На протяжении многих лет этот вопрос часто обсуждался, рассматривался, но актуальность не теряет до сих пор.
Здесь вновь будет рассмотрено, какой подход наиболее целесообразен, в том числе может ли один способ в чём-то перекрыть преимущества другого.
Так как вопрос не нов и многократно рассматривался, постараюсь рассмотреть его наиболее полно, возможно установив те преимущества и недостатки каждого варианта, которые нигде ранее не учитывались, в том числе неочевидные для большинства людей моменты.
По умолчанию вопрос рассматривается с позиции того, кто может позволить себе оба варианта, в противном случае преимущества одного подхода перед другим не имеют смысла.
Преимущества ипотеки
1. Вы собственник жилья, а значит можете его продать, подарить, завещать и т.д. (естественно с учётом согласия банка, но возможность всё же есть). В собственное жильё можно покупать любые мебель и бытовку технику для максимального комфорта, делать какой угодно ремонт, дизайн и т.п.
2. Можно жить либо в своём жилье, либо при необходимости большей мобильности сдавать своё жилье в найм и на эти средства снимать, где это будет необходимым. Также можно получать повышенный доход, сдавая ипотечное жильё в найм посуточно.
3. Сдача жилья в найм, особенно посуточно, при наличии дополнительного своего жилья, либо при возможности проживания у родственников позволит досрочно гасить ипотеку. Это в целом позволяет получать дополнительный доход за счёт сдачи жилья в найм.
4. При ипотеке платится фиксированный платёж (за исключение валютной ипотеки). Кроме того не исключено по согласованию с банком изменить порядок оплаты, увеличив срок погашения ипотеки с уменьшением ежемесячного платежа, что возможно изменить также при досрочном погашении.
5. При желании ипотеку можно подобрать так, что ежемесячный платёж будет сопоставим с ежемесячным платежом за наём жилья, либо близко к нему, в том числе при использовании траншевой ипотеки.
6. При ипотеке можно при определённых условиях воспользоваться ипотечными каникулами.
7. Если вы лишитесь ежемесячного дохода, то можно переехать к родственникам и на деньги с найма ипотечного жилья (особенно посуточного) платить за ипотеку полностью или частично, пока не найдёте работу. Дополнительно можно произвести реструктуризацию ипотечного кредита.
8. Есть возможность рефинансировать ипотечный кредит в том же или другом банке, когда появится более низкая процентная ставка.
9. При определённых условиях можно взять льготный ипотечный кредит.
10. При покупке в ипотеку можно получить налоговый вычет, в том числе с процентов по ипотечному кредиту, а также ремонта, если в договоре купли-продажи было указано, что приобретаемое жильё продаётся с черновой отделкой.
11. К моменту погашения ипотеки жильё может значительно вырасти в цене по сравнению с его ценой на момент покупки в ипотеку.
12. В собственном жилье можно зарегистрироваться, что даёт определённые преимущества по сравнению с отсутствием регистрации по месту жительства.
13. В крайнем случае, при возникновении сложностей с погашением ипотеки, можно заранее договориться с банком с целью получения согласия по продаже ипотечного жилья, что позволит выручить за него рыночную стоимость в сравнении со значительно более низкой ценой, по которой ипотечное жилья продаётся с торгов.
14. После полного погашения ипотеки, в случае, если не будет дохода платить за квартплату, из собственного жилья уже никто не выселит, за исключением случаев, когда оно относится к роскошному жилью, но даже в последнем случае должны обеспечить новым жильём.
15. Ипотека не навсегда и наступит день, когда она будет полностью погашена.
Преимущества найма жилья
1. Можно снять хорошее жильё, например, в центре города, включая элитное, которое не можешь позволить купить в ипотеку.
2. Имеющиеся на первоначальный взнос для ипотеки деньги можно инвестировать, например, открыв вклад, накопительный счёт, индивидуальный инвестиционный счёт или купив государственные облигации ОФЗ-ИН и т.п. Также можно вложить деньги в предпринимательскую деятельность. Но всегда есть риск потерять деньги, не считая надёжных вариантов, например, банковский вклад, но не дающих приемлемого дохода.
3. При желании можно относительно оперативно переехать в другое жильё, в том числе в другом регионе, даже в другую страну.
4. Ежемесячная плата за найм может быть значительно ниже ипотечной.
