Когда долевая собственность в тягость: как сделать выдел доли в натуре. Некоторые советы и история из практики

Общая долевая собственность многим в тягость, и во многих случаях лучше прекратить такой вид прав, преобразовав его с помощью выдела своей доли в индивидуальную собственность. Чем же так тяготит своих собственников общедолевое имущество - давайте разберёмся на примере из практики, а также несколько основных советов, если вы идёте в суд за выделом вашей доли в натуре.

Ведро с крабами

Долевая собственность иногда сопоставима с ведром с крабами: без согласия других участников долевой собственности невозможно распоряжаться своим имуществом в полной мере. Каждый из участников имеет преимущественное право покупки, поэтому сначала нужно официально спросить каждого и собрать подписи, если никто покупать не намеревается. К тому же, продать такое имущество трудно, ведь в документах фигурирует понятие к примеру не часть дома, а доля, определённая в виде дроби. Такую недвижимость покупают неохотно, и стоит она дешевле. Конечно, многие обходят закон и под прикрытием договора дарения совершают сделку купли-продажи, что крайне нежелательно.

Рассмотрим ситуацию на примере дела, ознакомление с которым было несколько лет назад в интересах одного из собственников. Частный старый фонд, жилой дом поделенный на 4 доли - 4 разных собственника. Постройка вероятно когда-то была коммуналкой, но за 2 века претерпела довольно ощутимые изменения. Собственники бывших комнат менялись не часто, некоторые просто переходили по наследству в пределах одной семейной ветки. Но вернёмся к современности. Застройка в небольшом южном городе очень плотная, и какое жильё бы вы не приобрели, вы приобретаете его с соседями. Конечно, не буквально, это лишь фигура речи.

Из-за непрекращающихся конфликтных ситуаций, желающие выделить свою долю в натуре соседи даже не стали пытаться урегулировать этот вопрос в досудебном порядке и сразу же начали судебную тяжбу, которая длилась чуть большим 2 года. То документы оказались не те, то госпошлина неправильно посчитана, то неправильно указаны ФИО одного из собственников, в итоге огромное количество ошибок стопорило дело. Ведь сумма госпошлины в этой категории дел не фиксированная, она зависит от стоимости вашего имущества. После помощи юриста дело начало двигаться, и было приостановлено вновь, но уже для проведения технической экспертизы, назначенной судом.

Определение районного суда. Личный архив.

Зачем нужна была такая судебная беготня, ведь можно было всем собственникам просто собраться и прекратить в один момент такой вид собственности, нотариально оформив своё желание и после подав заявление в регистрирующий орган через офис МФЦ. Но увы, конфликтные ситуации не редкость между соседями, они опустошают не только морально, но и материально.

На что обращал внимание суд при принятии решения?

1. Досудебное урегулирование спора. Суд устанавливал, были ли попытки урегулировать этот вопрос с соседями до суда, путём переговоров или направления письменного уведомления. Собственники желавшие выдела немного слукавили, сказав что пытались связаться, но никого не нашли/не дозвонились/не достучались/не дописались и т.п...

2.Согласие или несогласие соседей. По сути тоже самое, что и 1 пункт, но уже очно. Всех собственников вызвали в суд, где судья выясняла, кто и почему против. То ли стены суда так подействовали на нерадивых соседей, то ли осознание комичности сложившейся ситуации, но никто особо не возражал.

3. Правоустанавливающие документы. На территории Республики Крым это в основном договора купли-продажи, дарения и т.п. украинского образца, на основании которых каждый собственник должен поставить своё имущество на кадастровый учёт и получить выписку ЕГРН о праве собственности на имущество. Если документы украинского образца не приведены в соответствии с требованиями, право собственности на объект имущества не теряется, но совершать сделки с ним у вас не получится.

4. Сопутствующая обязательная документация , такая как тех план - очень понадобится для рассмотрения дела. Ведь из за особенности застройки в Крыму не всегда судья может понять, как расположено то или иное имущество, затрагиваются ли интересы и законные права третьих лиц. Парадоксально, но даже в выписке из ЕГРН была опечатка, которая вызвала путаницу у суда, но собственники так избегали друг друга что не спешили с этим что-то делать. Наверное думали, само исправится.

4. Техническая возможность. Если мы говорим о выделе в натуре, то обязательным условием является техническая возможность такого выдела. А именно: наличие отдельного входа, своих коммуникаций, кухни и санузла. При проведении технической экспертизы эксперт посещает объект и осматривает детально как дела обстоят на месте - общая ли крыша, стены, коридоры и т.п. у жильцов. Если объект, находясь в долевой собственности фактически существует как отдельный и независимый от других жильцов (т.е. не пересекаются с остальными жильцами), тогда эксперт оценивает возможность выдела в натуре положительной. Если по технической возможности есть какие-либо нарекания, тогда эксперт оценивает все возможности для собственника, и указывает их в своём экспертном заключении. К примеру, эксперт может указать что выдел в натуре возможен но для этого нужно произвести строительные работы. Или выдел невозможен вовсе - нет технической возможности или такая возможность есть, но с несопоставимым материальным ущербом.

Чем всё закончилось

Конечно, суд по умолчанию не может опираться только лишь на заключение эксперта. Но заключение строительно-технической экспертизы помогает суду вникнуть в суть дела и принять правильное решение, а в категории дел о выделе доли играет ключевую роль.

В этом деле заключение эксперта помогло как собственникам, так и суду. Выдел доли в натуре не требовал строительных работ, по документам доли преобразовались в метражи, долевая собственность в индивидуальную. Конечно, это не оградило собственников от соседей, места общего пользования конечно же, остались, без них невозможно было бы пользоваться своим имуществом.

Чтобы не терять лишнего времени и денег на судебный процесс по выделу доли из общедолевой, нужно оценить возможность такого выдела, определиться в какой форме он будет производиться - в натуре или выплатой компенсации стоимости доли, собрать правильные документы, составить исковое заявление и оплатить госпошлину.

Если вам нужна юридическая помощь в подобном вопросе, вы можете обратиться за юридическим сопровождением дела о выделе доли в суде.

источник фото: Яндекс Картинки