Реконструкция или перепланировка?

С понятиями "перепланировка" и "реконструкция" сталкивается практически каждый второй собственник жилого помещения, особенно объемными являются работы при покупке жилого дома, а также квартир в новостройках. Каждый желает что-нибудь переделать в жилом помещении по своему вкусу или просто для удобства использования и функциональности.

Понятие перепланировки содержится в ст. 25 Жилищного кодекса РФ. Думаю, читатели данной статьи без труда ознакомятся с понятием самостоятельно, и да, обязательно результат произведенной перепланировки вносится в технический паспорт жилого помещения.

Порядок, основания и особенности завершения перепланировки, а также основания для отказа закреплены в главе 6 Жилищного кодекса РФ.

Понятие реконструкции содержится в ст. 1 Градостроительного кодекса РФ. С понятием реконструкции читатель статьи может ознакомиться самостоятельно. Реконструкция включает в себя изменение самих параметров жилого помещения, а также замену отдельных элементов.

Основные отличительные черты перепланировки от реконструкции

Во-первых, перепланировка не затрагивает самой конфигурации жилого помещения, не выходит за его пределы. А реконструкция может изменить саму конфигурацию, в том числе включить в себя перепланировку.

Во-вторых, при перепланировке задействована только сама квартира или жилой дом, за пределами не ведется, тогда как при реконструкции само жилое помещение может быть увеличено. В качестве примера реконструкции можно указать пристройку мансарды или летней кухни к жилому дому.

В-третьих, реконструкция затрагивает работы относительно фасада жилого помещения. При перепланировке же фасад остается неизменным. Например, к реконструкции можно отнести обшивку жилого дома сайдингом.

В-четвертых, перепланировка не затрагивает крышу жилого помещения, когда как при реализации реконструкции могут быть внесены изменения. Например, надстройка мансарды или балкона.

В-пятых, перепланировка всегда затрагивает несущие стены, а при реконструкции они могут быть только укреплены или же проводятся работы по их укреплению.

В-шестых, перепланировка никаким образом не затрагивает инженерные сети, а реконструкция может включать в себя в том числе и эти изменения.

Итак, основным выводом в процессе сравнения будет тот момент, что реконструкция – это более широкое понятие, чем перепланировка. И если перейти к примерам, то можно сказать, что реконструкция больше применима к частным домам, а перепланировка может быть проведена в любой квартире.

Таким образом, можно сказать, что сама по себе перепланировка – более частое явление, нежели реконструкция особенно в городских условиях.

Соответственно и специалистов по проведению перепланировки можно найти быстрее, чем по то той же реконструкции. На мой взгляд, это основной плюс перепланировки по сравнению с той же реконструкцией. К тому же в деревенских условиях, где преобладают жилые дома, не так часто граждане обращаются за проектированием таких работ или помощью в их осуществлению.

Судебная практика по перепланировке и реконструкции жилого помещения

В данной статье в качестве основы можно указать Обзор судебной практики, связанной с самовольными постройками, утвержденной Президиумом Верховного суда 19.03.2014.

Основным выводом из данной судебной практики можно представить тот момент, что в большинстве случаев бывает, что все-таки суды не видят разницы между реконструкцией и перепланировкой и рассматривают исковые заявления лиц, например о сохранении жилого помещения – квартиры с самовольным формированием пристройки в форме балкона или лоджии, в соответствии со ст. 29 ЖК РФ.

Иногда в судебной практике бывает, что ошибочно признается право собственности на самовольную постройку, когда была проведена реконструкция жилого помещения. Иногда самовольная постройка не может являться объектом самостоятельного капитального строительства. В таком случае права собственника могут быть защищены путем признания права собственности на сам объект с учетом проведенной реконструкции, с указанием изменившихся параметров жилого помещения.

На сайте Верховного суда 14 мая 2018 года было опубликовано разъяснение относительно того, когда перепланировку квартиры не получится перевести в правовое поле, а другими словами узаконить.

Основные выводы, размещенные на сайте Верховного суда

• Увеличение площади квартиры более чем в три раза не может считаться перепланировкой. Это слишком глобальные изменения, а это уже реконструкция.
• Так как данные действия имеют признаки реконструкции, то и согласование должно проводиться в совершенно другом порядке и правила будут другими.
• Для проведения таких работ мало привлечения экспертов нужно заручиться еще и согласием всех соседей, проживающих в данном многоквартирном доме.
• Также органы местного самоуправления могут признать данное строение самовольной постройкой и требовать восстановления прежнего состояния такой квартиры, если все установленные законом требования не будут осуществлены.

С позицией Верховного суда по данному вопросу можно ознакомиться по данной ссылке: Подробнее ➤

Вопросы и ответы, касающиеся реконструкции и перепланировки

Согласно ст. 29 ЖК РФ в случае самовольной перепланировки, если помещение не будет приведено в прежнее состояние, то оно должно быть продано с публичных торгов. Тут у граждан возникает вопрос: может ли гражданин проживать в своем жилом помещении до момента самой продажи с публичных торгов?

Ответ: Да, может, ведь право собственности на жилое помещение возникает с момента государственной регистрации, в том числе и во время проведения торгов, прежний собственник обладает правом собственности на квартиру и не подлежит выселению.

Иногда у граждан могут возникнуть вопросы относительно того, проводили ли соседи перепланировку. Также у таких граждан возникает вопрос: а что делать, если такая перепланировка соседями не согласована?

Ответ: Сведения о проведенной перепланировке можно получить в местной администрации. Если же перепланировка не согласована, то можно попросить содействия в управляющей компании, в жилищной инспекции и прокуратуре.

При обнаружении самовольной перепланировки также у граждан возникает вопрос, а может ли гражданин лишиться жилья в такой ситуации.

Ответ: Первоначально контролирующий орган выдаст предписание о приведении жилого помещения в прежнее состояние, установит срок для таких действий. Если требования будут проигнорированы, то собственника может лишиться жилого помещения, а с нанимателем расторгнуть договор.

Также одним из самых популярных вопросов среди граждан является вопрос об ответственности кроме выселения?

Ответ: За самовольную перепланировку предусмотрен штраф – от 2000 до 2500 рублей. Также в судебном порядке можно требовать возмещения морального вреда и компенсацию всех судебных издержек