5. Можно уменьшить ежемесячный платёж, сняв более дешёвое жильё. В случае с ипотекой в одностороннем порядке уменьшить ежемесячный платёж нельзя.
6. При смене работы можно найти жильё поближе.
7. В целом, если жильё чем-то не понравится, его гораздо быстрее и легче поменять, чем ипотечное.
Недостатки ипотеки
1. Могут быть неадекватные соседи, в том числе такие могут появиться в дальнейшем после покупки ипотечного жилья. Продажа же жилья и покупка нового более обременительна и сложна в сравнении с наймом. Аналогично местность вокруг многоквартирного дома, которая со временем может застраиваться, в результате чего напротив окон может появиться новый многоквартирный дом, появиться новая автомагистраль и т.п.
2. Нужна единовременно относительно большая сумма для первоначального взноса. Эту проблему отчасти можно решить при наличии своего жилья и желании покупки нового, но более дорого, в этом случае возможно взять ипотеку в банке по trad-in за счёт прежнего жилья. Но по trad-in цену назначает банк и она обычно ниже рыночной, из-за чего будет потеря в стоимости жилья, хотя продажа происходит значительно быстрее, чем если это делать самому собственнику. Также по trad-in не всякое жильё устроит банк.
3. Переплата стоимости жилья за счёт процентов и иных платежей, связанных с ипотечным кредитом, например, страхование имущества.
4. Можно лишиться жилья и денег в случае оспаривания договора купли-продажи ипотечного жилья. Цена вопроса многократно выше в сравнении с наймом. Но можно нивелировать эту угрозу, самостоятельно проверив жильё перед покупкой, либо нанять для этого специалиста, а также оформить титульное страхование.
5. Проблемы, связанные с заливом жилья, будут проблемой прежде всего собственника, а не нанимателя. Хотя в зависимости от ущерба наниматель также может какое-то время жить в дополнительном дискомфорте, пока собственник не произведёт ремонт, если таковой вообще будет.
6. Если ипотечное жильё требует ремонта, но нет родственников, где можно было бы временно жить, то на время ремонта, придётся платить за ипотеку и наём жилья. Аналогично, если куплено жильё в строящемся доме.
7. Собственник жилья должен платить налог на имущество, а если это жилой дом, то и земельный налог. В многоквартирном доме также вносы за содержание общего имущества и на капитальный ремонт. При найме платится только один платёж, а также может быть отдельно плата за коммунальные услуги.
8. Если не будет возможности гасить ипотеку и продать жильё самостоятельно, оно уйдёт по сильно заниженной с торгов, что приведёт к значительным финансовым потерям.
Недостатки найма жилья
1. Из-за инфляции, а также ежемесячных трат на найм можно долго копить деньги на жильё без ипотеки. Кроме того можно сильно потерять в деньгах, если цена на желаемое жильё может сильно вырасти к моменту, когда будет собрана достаточная сумма в сравнении со стоимостью жилья на начало накопления. В итоге может оказаться, что в ипотеку переплата за такое жильё будет меньше, чем разница между стоимостью жилья на начало и конец накопления денег.
2. При отсутствии письменного договора, изменение цены в сторону увеличения возможно в любой момент. И даже договор найма обычно не фиксирует ежемесячный платёж навсегда. Таким образом стоимость найма одного и того же жилья со временем может вырастить, причём неоднократно, в том числе за счёт появления дополнительной платы, например, за коммунальные услуги, которых ранее могло не быть.
3. В случае потери доходов, например, из-за увольнения, наймодатель скорее всего сразу выселит из жилья. Аналога ипотечных каникул не существует и дальнейшее проживание зависит от условий договора либо произвольного усмотрения наймодателя при отсутствии договора. При ипотеке момент выселения за неуплату можно долго оттягивать в процессе рассмотрения в суде иска, включая обжалование в судах второй и третей инстанций, а также в дальнейшем в рамках уже исполнительного производства.
Наймодатель может в любой момент потребовать покинуть жильё также по причине, что он больше не собирается сдавать его в найм, т.к. продаёт его, потребовалось для родственников и по иным многочисленным причинам. Таким образом, в отличие от ипотеки даже добросовестный плательщик при найме может быть довольно быстро выселен.
