8 800 505-92-64
Автор публикации
НИАН
Россия, г. Санкт-Петербург

Когда застройщик может увеличить цену жилья по ДДУ?

просмотров: 15 724  |  комментариев: 18

Правовая инструкция 9111.ru расскажет об особенностях изменения цены квартиры, приобретаемой по договору долевого участия, после сдачи новостройки. В каком случае доплата по ДДУ будет правомерна.


Изменение цены ДДУ — что нужно знать?

Цена договора является одним из его существенных условий. По Закону «Об участии в долевом строительстве...» № 214-ФЗ цена может устанавливаться по-разному: как сумма средств на возмещение затрат по строительству и на оплату услуг застройщика, а с 2017 года еще и как произведение цены единицы общей площади жилого помещения (лоджия, веранда, балкон, терраса) и общей площади квартиры, которая является суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами (см. ч.1 ст.23 Закона, Приказ Минстроя России от 25.11.2016 N 854/пр). Изменение стоимости строящейся квартиры допускается только если договором предусмотрена такая возможность, указаны случаи и условия изменения его цены, при этом сторонами подписывается дополнительное соглашение к ДДУ, которое подлежит государственной регистрации.

Часто причиной для изменения цены договора является изменение площади строящегося жилья, когда застройщик может потребовать доплаты за увеличение площади квартиры, а дольщик — возврата переплаченной суммы, если площадь оказалась менее запланированной. Дольщики и застройщики, заключившие договор до 2017 года, могли потребовать изменения цены договора, если отклонение от проектной площади составляло более 5 % фактической общей площади квартиры. С 2017 года п. 2 ч. 1.1 ст. 9 действует в новой редакции, согласно которой договор долевого участия в строительстве не может содержать условие об изменении площади более, чем на 5 %. Требование об изменении цены может быть предъявлено после регистрации договора в Росреестре или на основании норм ст. 1102 ГК РФ о неосновательном обогащении (см. напр., Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 31.05.2016 по делу N А33-2182/2016).

Покупка квартиры по «переуступке» - что нужно знать?


Каковы последствия изменения площади для застройщика и дольщика?

Если договор участия в долевом строительстве содержит условие о допустимом изменении площади квартиры, которое было нарушено, то есть отклонение фактического размера площади от проектного составило более 5 %, дольщики вправе требовать расторжения договора в судебном порядке на основании п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Закона. При этом суды взыскивают уплаченные по договору денежные средства и разницу между этой суммой и рыночной ценой договора участия в долевом строительстве, а требование по взысканию процентов по кредитным средствам, использовавшимся для покупки строящегося жилья, в качестве убытков признается неправомерным, так как условие об оплате процентов не поставлено договором в зависимость от выполнения либо не выполнения застройщиком обязательств (Апелляционное определение Московского городского суда от 10.02.2017 по делу N 33-3920/2017).

У застройщика в случае отсутствия доплаты, просрочки доплаты, нет права требовать расторжения ДДУ. Просрочка внесения дольщиком доплаты при перерасчете стоимости строительства в случае увеличения площади по сравнению с проектной не является причиной для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора участия в долевом строительстве (п.34 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013 года).

Право собственности: что нужно знать о новых выписках из ЕГРН?

Цена ДДУ может измениться из-за площади балкона


Как возвращают деньги дольщикам?

Застройщик после расторжения договора за 10 рабочих дней с этого момента должен возвратить дольщику сумму цены договора, а также уплатить проценты за пользование денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ (на день исполнения обязательства по возврату). Проценты начисляются с того дня, когда деньги по договору были переданы застройщику, до дня их возврата дольщику. Физическому лицу проценты по ст. 395 ГК РФ уплачиваются в двойном размере.

Если дольщик не обратился за указанными выплатами, по прошествии 10 дней застройщик обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту своего нахождения и сообщить участнику долевого строительства. В случае нарушения сроков возврата или зачисления в депозит, с застройщика взыскиваются проценты за пользование указанными денежными средствами в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ.


Когда дольщик вправе вернуть деньги, не расторгая договор?

