Спросить бесплатно

Договор управления многоквартирным домом – что нужно знать?

21 075 просмотров
188 комментариев

Правовая инструкция 9111.ru расскажет, что такое договор управления многоквартирным домом (МКД), какие условия должны быть включены в него, в каком порядке собственники квартир и других помещений могут заключить и расторгнуть договор с управляющей компанией.

Зачем нужен договор управления многоквартирным домом с управляющей компанией в 2018 году?

Большинство жилых домов в России обслуживают управляющие компании. УК предоставляет услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (МКД), управляет этим имуществом, в том числе денежными средствами, взимает плату за коммунальные услуги (является исполнителем комуслуг). Основанием для деятельности УК является договор управления МКД, который заключается (или считается заключенным) с собственниками квартир, комнат и нежилых помещений в доме. Договор содержит согласованный перечень предоставляемых услуг и работ, определяет их стоимость и действует также в отношении тех собственников, которые его не подписывали (п.п. 3, 4 ст. 162 ЖК РФ).

Каков порядок заключения договора с УК?

Договор с управляющей компанией заключается на основании решения собрания собственников помещений или результатов конкурса, проводимого органом местного самоуправления после введения новостройки в эксплуатацию (ст. 161, статья 162 ЖК РФ). Договор управления многоквартирным домом и его условия, утвержденные собственниками, являются такими же обязательными для всех жильцов, как и при выборе УК по результатам конкурса, когда условия определяют власти.

Договор управления МКД в 2018 году должен составляться с учетом Приказа Минстроя России от 31.07.2014 N 411/пр, которым утверждены примерные условия договора и рекомендации по проведению общих собраний собственников. Собственники могут использовать не только этот образец, но и включать в договор иные условия, которые не противоречат закону.

У собственников помещений в новостройке есть два месяца со дня проведения конкурса, чтобы пересмотреть предложенные властями условия и заключить договор с УК в другой редакции. В противном случае, по прошествии этого срока договор будет считаться заключенным на конкурсных условиях. Если УК выбирают голосованием, стороной в договоре с ней являются 50% собственников и более, проголосовавших за заключение договора. Также стороной договора могут быть органы управления ТСЖ, ЖСК (п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ), застройщик (ч. 14 ст. 161 ЖК РФ). Условия договора управления одинаковы для всех собственников (ч.3 и 4 ст. 162 ЖК РФ).

Договор составляется на бумажном носителе или в электронной форме, в том числе с помощью государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ), на сайте которой он должен быть размещен (Приказ Минкомсвязи России N 74, Минстроя России N 114/пр от 29.02.2016).

Многоквартирный дом может управляться только одной компанией (ч.9 ст. 161 ЖК РФ). Управление домом относится к лицензируемому виду деятельности, поэтому настоящая УК должна обладать соответствующим разрешением. Компания несет расходы в связи с выполнением своих обязанностей и получает доход, которым может распорядиться по своему усмотрению, если не нарушает требования к качеству услуг и работ или договором не предусмотрено распределение этих средств (ч. 12 ст. 162 ЖК РФ).

Где можно ознакомиться с договором управления и каковы его существенные условия?

С 2018 года сведения об управлении домом должны обязательно публиковаться на сайте ГИС ЖКХ (Постановление Правительства РФ от 27.03.2018 N 331). В системе размещается электронная копия договора, заключаемого в обычном порядке или его электронный оригинал, который можно подписать, используя сайт. Кроме того, должны быть опубликованы:

  • решение (протокол) общего собрания собственников, которым утверждены условия договора;
  • документы, подтверждающие изменение, расторжение или прекращение договора управления многоквартирным домом;
  • решения (протоколы), на основании которых принято решение о прекращении действия или расторжении такого договора (п.2.2, 2.3 Приказа Минкомсвязи России N 368, Минстроя России N 691/пр от 29.09.2015 «Об утверждении состава сведений об МКД, размещаемых в ГИС ЖКХ»).