4. Нельзя делать ремонт без согласия наймодателя. Например, если не будет сплит-системы и наймодатель не согласится на её установку, то придётся жить с дискомфортом. Аналогично в отношении старой неудобной мебели, а также бытовой техники.
5. Бытовую технику и мебель купить маловероятно в виду отсутствия места в наёмном жилье, а также по причине дополнительных сложностей и затрат по перевозке крупногабаритных вещей в случае переезда в другое жилище. В целом, с учётом того, что при найме жильё меняется чаще и соответственно чаще переезды в сравнении с собственным жильём, покупать любые вещи нежелательно, т.к. суммарно их может оказаться очень много, что вызовет дополнительные сложности при их перевозке.
6. Не во всех случаях можно проживать с животными, а также детьми.
7. Высока вероятность, что собственник периодически будет проверять жильё.
8. Если жильё сгорит, то собственник может рассчитывать от государства на компенсацию и временное другое жилище, а нанимателю придётся самостоятельно срочно искать другое жильё.
9. Накопления на первоначальный взнос могут полностью или частично списать судебные приставы в счёт какого-либо долга, в том числе вымышленного из-за действий злоумышленников. Если хранить наличными, то также можно лишиться в результате кражи.
10. Можно столкнуться с недобросовестным или просто неадекватным наймодателем. При частом переезде такая вероятность повышается.
11. Наймодатель может требовать плату сразу за несколько месяцев вперёд, а также обеспечительный платёж, который в дальнейшем под разными предлогами может не вернуть.
12. Найм жилья в пожилом возрасте, инвалидами - довольно обременительно, особенно, если периодически придётся искать новое жильё.
В целом на пенсию, когда ипотека уже могла быть погашена, будет невозможно снимать нормальное жильё, если вообще пенсии хватит хоть на какое-нибудь жильё тому или иному человеку.
13. При найме жилья нет гарантии, что наймодатель согласиться зарегистрировать по месту жительства, что лишает некоторых преимуществ при регистрации по месту жительства. Кроме того, за проживание в регионе, где не зарегистрирован, свыше 90 дней, наступает административная ответственность. А в случае регистрации по месту жительства, за неё обычно нужно платить собственнику жилья определённую ежемесячную сумму, что не так выгодно в сравнении с гипотетическим штрафом за отсутствие регистрации.
14. Плата за найм жилья пожизненна, если в дальнейшем не купить жильё, т.к. даже если за много лет потратить на найм сумму, эквивалентную какому-либо жилью, последнее в собственность всё равно не перейдёт. Если же всю жизнь снимать жильё, то сумма за него может быть уплачена больше, чем цена ипотечного жилья даже с учётом процентов.
Выводы
Ипотека это временный «найм» жилья у банка, найм жилья - это «ипотека» до конца жизни.
При этом в каждом конкретном случае при анализе наилучшего варианта логичным будет сопоставлять ежемесячные расходы, которые человек несёт в случае найма и которые будет нести согласно соответствующих условий одобренного ипотечного кредита. Немаловажно рассматривать в среднесрочной и долгосрочной перспективе последствия того или иного выбора. Также могут быть иные факторы, которые для того или иного человека будут значимыми и не обязательно экономического характера. В определённых ситуациях найм может оказаться целесообразнее, в иной, например, с учётом наличия большого первоначального взноса, логичнее может оказаться покупка в ипотеку.
На сколько серьёзные или наоборот легко устраняемы те или иные недостатки в каждом варианте, каждый решит сам для себя.
В целом, чтобы оценить свои реальные финансовые возможности погашения ипотеки, эксперты советуют учитывать, чтобы такие расходы не превышали от 30 до 50% совокупного дохода семьи либо одиноко проживающего. Также эксперты советуют предварительно смоделировать ситуацию, проведя эксперимент сроком 3-6 мес. или более, когда человек ежемесячно будет откладывать сумму, которую он в его ситуации платил бы за ипотеку. Заодно будет накоплена дополнительная сумма на первоначальный взнос к уже имеющейся. Естественно, т.к. человек при этом ежемесячно несёт расходы при найме жилья, то для большей точности эту сумму нужно вычитать из гипотетической суммы ежемесячного ипотечного платежа, т.к. при ипотеке траты за найм перетекут в сумму ежемесячных трат за ипотеку.
Спасибо