Право дольщика требовать возврата переплаты в случае передачи квартиры меньшей площади без заявления требования о расторжении договора признается судами на основании ч.ч. 1 и 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, когда установлено уменьшение общей площади. Подлежащая передаче дольщику квартира должна соответствовать техническим, качественным и иным характеристикам, указанным в договоре и в проектной документации, а если площадь фактически переданной квартиры отличается в сторону уменьшения, это является существенным изменением качественной характеристики объекта, ущемляет права потребителя. При этом дольщики могут потребовать уплаты процентов по ст. 395 ГК РФ (застройщики - их снижения по нормам ст. 333 ГК РФ), выплаты неустойки, компенсацию морального вреда в размере, штраф за неисполнение в добровольном порядке требований потребителя.


Когда нельзя требовать доплаты (переплаты) по ДДУ?

В судебной практике признавался обоснованным отказ по денежным требованиям дольщиков и застройщиков в следующих случаях:

  • площадь, указанная в договоре не менялась, но застройщик подсчитал ее значение с применением неправильного понижающего коэффициента для лоджий, а именно, должен был применяться коэффициент 0,5, а застройщик, требующий доплату, исходил из коэффициента 1 (см. Апелляционное определение Астраханского областного суда от 12.08.2015 по делу N 33-2647/2015);
  • площадь лоджии в договоре определена с понижающим коэффициентом, но после того, как в результате строительства площадь увеличилась, она была рассчитана застройщиком без понижающего коэффициента, что было признано односторонним изменением условий договора, а требование доплаты за увеличение площади без учета понижающего коэффициента — неправомерным (см Апелляционное определение Калининградского областного суда от 22.04.2015 по делу N 33-2040/2015);
  • если в договоре не указано на применение понижающих коэффициентов, согласно позиции ВС РФ, они не применяются, и у дольщика нет права требовать переплату в силу ее отсутствия (см. Определение Верховного Суда РФ от 27.10.2015 N 82-КГ15-5), но для договоров долевого участия, заключенных с 1 января 2017 г. понижающие коэффициенты применяются в силу норм закона и Приказа Минстроя России от 25.11.2016 N 854, даже если в договоре не указаны;
  • если в договоре указано на то, что изменение цены объекта долевого строительства не происходит при незначительных (например, в пределах 1 кв.м.) отступлениях от проектной площади;
  • право на возврат переплаченной суммы отсутствует у дольщика при включении в общую площадь квартиры площади помещений вспомогательного использования, перечисленных в п.6 Приказа Минэкономразвития РФ от 30.09.2011 N 531 и в п. 12 приложения 2 Приказа Минэкономразвития России от 01.03.2016 N 90 (применяется с 2017 года): площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей, и иные (см. Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 03.11.2016 по делу N 33-22342/2016).

Новые правила регистрации недвижимости — что нужно знать?

9111.ru

Хотите поделиться своей историей с читателями 9111.ru? Опубликуйте свой пост прямо сейчас. Опубликовать

+7 / 0
Понравилась публикация?
Оксана константинов
Адвокат
г. Мурманск
11.06.2017, 12:02

Вот говорят: Все разворовали, а теперь с народа шкуру дерут. А народ то сам ничего не ворует? Где что плохо лежит или не учтено, можно и спереть.

Только жаба душит,что некоторые прут вагонами, а некоторым только кучка "саморезов да канцелярщины " перепадает. Чего, граждане, в пустую воздух сотрясать? Есть у вас конкретные имена и факты воровства? Так пишите в прокуратуру. А просто так народ баламутить и нагнетать обстановку не надо.

Оксана константинов
Адвокат
г. Мурманск
11.06.2017, 22:14

По конкретнее, гражданин! Есть какие-то соображения? Че делать-то? Может поможете стране избавиться от воров?

Вот я и говорю: в пустую только воздух и сотрясаем.)

Вадим константинов
Адвокат
г. Калининград
12.06.2017, 17:18

Прокуратура только и ждет наших жалоб, тем более, на конкретных людей. Я аж "проникся" уважением к ней...

