не может отменить нормы обязательного наследования. Поэтому договор ренты (пожизненного содержания с содержанием – статья 601 Гражданского кодекса РФ) остается одним из самых надежных способов передачи недвижимого имущества единственному наследнику, избегая при этом накладок.

Помимо того, что это позволяет избежать распределения обязательств перед иждивенцами, это также дает возможность:

• это, прежде всего, обеспечение ухода и содержания наследодателя в течение всей жизни (договор всегда будет предусматривать минимальное ежемесячное обеспечение).
• во-вторых, это значительно повышает вероятность того, что в случае обнаружения недовольного родственника удастся отстоять выбор наследодателя в суде.

В то время как завещание составляется еще при жизни наследодателя и поэтому реальность его намерений проверить невозможно, договор аннуитета реализуется сразу же, еще при жизни наследодателя (право собственности на имущество переходит к лицу, выбранному наследодателем, т.е. аннуитету). Это означает, что в маловероятном случае разногласий вы сможете подтвердить свои желания непосредственно в суде.

• в-третьих, хотя наследник теряет право собственности на имущество, право управления им остается за наследником. Плательщик аннуитета не может продать, передать или заложить имущество без согласия наследника (статья 604 Гражданского кодекса).

Брачный договор

Однако аннуитетные контракты подходят не для всех ситуаций. Например, если квартиру необходимо передать супругу, аннуитет не принесет пользы и причинит ущерб. В судебных делах аннуитетные контракты между супругами были признаны незаконными. В первую очередь, аренда – это договор возмездного оказания услуг. Это означает, что квартира мужа не принадлежит ему, а становится общей собственностью супругов.

Закон предусматривает отношения взаимной поддержки между мужем и женой (статья 31 Закона о семье). В результате суды понимают, что пенсионные договоры между супругами не соответствуют природе супружеских отношений и расторгают их. Кроме того, если выяснится, что супруги вообще не заключали договор ренты, а специально заключили его для того, чтобы не делить его с наследниками, его могут вообще лишить наследства (см. например, Волгодонский районный суд Ростовской области, дело № 2-198/2019).

Брачный договор (статья 40 Семейного кодекса), передающий квартиру в личную собственность либо мужа, либо жены, был бы оптимальным для пары. Вместо этого он может включать в себя встречные обязательства в пользу другого супруга (например, передать право собственности на какое-то другое имущество или выплачивать определенную сумму пожизненно в случае развода).

Кроме того, если вы хотите оставить квартиру своим детям, договор аннуитета сомнителен в свете вышеизложенных замечаний суда. Согласно статье 87 Семейного кодекса, здоровый совершеннолетний ребенок обязан оказывать помощь и заботиться о нетрудоспособном родителе. Поэтому нет никакой гарантии, что пенсионный договор между родителем и взрослым сыном или дочерью устоит в суде.

Договор дарения

Остается единственный надежный вариант – договор дарения. Чтобы защитить дарителя от выселения, договор дарения может включать обязательство предоставить дарителю право бессрочного пользования квартирой.

Имущество, полученное в дар от родителя, не облагается налогом. Это означает, что не существует единого способа передачи наследства одному наследнику; каждая ситуация должна оцениваться индивидуально и выбираться наиболее подходящий способ.