Юридическое сопровождение сделки по недвижимости

Добрый день!

Не каждый банк выдаст ипотеку на квартиру, если ее продавец — банкрот. И смена собственника в этом случае не всегда помогает.

Пытаться убедить банк — бесполезная затея, так как он работает по внутреннему регламенту и отклоняет операции, которые ему не соответствуют. Но в работе каждого банка есть нюансы.

Перед тем как выдать кредит, банк одобряет заемщика, а потом залог. Кредитор возьмет в залог квартиру, если будет уверен, что не потеряет ее из-за притязаний третьих лиц. То есть предыдущая сделка с этой недвижимостью должна быть чистой.

Чтобы это проверить, банк запрашивает документы по продавцу и недвижимости, например:

паспорт продавца;

правоустанавливающие документы на недвижимость: договоры купли-продажи или дарения;

документы на собственность: выписку из ЕГРН или свидетельство о собственности;

оценку квартиры;

техническую документацию, чтобы проверить состояние залога, например нет ли в нем незаконных перепланировок;

документы по прописанным людям.

У каждого банка список свой и зависит от конкретной сделки. Например, если среди продавцов есть несовершеннолетние, банк потребует согласие органов опеки на сделку.

Еще до того, как подать документы, можно узнать, какие объекты банк не примет в качестве залога по ипотеке. Обычно это квартиры:

с несовершеннолетними собственниками;

собственниками-банкротами;

неузаконенной перепланировкой, которую нельзя согласовать;

для покупки которых использовали маткапитал;

которые продает родственник, например отец — дочери или бывший супруг — бывшей супруге.

Основной риск в том, что даже после завершения процедуры банкротства могут объявиться кредиторы, которые не состояли в реестре и не предъявили требования. Общий срок исковой давности по таким делам — три года. Но нужно понимать, что многие банки отказывают, даже если после процедуры прошло больше трех лет.

ст. 199 ГК РФ

В течение трех лет даритель может подать в суд иск о признании сделки недействительной, например заявить, что передал долю под давлением. То есть банки могут не пропускать продажу и по этой причине.

Если же банк одобрит сделку, то может потребовать застраховать титул — один из видов страховки, когда есть риск потери права собственности из-за того, что не прошел срок давности по оспариванию предыдущей сделки.