Оксана константинов
Адвокат
г. Мурманск
12.06.2017, 17:22

15-го июня будет прямая линия с главным! Достучитесь до него, если вам есть что сказать. А то по вашему мнению можно подумать, что все вокруг продажные. Так все вокруг это и мы с вами. ))

Марина константинов
Адвокат
г. Красноярск
13.06.2017, 09:23

Сами то пробовали до главнюка нашего достучаться? Мы коллективом многодетных семей уже два года ему письма пишем с прозьбой разобраться с местными беззаконными властями и ни разу ни ответа ни привета. А прокуратура ручками разводит мол мы не чего не можем поделать. Законы нарушают и воруют власть имущее

Оксана константинов
Адвокат
г. Мурманск
13.06.2017, 10:23

Я то как раз таки пробовала. И ... достучалась. И приемная, этого, как вы называете "говнюка"(стыдно за вас), мне ответила(за 3 месяца). Конечно же , на тот момент я уже решила свою проблему, но местные власти за мной побегали и зачесались.

А если вы считаете себя более умной, балатируйтесь в президенты и побываете в шкуре "паровоза". И вот когда, будучи у руля, на вас посыпятся миллионные оскорбления, я посмотрю на вашу самооценку.

Я вам точно говорю, хотите обижайтесь, хотите нет: Хреново достукиваетесь.

Ирина константинов
Адвокат
г. Москва
13.06.2017, 13:12

Стучались аж с 2007 года обманутые дольщики! И письменно и по прямой линии а толку ??? А воз и ныне там! А по поводу прямой линии в администрации президента прямо сказали - это шоу для народа!!! Конечно пишите кто еще верит,а вдруг чудо случиться и вас услышат....Не зря говорят - рыба тухнет с головы

Оксана константинов
Адвокат
г. Мурманск
11.06.2017, 22:14

По конкретнее, гражданин! Есть какие-то соображения? Че делать-то? Может поможете стране избавиться от воров?

Вот я и говорю: в пустую только воздух и сотрясаем.)

Вадим константинов
Адвокат
г. Калининград
12.06.2017, 17:18

Прокуратура только и ждет наших жалоб, тем более, на конкретных людей. Я аж "проникся" уважением к ней...

Оксана константинов
Адвокат
г. Мурманск
12.06.2017, 17:22

15-го июня будет прямая линия с главным! Достучитесь до него, если вам есть что сказать. А то по вашему мнению можно подумать, что все вокруг продажные. Так все вокруг это и мы с вами. ))

Марина константинов
Адвокат
г. Красноярск
13.06.2017, 09:23

Сами то пробовали до главнюка нашего достучаться? Мы коллективом многодетных семей уже два года ему письма пишем с прозьбой разобраться с местными беззаконными властями и ни разу ни ответа ни привета. А прокуратура ручками разводит мол мы не чего не можем поделать. Законы нарушают и воруют власть имущее

Оксана константинов
Адвокат
г. Мурманск
13.06.2017, 10:23

Я то как раз таки пробовала. И ... достучалась. И приемная, этого, как вы называете "говнюка"(стыдно за вас), мне ответила(за 3 месяца). Конечно же , на тот момент я уже решила свою проблему, но местные власти за мной побегали и зачесались.

А если вы считаете себя более умной, балатируйтесь в президенты и побываете в шкуре "паровоза". И вот когда, будучи у руля, на вас посыпятся миллионные оскорбления, я посмотрю на вашу самооценку.

Я вам точно говорю, хотите обижайтесь, хотите нет: Хреново достукиваетесь.

Ирина константинов
Адвокат
г. Москва
13.06.2017, 13:12

Стучались аж с 2007 года обманутые дольщики! И письменно и по прямой линии а толку ??? А воз и ныне там! А по поводу прямой линии в администрации президента прямо сказали - это шоу для народа!!! Конечно пишите кто еще верит,а вдруг чудо случиться и вас услышат....Не зря говорят - рыба тухнет с головы

Татьяна константинов
Адвокат
г. Курган
11.06.2017, 12:59

Считаю, что Вы не правы. мы (26 семей) пытались в течении 5 лет отбить свой недострой у Приставов, которые во время банкротства сумели перепродать за полгода четырежды наш недострой, а суды поддержали их сторону, на основании сфабрикованных справок. Так что простому народу приходится рассуждать оворовстве людей при власти.