Договор действует в течение установленного срока и считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, если ни одна из сторон не заявила о прекращении его действия (ч.6 ст. 162 ЖК РФ). Минимальный срок действия договора управления многоквартирным домом не установлен и может быть любым. В самом договоре указываются существенные условия и условия, которые могут быть дополнительно включены в него по решению собрания собственников. Обязательно в договоре указываются следующие сведения:

  • о составе общедомового имущества;
  • перечень работ и (или) услуг по управлению, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, порядок изменения такого перечня, а также перечень комуслуг, которые предоставляет УК;
  • порядок определения цены договора, размера платы за работу управляющей компании и за комуслуги, а также порядок оплаты комуслуг;
  • порядок предоставления отчетности компанией по выполнению обязательств.

Дополнительно можно включить условия о следующих обязанностях УК:

  • круглосуточное аварийно-диспетчерское обслуживание дома;
  • хранение и обработка технической документации на дом, документов по управлению домом (к ним относится и каждый протокол разногласий к соглашению управления многоквартирным домом);
  • прием собственников и нанимателей в сроки и в порядке, предусмотренные договором;
  • выдача справок и выписок из лицевого счета;
  • составление актов о нанесении ущерба личному или общему имуществу;
  • сбор платы по договору управления;
  • периодическое обследование дома и подготовка плана по текущему и капитальному ремонту с перечислением работ, срока их выполнения и примерной стоимости;
  • изменение перечня работ и (или) услуг, сроков их выполнения только по решению общего собрания собственников (п.26 Приказа Минстроя России от 31.07.2014 N 411/пр);
  • иные условия.

Как внести изменения в договор управления или расторгнуть его?

Изменение и (или) расторжение договора управления осуществляются в порядке ст.ст. 450-453 ГК РФ (ч.8 ст. 162 ЖК РФ). Расторжение договора собственниками в одностороннем порядке возможно по основаниям ст.ст. 8.1 и 8.2 ЖК РФ:

  • от договора, заключенного с УК в результате проведения конкурса, можно отказаться до окончания каждого года со дня его заключения, проведя собрание с целью избрания новой УК или изменения способа управления домом;
  • в случае невыполнения компанией условий договора;
  • в любое время на основании решения собрания об изменении способа управления домом (ч.3 ст. 161 ЖК РФЖ, <Письмо> ФАС России от 18.12.2013 N АЦ/51348/13).

При смене УК или при изменении способа управления, что влечет прекращение действия договора с УК, компания обязана за 3 рабочих дня передать новому исполнителю услуг все документы и ключи от общедомового имущества, а также все необходимое для эксплуатации дома и управления им (ч.10 ст. 162 ЖК РФ).

Какие споры с УК возникают?

И собственники, и управляющие компании часто нарушают ограничения, установленные для них законом, что становится причиной судебных разбирательств. Например, распространена такая ситуация. С одной стороны, собственники на общем собрании должны устанавливать такую цену за содержание жилых помещений и общедомового имущества, чтобы этих денег хватало на выполнение требований закона к содержанию. Поэтому цена не может быть произвольной. С другой стороны, даже если собственники определили низкую стоимость, управляющая компания не вправе изменить это в одностороннем порядке (п.п. 16-18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 N 22). Поэтому она подает иск об оспаривании положений договора о порядке определения размера платы за содержание жилых помещений и общего имущества МКД.

Если суд по иску УК признает недействительным порядок определения размера платы, предусмотренный собственниками, он не будет применяться, а за предыдущий период плату перерасчитают. Известны случаи, когда собственникам не нравилось, что УК проводит индексацию стоимости ремонта и содержания имущества, и они требовали через суд признать незаконным условие договора об индексации. Суд откажет собственникам, если индексация предусматривалась решением общего собрания, и не признают действия УК по индексации односторонним изменением размера платы (Апелляционное определение Воронежского областного суда от 01.03.2018 по делу N 33-1707/2018).

Законным является и такое изменение цены, которое зависит от роста тарифа. Если УК предусмотрела в договоре возможность брать больше денег с собственников в связи с ростом тарифов, то изменение стоимости ремонта и содержания имущества не будет считаться произвольным. Основанием для действий УК в таких случаях являются акты органа местного самоуправления об изменениях тарифов (см. ч. 4 ст. 158 ЖК РФ, Апелляционное определение Верховного Суда Удмуртской Республики от 10 июня 2015 г. по делу № 33-2054/2015).

