Как законно уменьшить НДФЛ при продаже недвижимости

Картинка сгенерирована DALLE

Вы продали квартиру или дом? Или только планируете? Тогда приготовьтесь: вместе с крупной суммой на счёте к вам может "постучаться" и обязанность заплатить налог на доходы — НДФЛ. И вот тут важно не зевать! Иначе вы рискуете добровольно (!) отдать государству больше денег, чем могли бы.

Спокойно! Всё можно сделать грамотно и законно. Сегодня разберём:

• Какие вычеты уменьшают налогооблагаемую базу;
• Какие документы пригодятся;
• Какие ошибки чаще всего допускают продавцы;
• И как защитить себя юридически, чтобы потом не бегать по налоговым с красными глазами.

Как именно можно уменьшить сумму НДФЛ? Поехали! 🚀

Вычет на фактические расходы при покупке

Если у вас сохранились договор купли-продажи, акт передачи, расписка о передаче денег — поздравляю, вы можете "отбить" свои расходы!

Пример:

Иван в 2018 году купил квартиру за 3 млн руб., а в 2024 продал за 4 млн руб.
Облагается налогом НЕ 4 млн, а только 1 млн (4 млн - 3 млн), но при наличии подтверждающих документов на расходы.

Сколько сэкономил Иван, посчитайте если интересно.

🔥 ВАЖНО:

Если документов нет или они утеряны, придётся использовать другие способы снижения налога (о них ниже).

Стандартный имущественный вычет

Когда подтверждающих расходов нет, закон даёт возможность снизить налоговую базу на 1 миллион рублей без подтверждения

Пример:

Анна купила деревенский дом за 500 тыс. руб., а через несколько лет продала за 1,8 млн руб. Документов о покупке нет.
Она может уменьшить доход на 1 млн руб. и заплатить налог только с 800 тыс. руб.

Уменьшение налога при дарении: расходы дарителя

Если квартиру подарили вам, а даритель когда-то купил её за свои деньги — такие расходы можно учесть. Но тут есть нюанс, даритель и одаряемый должны быть близкими родственниками.

Пример:

Софья подарила Максиму квартиру, купленную за 2,5 млн руб.
Максим продаёт её за 3 млн руб. и учитывает расходы Софьи.
Облагаемая база — всего 500 тыс. руб., а не все 3 млн.

🔥 ВАЖНО:

Главное - документально подтвердить не только покупку дарителем, но еще и предоставить документы, подтверждающие вашу родственную связь.

Подробнее о вычетах и способах вычета: https://www.garant.ru/news/1812280/

Комментарий юриста: Где чаще всего ошибаются налогоплательщики

В некоторых случаях налоговая может отказать в применении вычета, вот вам списочек:

🔹 Нет подтверждающих документов — налоговая начисляет налог со всей суммы продажи;

🔹 Неправильно применяют вычеты — особенно при наследовании и дарении;

🔹 Ошибки в декларации 3-НДФЛ — пропущенные поля, неправильные суммы;

🔹 Несоблюдение сроков подачи документов

Как подстраховать себя юридически

• Первым делом стоит проверить наличие всех документов ещё до момента заключения сделки. Договор купли-продажи, расписка о передаче денег, выписки из банка — всё должно быть под рукой. Особенно если вы планируете использовать вычет на фактические расходы.

• Если каких-то документов не хватает, ничего страшного - многие из них можно восстановить. Например, запросить копии у нотариуса, в банке или даже в Росреестре.

• Можете проконсультироваться с юристом. Не спорю, это дополнительные расходы, но вы по крайней мере всё сделаете правильно и не нужно будет ничего переделывать.
• И ещё один важный момент: все оригиналы и копии платежных документов лучше хранить минимум четыре года. Налоговая вправе запросить подтверждения задним числом — и будет обидно, если вы просто "положили куда-то и забыли".

Ну и считайте, какой вычет выгоднее применить: стандартный в размере одного миллиона рублей или фактические расходы, если покупка была дорогой и документы сохранились. Не поленитесь сделать предварительный расчёт налога, чтобы понимать, сколько вам действительно нужно заплатить.

А вы уже подали декларацию в налоговую?