Оксана константинов
Адвокат
г. Мурманск
11.06.2017, 22:25

Вот именно, уважаемая Татьяна, только рассуждать!

Искренне вам сочувствую.

Оксана константинов
Адвокат
г. Мурманск
11.06.2017, 22:25

Вот именно, уважаемая Татьяна, только рассуждать!

Искренне вам сочувствую.

Николай Иванович константинов
Адвокат
г. Красноярск
11.06.2017, 18:03

Когда будет принят Закон о раскулачивании?

Немедленно нужен Закон о расстреле, чтобы буржуи перестали издеваться над народом....

Ирина константинов
Адвокат
г. Иркутск
11.06.2017, 18:31

Когда будет другая власть и другой президент

Оксана константинов
Адвокат
г. Мурманск
13.06.2017, 10:27

Ага... Когда рак на горе свистнет.)

Наивно полагать, что с приъодом нового президента все заживут сказочно!

Слышали такую поговорку:Новая метла по новому метет. Одна такая метла уже похозяйствовала в нашей стране. Забыли граждане, как вздрагивали в 90-е., и как пытались хоть где-то копейку заработать, хотябы на кормешку, как долги росли, а зарплата не выплачивалась годами, а если и выплачивалась, то стульями, туалетной бумагой и т.п.

Коротков Олег Юрьевич константинов
Адвокат
г. Магнитогорск
02.08.2017, 10:27

Есть честные патриоты в нашей стране которые,придя к власти сделают все для народа,это - партия Великое Отечество!

Ирина константинов
Адвокат
г. Иркутск
11.06.2017, 18:31

Когда будет другая власть и другой президент

Оксана константинов
Адвокат
г. Мурманск
13.06.2017, 10:27

Ага... Когда рак на горе свистнет.)

Наивно полагать, что с приъодом нового президента все заживут сказочно!

Слышали такую поговорку:Новая метла по новому метет. Одна такая метла уже похозяйствовала в нашей стране. Забыли граждане, как вздрагивали в 90-е., и как пытались хоть где-то копейку заработать, хотябы на кормешку, как долги росли, а зарплата не выплачивалась годами, а если и выплачивалась, то стульями, туалетной бумагой и т.п.

Коротков Олег Юрьевич константинов
Адвокат
г. Магнитогорск
02.08.2017, 10:27

Есть честные патриоты в нашей стране которые,придя к власти сделают все для народа,это - партия Великое Отечество!

Анна константинов
Адвокат
г. Санкт-Петербург
11.06.2017, 20:20

Все статьи на сайте бла-бла. Пустое копирование с интернета. Мы судились с застройщиком, только время потеряли.

Анна константинов
Адвокат
г. Краснодар
29.11.2017, 21:01

Я расторгала договор долевого участия. Просила выплатить сумму по договору - цену договора, проценты за пользование застройщиком этими денежными средствами (с даты моего внесения), моральный вред, штраф - 50% от взыскиваемой суммы - цены договора, процентов и морального вреда, судебные расходы. Застройщик на суде стал говорить, какой он бедный-несчастный и просил применить ст. 333 ГК РФ - снижение неустойки: так делают все застройщики на суде. В итоге суд взыскал в мою пользу цену договора, проценты по ставке рефинансирования (цена договора * количество дней пользования денежными средствами * ставка рефинансирования / 365), а не в двойном размере, штраф в размере 20 000, компенсацию морального вреда 10 000 ( наверно потому, что я сама участвовала в процессе - без представителя). Все это длилось 1 заседание. Судью не убедило и то, что застройщик начал новую стройку, и то, что в Уставе застройщика прописано 38 видов деятельности: помимо строительства еще всевозможная оптово-розничная торговля, автотранспортная... Мне с самого начала сказал дежурный адвокат (при каждом суде сидят дежурные адвокаты, которые должны бесплатно консультировать граждан), что взыщут полностью только цену договора, а все остальное будут уменьшать по ст. 333 ГК РФ, чтобы неосновательно не обогатилась. Вот так я расторгла свой ДДУ.

Поделитесь этой статьёй: