Договор дарения квартиры: «подводные камни» и риски

Краткое содержание:

1. Введение

2. Риски дарственной

3. Отмена договора дарения

4. Право собственности

5. Имущественные споры

6. Совместное имущество супругов

7. Банкротство и долги

8. Заключение

9. Обсуждение

Здравствуйте дорогие друзья и посетители сайта!

Сегодня мы поговорим о таком вопросе, как риски при оформлении дарственной на недвижимость.

Как мы знаем, теперь договор дарения подлежит обязательному нотариальному удостоверению сделки (п. 3 ст. 573 ГК РФ).

Дарение сегодня один самых распространённых инструментов, связанного с переоформлением имущества на другого человека в упрощённом порядке.

Но при этом, такая форма сделки может иметь определённые риски, как для дарителя, так и для одаряемого, так и для третьих лиц (покупателей, выгодоприобретателей).

Источник фото: ru.freepik.com

Риски дарственной

1. Отмена договора дарения

Смотрите, отменить дарственную практически невозможно, как и оспорить.

Только в судебном порядке и то, при наличии веских оснований (посягательство на жизнь дарителя, приведение недвижимости в негодное состояние и т.д.) (ст. 578 ГК РФ).

Взять и отменить договор дарения нельзя просто так, придётся доказать в суде факт нарушения своих прав, обосновать свою позицию и доказать (ст. 56 ГПК РФ).

2. Право собственности

С момента государственной регистрации договора дарения через Росреестр, оформляется переход права собственности от дарителя одаряемому.

То есть, одаряемый здесь становится единоличным собственником недвижимости со всеми правами и обязанностями. Любые операции с имуществом возможны только с согласия нового собственника.

Поэтому, чтобы не потерять свои права, в договоре дарения следует предусмотреть условие о пожизненном праве на проживание.

В таком случае, одаряемый не сможет выселить бывшего собственника, только если через суд, но даже в этом случае необходимо обосновать свою позицию.

Следует дарителю знать, что как только он оформит дарственную на другого человека, фактически на «автомате» лишает себя права собственности на имущество.

Поэтому, при некоторых моментах лучше всего оформить при жизни завещание на имущество (ст. 1119 ГК РФ).

3. Имущественные споры

Если даритель оформит договор дарения и таким образом переоформит своё имущество на другого человека, в будущем, возможны имущественные претензии наследников и родственников, т.е. заинтересованных лиц, по мнению которых права были нарушены и в теории могут в судебном порядке признать сделку недействительной (ст. 166-181 ГК РФ).

Например, такие споры часто возникают на практике, когда дарителем выступает пожилое лицо и здесь родственники могут попытаться оспорить дарение при наличии оснований (подозрение на недееспособность дарителя, давление со стороны третьих лиц, притворность сделки, это когда под видом договора дарения происходит фактически купля-продажа недвижимости и т.д.).

4. Совместное имущество супругов

Один из неприятных моментов, это передача имущества, приобретённого супругами в браке.

Здесь фишка в том, если недвижимость была приобретена в браке, то по закону является совместным нажитым имуществом и подлежит разделу между супругами в случае развода (ст. 34, 39 СК РФ).

Так вот, даритель в этом случае не сможет оформить дарственную, если не будет иметь «на руках» нотариального согласия от другого супруга. Нотариус откажет в удостоверении сделки, так как целиком и полностью несёт ответственность по совершаемой сделке.

Обычно, в таких ситуациях выручает оформление брачного договора, в котором прописывается имущество и права супругов на него; фактически указывается раздел совместного нажитого имущества и отказ от претензий на него (ст. 40-42 СК РФ).

5. Банкротство и долги

Если даритель до проведения процедуры банкротства оформит договор дарения, в последующем у нового собственника могут быть определённые проблемы.

Дело в том, что финансовый управляющий либо кредиторы могут через суд признать все сделки дарителя за последние 3 года недействительными и будут правы. Сперва сделку могут признать недействительной, затем на имущество могут наложить обременения и затем выставить на торги для его реализации в пользу погашения задолженности перед кредиторами.

Также неприятный момент и для нового собственника. Если недвижимость перешла одаряемому с долгами по коммунальным платежам, они могут перейти на него. Хотя по закону долги бывшего собственника не переходят на нового, кроме задолженности за капремонт.

Но, как правило, УК именно к новым владельцам и выставляют свои претензии через суд на основании того, что одаряемый является собственником и несёт бремя содержания своего имущества.

Формально они правы, здесь придётся оспаривать такие претензии через суд (ст. 35, 149 ГПК РФ) либо отменять судебный приказ, если такой будет вынесен (ст. 129 ГПК РФ).

Заключение

Как видите, дарственная довольно простая и удобная сделка, но в себе несёт ряд определённых рисков и трудностей.

И никто не застрахован здесь вообще от наличия или отсутствия проблем.

Поэтому, следует сперва проверить имущество на предмет наличия обременений и задолженностей, иначе столкнётесь с некоторыми трудностями и проблемами.

Могут быть нарушены права возможных наследников, которые например, имеют право на обязательную долю.

А если даритель имеет долю в недвижимости, может распорядиться только своей частью в имуществе. Необходимо согласие всех собственников на проведение сделки, если передаётся имущество, как один целый объект.

И важный момент, может быть такая ситуация, Вы оформите дарственную на родственника, который через суд затем Вас может вполне выселить. Обычно такая история происходит, когда внутри семьи портятся кардинально все отношения.

Теперь также необходимо платить пошлину при нотариальном удостоверении сделки, правда, для родственников здесь предусмотрена 50% скидка. Платите только госпошлину за государственную регистрацию сделки в Росреестре (размер 4 тыс. руб.).

Рекомендуем обращаться к нотариусу со своим образцом договора дарения, так сможете сэкономить при оформлении сделки через нотариуса.

Здесь уже без юристов Вам не обойтись. Не советуем использовать образцы из интернета, но здесь каждый решаем самостоятельно. Не всегда позиция «экономии средств» работает положительно, могут быть определённые трудности, которые Вам придётся затем решать в последующем.

Если Вам понравилась моя публикация, ставьте лайк, комментируйте и подписывайтесь. И знайте всегда свои права - это Ваша жизнь. Большое Спасибо! От меня взаимная поддержка на постоянной основе.