Также распространены дела по оспариванию условий, включенных компанией в договор управления домом, но не рассмотренных и не одобренных на общем собрании, на котором собственники принимали решение о заключении договора. Например, Апелляционным определением Ростовского областного суда от 3 мая 2012 г. по делу N 33-4822 признано незаконным включение управляющей компанией в тариф на оплату жилья следующих затрат:

  • на обслуживание, ремонт и проверку счетчиков;
  • на обслуживание и ремонт газовых сетей;
  • на оплату налога при упрощенной системе налогообложения;
  • на повышение рентабельности тарифа;
  • на дополнительные затраты по ремонту и содержанию общего имущества,
  • на компенсацию затрат по содержанию управляющей организации.
  • Суд посчитал, что собственники не должны платить за все это, поскольку протокол общего собрания не содержит решения о дополнительных расходах собственников.

Оспариваться могут не только отдельные условия договора управления многоквартирным домом в 2018 году, но и договор в целом. Такие иски подавались собственниками, которые не подписывали договор с УК. Но суды не признают договоры недействительными из-за этого. Поскольку договор управления домом является договором со множественностью лиц на стороне собственников помещений, действующее законодательство не ставит факт заключения договора управления МКД в зависимость от подписания такого договора всеми без исключения собственниками (Апелляционное определение Смоленского областного суда от 09.08.2016 по делу N 33-2446/2016).

Вам понравилась моя публикация?
+79 / -3
Kомментарии
188 комментариев читать
Обсуждение. Комментариев: 188
Комментировать
Сортировка:

Необходимо обучать собственников жилых и нежилых помещений управлять своим многоквартирным домом! Все должны знать о Региональном фонде капитального ремона и свои обязанности по содержанию МКД. В Крыму об этом никто не знает. Здесь полная темнота! строят, пристраивают, городят ограды и прочее, прочее...

А потом наступит время исправлять в соответствии с законодательной базой РФ. Начнутся недовольства. Здесь не Москва...

Ответить
Цитировать
0

Петрова Екатерина СергеевнаПишет 27.07.2018 в 12:14
Необходимо обучать собственников жилых и нежилых помещений управлять своим многоквартирным домом!

Всё правильно, правильно, да! Вот только маленькая "загогулина"! КТО будет обучать и за чей счёт?!

Ответить
Цитировать
+2 / 0

Грустно все это читать,но что делать это и есть наша действительность.То же твориться и домах где жилищные кооперативы во главе с председателями.У нас в Саратове в ЖСК Культура не проводятся никакие общие собрания несколько лет.Используя тот факт что многие квартиры сдаются внаем,конечно по тихой,рассылают бумажки заочного голосования,потом вывешивается в подьездах решения,где сама себя председатель выбирает,ни слова о зарплате своей и зарплате мужа дворника конечно нет, новую смету никто также не обсуждает,ее даже не представляют нам.У председателя телефон конечно отключен,никаких часов приема нет.Мы старые жильцы этого дома жаловались в жилищную инспекцию ,и три раза были возвращены деньги жильцам незаконно ею взятые,но молодежь почему то совсем не интересуется положением дел и некому подать на нее и бухгалтера в суд,а это сейчас единственная возможность от нее избавиться,но нет уверенности что в последующем будет все то самое.

Ответить
Цитировать
0

что говорить , если инвалида в этой стране любят и слушают только по телевизору и только президент в обещаниях всем больным и малоимущим, а на деле соседку- инвалида затопили с верхнего этажа и слушать её никто не стал не УК, не прокуратура ,не жил .инспекция, короче говоря пишите" может быть кто нибудь да откликнется" это слова зам прокурора .Что говорить об остальном все законы работают не в пользу пострадавшего , а в пользу того же УК и т.д..

Ответить
Цитировать
+2 / 0

Затапливали мне кухню и прихожую. Ремонт сделали.

Ответить
Цитировать
0

Несколько лет назад мне тоже затопили всю квартиру. Страховала через Жку и мне все выплатили. Была очень довольна. Теперь страхую на небольшую сумму в месяц-75 руб.

