Покупка квартиры по «переуступке» - что нужно знать?

Рейтинг публикации: Рейтинг Рейтинг Рейтинг Рейтинг Рейтинг (4,00) ( 1)
29 409 просмотров
23 комментариев

Правовая инструкция 9111.ru расскажет, что из себя представляет механизм уступки права требования, при соблюдении каких условий может быть оформлен договор уступки на объект долевого строительства, как оформить ипотеку для покупки жилья по переуступке и проверить «юридическую чистоту» такой сделки.

Приобретение жилья по переуступке — что нужно знать?

Уступкой права требования или цессией называют соглашение о замене кредитора на лицо, к которому переходят все его права, обеспечивающие исполнение обязательства, в том числе право на взыскание с должника неустойки (Определение ВС РФ № 18-КГ 13-86). Кредитора, уступившего свое требование к должнику, называют цедентом, а лицо, которое получило право требования, - цессионарием. Передача права требования может осуществляться как по договору дарения, так и на возмездной основе между первоначальным и новым кредитором. Основания и порядок перехода прав установлены ст. 382 ГК РФ. При переуступке права требования по договору долевого участия (ДДУ) застройщик является должником, а участник долевого строительства кредитором.

Сегодня покупка строящегося жилья по переуступке очень распространена, так как это выгодно и первоначальному участнику договора долевого участия, и лицу, к которому переходит право требования по договору: цена жилья при этом выше, чем на ранних этапах строительства, но ниже, чем после сдачи дома в эксплуатацию. Немаловажно, что жилье таким образом можно приобрести с помощью ипотеки или средств материнского капитала.

Новые правила регистрации недвижимости — что нужно знать?

Какие условия нужно соблюсти при «переуступке»?

Согласно п. 2 ст. 382 ГК РФ, для перехода прав по договору долевого участия в строительстве согласия должника (застройщика) не требуется, однако такое условие может быть предусмотрено договором. В соответствии с п.3 ст. 382 ГК РФ новый кредитор должен уведомить застройщика об уступке права требования в письменной форме. Уступка прав требований по ДДУ допускается после госрегистрации ДДУ и до момента оформления строящегося жилья в собственность, при этом застройщику должна быть оплачена цена договора. Если стоимость жилья полностью или в части не оплачена застройщику, участник долевого строительства выступает в рамках обязательства по оплате цены должником. В таком случае одновременно с уступкой требуется осуществить перевод долга на нового участника долевого строительства (ст. 391 ГК РФ, ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ). При переводе долга необходимо согласие застройщика, так как по договору уступается не только право требования к застройщику, но и долг участника долевого строительства по оплате цены, а в силу п.2 ст. 391 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным.

Кому государство бесплатно предоставит жилье?

Как оформить ипотеку на жилье по «переуступке»?

Правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства (ч.5 ст. 6 Федерального закона «Об ипотеке»). В случае предоставления кредита заемщику для покупки жилья по ДДУ, заключенному между заемщиком-дольщиком и застройщиком, возникает ипотека в силу закона с момента госрегистрации договора долевого участия (п. 5 ст. 5, п. 2 ст. 11 и ст. 77 Закона «Об ипотеке». Госрегистрация распространяется и на права требования по этому договору, также находящиеся в залоге (см. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 января 2011 г. N 13905/10). В договоре уступки права требования по ДДУ должны быть указаны данные о его регистрации (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.09.2008 N Ф 04-5388/2008 (10993-А 70-43) по делу N А 70-1559/2008). Поскольку право требования участника долевого участия находится в залоге у банка, на уступку необходимо его согласие (ст. 346 ГК РФ, ст. 37 Федерального закона «Об ипотеке»).

Госрегистрация договора, на основании которого производится уступка прав требований, осуществляется по заявлению цедента и цессионария (старого и нового кредиторов). Для регистрации договора также необходима справка о полной или частичной оплате цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику с указанием размеров и сроков внесения платежей и выданная таким застройщиком или банком, через который проводились платежи (ч.10 ст. 48 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»). Размер госпошлины за регистрацию договора уступки, включая внесение изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним - 350 рублей (п.30 ч.1 ст. 333.33 НК РФ). На право требования может быть обращено взыскание, что требует обязательного привлечения оценщика для определения начальной продажной цены (ч.10 ст. 59 Федерального закона «Об ипотеке»).

