Не всё, что кажется простым, является таковым на деле: как мне удалось разрешить спор по аренде

Два года назад ко мне пришел клиент, с которым мы уже взаимодействовали ранее. Он был уверен, что его случай будет несложным: администрация городского округа Архангельск желала взыскать с него арендную плату за земельный участок, на котором расположено его здание.

Тем не менее вскоре выяснилось, что все намного сложнее, чем казалось изначально, и дело приняло значительные масштабы.

Суть дела

В конце 2000 годов компания моего клиента возвела крупный бизнес-центр, который запечатлён на фотографии.

Компания стремилась остаться управляющей данной недвижимостью, но, несмотря на все приложенные усилия, это не увенчалось успехом, и они решили отказаться от этой идеи.

В результате у компании осталась часть в размере 766,4 кв. м в праве общей долевой собственности (7512/7664). Однако эти площади оказались не офисными помещениями, а коридорами, лестницами и другими вспомогательными объектами. Обозначим их как помещение №710. Также у клиента сохранилось небольшое офисное помещение площадью 38,5 кв. м обозначим его как помещение №705, которое было продано в 2021 году.

В начале 2010 года, имея данные помещения в собственности, мой клиент заключил договор аренды з/у с администрацией городского округа г. Архангельска.

Почему изначально дело показалось простым

Во-первых. Администрация МО Архангельска обратилась с требованием о взыскании задолженностей за периоды с 2017-го по 2021 год, а также начисленных с 2012 года пеней. Иск был подан в суд 14 июня 2022 года, что удобно, так как часть требований попадает под исковую давность.

Во-вторых, согласно заявлению моего клиента, помещение №710 перестало быть его собственностью примерно в марте 2019 года на основании решения по делу от 2018 года, в котором это помещение было признано общественным и исключено из ЕГРН.

Да, вводная информация вполне удачная: подчеркиваем наличие исковой давности и указываем, что право на собственности было утрачено еще в 2019 году, а в действиях администрации закралась ошибка.

А теперь перейдем к проблеме

Проблема состоит в следующем: в рамках дела 2018 года суд постановил, что спорное имущество является общей собственностью, а не отдельным помещением, и право владения им прекращено. В постановлении указано:

Таким образом, у нас есть судебное решение 2019 года, согласно которому право собственности на помещение №710 подлежит исключению из ЕГРН. Однако на 2022 год в реестре все еще указано, что это помещение принадлежит моему клиенту.

Суд вел дело крайне медленно, откладывая его при каждом возможном случае. Наиболее интересные моменты процесса таковы:

на первом судебном заседании я заявила ходатайство о привлечении в качестве третьих лиц собственников помещений и управляющей компании. Суд отклонил мое ходатайство. Затем сам суд задался вопросом: "А почему вы не привлекаете других собственников? Нужно их привлечь и дело будет начато сначала". В итоге проходит 6 месяцев. И тут судья снова: "А почему вы не ходатайствуете о привлечении собственников?" Ну что ж, опять двадцать. Давайте уже привлечем, и так время потеряли. И начнем все с самого начала.

Привлекли всех собственников на дату взыскания и поняли, что нужно привлечь также тех, кто владел помещениями в спорный период, но на сегодняшний день передал их.

Устали искать адреса всех собственников (более 15 человек, в том числе и коммерческие организации), рассылали каждому уведомления. Работа оказалось трудоемкой. Помогал мне мой клиент.

Просили представителя администрации МО г. Архангельска объяснить принцип расчета — объяснений мы так и не получили.

Выяснили, что при присоединении моего клиента к договору аренды площадь его помещений была указана неверно (учли площадь всего здания, а не его доли). Обнаружили, что по технической документации площадь помещений в здании превышает площадь самого здания.

Результат

Моя аргументация основывалась на том, что помещение №710 изначально входило в состав общего имущества. Во время разбирательства по делу 2018 года суд не только отменил право собственности, но и подтвердил, что это имущество всегда являлось общим. Я также подчеркнула, что изменения в договоре аренды вносил не прежний владелец, а именно новый арендатор.

Администрация же настаивала, что решение 2019 года не имеет значения, поскольку данные в ЕГРН за спорный период не были удалены.

Суд поддержал мою точку зрения. Вместо взыскания миллиона рублей сумма составила около 20 000.

Не всё, что кажется простым, является таковым на деле. Рассмотрение в первой инстанции длилось почти 2 года, однако апелляций не последовало. Это меня очень порадовало. Устала я от долгих заседаний.

Благодарю вас, уважаемые подписчики, читатели и гости сайта, за уделенное время и прочтение моей публикации. Надеюсь, что публикация была для вас интересной и полезной. Буду рада вашему комментарию.

С началом рабочей недели!