Как проверить «юридическую чистоту» переуступки?

Проверка «юридической чистоты» уступки права требования должна включать в себя проверку договора долевого участия в строительстве и договора цессии, а также оценку способности застройщика построить объект. В частности, ДДУ должен содержать условия, предусмотренные ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ:

  • определение конкретного объекта строительства, подлежащего передаче;
  • срок передачи объекта застройщиком участнику долевого строительства;
  • цена договора, сроки и порядок ее уплаты;
  • гарантийный срок на объект долевого строительства;
  • способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

ДДУ должен быть зарегистрирован в Росреестре. Оплата договора проверяется по справке от застройщика или банка (если участник долевого строительства оплачивал за счет кредита). Если это не первая уступка, то стоит проверить всю цепочку сделок, договор долевого участия и договоры уступки по нему должны быть зарегистрированы, оплата - подтверждаться подлинниками платежных документов. Кроме того, уступаемое право требования может относиться к общему имуществу супругов. В этом случае требуется нотариальное согласие другого супруга (п.3 ст. 35 СК РФ).

В отношении застройщика, покупая квартиру по «переуступке», можно проверить следующую информацию:

  • ст. 3.1 Федерального закона ФЗ-214 обязывает застройщиков раскрывать информацию о разрешении на строительство, проектной декларации и др., которая обычно публикуется на сайте застройщика;
  • на сайте налогового органа http://egrul.nalog.ru/ по ИНН или ОГРН застройщика можно узнать, когда компания была зарегистрирована, так как продолжительность работы на рынке недвижимости немаловажна, а также узнать ИНН гендиректора компании;
  • по ИНН гендиректора на сайтах https://focus.kontur.ru, http://www.kartoteka.ru можно посмотреть, не является ли он номинальным (если да, это может говорить о неплатежеспособности застройщика);
  • на сайте https://service.nalog.ru/zd.do находится информация о сдаче застройщиком налоговой отчетности и задолженности по налогам;
  • также информацию о застройщике можно посмотреть на сайте арбитражного суда, ФССП (в каких спорах участвует, каковы требования к нему и их размер, количество неисполненных исполнительных производств).

Договор участия в долевом строительстве или в ЖСК: как выгоднее купить жилье?

Поделиться публикацией
вконтакте
одноклассники
telegram
whatsapp
Нажмите на звезду, чтобы оценить мою публикацию
Рейтинг 4,00. Проголосовало: 1
Публикации, набравшие рейтинг от 3,5, попадают в раздел Интересное

Обсуждение

Комментариев: 23
Вверх
18
Вниз

Действительно, достаточное количество приобретений осуществляется по переуступке. Однако, очень часто бывает, что переуступка вызвана невозможностью достроить многоквартирный дом, и участники застройки стараются таким образом избавиться от проблем с застройщиком, при этом занижая цену по переуступке и многие люди соглашаются на подобные сделки, не подозревая, что их ждет в будущем. Также очень часто бывает, что по переуступке реализуются квартиры подрядными организациями, а точнее "аффиллированными" компаниями с застройщиками, что позволяет разгрузить налогооблагаемую базу застройщика, но в данном случае, переуступка является менее безопасной для покупателя. Следовательно, потенциальному покупателю недвижимости нужно уметь разбираться в подобных тонкостях, понять причину продажи по переуступке, собрать как можно больше отзывов из открытых источников информации, пообщаться с другими участниками долевого строительства, выяснить всю информацию о ходе строительства. Невозможно не отметить, что договор переуступки от подрядчика в разы увеличивает сложность сделки, риски, поскольку сделку нужно грамотно проанализировать на предмет крупности, заинтересованности, подробно изучить Устав компании, бухгалтерский баланс, протоколы общих собраний, минимум как за последний год, проверить через сайт Арбитражного суда не находиться ли застройщик, подрядная организация в стадии банкротства, и только с участием квалифицированных адвокатов либо юристов. При заключении переуступки с физическими лицами, обязательно нужно требовать нотариальное согласие супруга (и) на заключение сделки, и документы, подтверждающие исполнение всех обязанностей перед застройщиком. Рисков конечно много, но чтобы их избежать и не остаться без денежных средств, рекомендуется воспользоваться помощью профессионального юридического сообщества.

+18 / 0

Немного непонятна цитата"...часто бывает,что переуступка вызвана невозможностью достроить дом и участники застройки стараются таким образом избавиться от проблем с застройщиком,при этом занижая цену по переуступке...люди не подозревают,что их ждет в будущем"....Хотелось поподробнее спросить А что нас ждет в будущем,чтоб подготовиться.Я оформила договор переуступки права в долевом стро-ве. Взяла ипотеку.Пока взносы не вносила.Если ответите Спасибо большое

+2 / 0

Имелось в виду, то, что дольщик, располагающий информацией о том, что обьект не будет достроен застройщиком (например, грядущей процедурой банкротства застройщика) постарается избавиться от строящегося жилья, заключив договор цессии

+1 / 0
Вверх
18
Вниз

Есть еще и другая переуступка или проще говоря махинация, когда застройщик продает лишние квадратные метры в проданной квартире. Например:при покупке у застройщика с нуля составлен договор с указанием № дома и№ квартиры и определенной площадью, но к концу строительства оказывается, что данная квартира имеет больше площадь на 1,5-2 кв.м и данная площадь уже продана по переуступке другой организации и Вы выкупаете эти метры с начисленными % за просрочку уплаты. И это все оговорено в первичном договоре купли-продажи, но не оговорено как и когда должны известить о лишних метрах. Так что внимательно читаем договор.

+18 / 0
Вверх
10
Вниз

Уступка прав по договорам долевого участия в строительстве - не всегда выгодная сделка. Все основные и значимые правовые аспекты договора уступки в вышеприведенной статье обозначены. Но существуют риски, о которых новая сторона по ДДУ (лицо, к которому перешли права по договору) на этапе заключения сделки не задумывается.

В случае, если строительство не будет завершено и возникнет необходимость расторжения ДДУ, с застройщика возможно взыскать только ту сумму, которая указана в ДДУ как оплата за квартиру. Те же деньги, которые уплачены по договору уступки, придется взыскивать отдельно с первоначальной стороны ДДУ (цедента). Но для этого, во-первых, нужны основания, к которым не может быть отнесено неисполнение застройщиком ДДУ. Во-вторых, не факт что цедент окажется платежеспособным особенно (это в особенности касается цедентов - юридических лиц). Таким образом, в случае расторжения ДДУ часть денег, уплаченных по договору уступки, с большой долей вероятности будут потеряны.

+10 / 0
Вверх
8
Вниз

Хорошая и нужная статья! Вообще, молодцы ЮСС 9111.ru! Нужную и полезную информацию доносите до народа. Спасибо!!!

+8 / 0

Я с Вами согласна. Правовая просвещенность просто необходима.

+5 / 0
Вверх
6
Вниз

Строительство жилья процесс очень трудоемкий и длительный, который занимает не один год. Это не только хорошее вложение капитала, но и рисковое предприятие, как для застройщиков, так и долевых участников строительства. За время, пока идет строительство, жизненные обстоятельства у будущих владельцев жилых помещений могут кардинально измениться - человек может найти более приемлемый вариант приобретения жилья, можно сменить место жительства, может измениться финансовое положение, что без сомнения может сказаться на дальнейшей заинтересованности в приобретении данного жилья по ДДУ. На этот случай законодательством и предусмотрен такой правовой механизм, как уступка права требования по ДДУ, когда будущему владельцу нет необходимости ждать окончания строительства, оформлять все необходимые документы, регистрировать свое право. До подписания акта приема-передачи жилого помещения или иного доумента о передаче объекта участник ДДУ вправе переуступить свое право при соблюдении определенных условий другому лицу (статья 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016)

"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017))

+6 / 0
Вверх
5
Вниз

Спасибо! Хорошая информация!

+5 / 0
Вверх
5
Вниз

Спасибо большое всем за разъяснения. Очень полезная информация. Для меня очень актуально как раз сейчас. Чуть не связались с этой кутерьмой. Теперь буду обходить за километрю

+5 / 0
Вверх
4
Вниз

Спасибо! Информация для меня оказалась полезной.

+4 / 0
Вверх
3
Вниз

Хочу сказать, сколько вопросов я не задавала толкового ответа не разу не получила. Сразу предлагают заплатить,

+3 / 0
Вверх
2
Вниз

Также существует переуступке по преддоговор без регистрации в Росреестр, если дом сдан, а собственности пока нет и надо ее ждать год (например предложения в Некрасовке от Азбуки жилья или в высотке в Бирюлево)

+2 / 0
0 X