Ответить
Цитировать
0

РФ это молодая кап.страна, причем в стадии дикого капитализма. Опыта -нуль.Вот подсмотрели, что в других странах есть так называемые УК УК Вот и у себя решили сделать, да ума не хватило написать законы под российскую жизню,где дома вековые еще со времен царя Гороха, а доходы населения на уровне попуасов. А между прочим, за "бугром" УК работают на огромные здания, напичканные всякой новейшей техникой и к жилым домам порядка до 50 квартир не имеют отношения. Не выгодно это. Но наш капитализм говорит; Грабь, где можешь и где не можешь. И мне стыдно жить в такой стране, хорошо,что старый-не долго буду мучаться. И УК не плачу, только если силой отберут "долги" при нулевом "содержании" дома послевоенной постройки, где все прогнило и поржавело. Жильцы сами все делают; и стояки меняют, и крышу перекрывают, Но в отчетах УК это их раьота

И куды бедному крестьяну податися?

Ответить
Цитировать
+5 / 0

Какая страна? Территории нет (доказано специалистами)! Граждан нет (смотрим закон "О гражданстве".).. Вы о чем?

Ответить
Цитировать
+1 / 0

Договор возможен лишь после регистрации ОДИ в Регпалате. У нас ,например, ничего подобного нет (есть выписка, подтверждающая отсутствие собственника) А у вас?

Ответить
Цитировать
0 / -1

Евгения ВладимировнаПишет 01.07.2018 в 23:01
Договор возможен лишь после регистрации ОДИ в Регпалате.

И опять неверно!!! Доля в праве ОДС на ОИ в МКД следует судьбе права на помещение в МКД, поэтому регистрация доли в праве на общее имущество в МКД не является обязательным.

Ответить
Цитировать
+2 / 0

Вот объясните мне бестолковой, кто посчитает мою долю при сделке, когда ее уже переврали при начислении платежей (увеличив в 4 раза, хотя это и арифметика 4 класса)?

Ответить
Цитировать
0

повторюсь:

В соответствии с п. 2 ст. 214 ГК РФ земля, не находящаяся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, является государственной собственностью!!! Таким образом, правовой статус части «общего имущества в многоквартирном доме», то есть земельных участков, составляющих это «общее имущество», определен как государственная собственность!

В соответствии со ст. 6 ГК РФ, в случаях, когда отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). То есть, опираясь на аналогию закона, можно с полной ответственностью утверждать, что и остальная часть так называемого «общего имущества в многоквартирных домах» является государственной собственностью.

Итак, никакого общего имущества в многоквартирных домах в России сегодня нет, а, следовательно, у жителей многоквартирных домов нет никаких обязательств перед исполнительной властью в городах по содержанию всего, что расположено за пределами квартир. Частные квартиры принадлежат частным лицам, а все, что за пределами квартиры в МКД – является государственной собственностью!

Ответить
Цитировать
+3 / -1

Не надо повторяться! Коли не знаете предмета обсуждения.

Евгения ВладимировнаПишет 10.07.2018 в 23:35
Итак, никакого общего имущества в многоквартирных домах в России сегодня нет, а, следовательно, у жителей многоквартирных домов нет никаких обязательств перед исполнительной властью в городах по содержанию всего, что расположено за пределами квартир. Частные квартиры принадлежат частным лицам, а все, что за пределами квартиры в МКД – является государственной собственностью!

Опять чушь несёте "просвещённо-грамотная" Вы наша.

Читайте статью 290 ГК РФ и статью 36 ЖК РФ.

ТАМ ВСЁ подробно указано - ЧТО и КОМУ принадлежит.

Поэтому, прекратите вводить в заблуждение граждан своими домыслами и предположениями, не основанными на законе.

Ответить
Цитировать
+3 / 0

А в соответствие с п. 2 ст. 8 ГК РФ, «права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него».

В статье 219 ГК РФ находим, что «право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такойрегистрации».

Таким образом, российское законодательство однозначно утверждает, что право собственности на недвижимое имущество возникает только с момента регистрации соответствующих прав на него. А пока нет такой регистрации, нет ни права собственности на недвижимое имущество, ни обязанности его содержать

Да и нельзя собственника принудительно что-либо принять...

Особенно забавно, когда законодатели, подготовившие и принявшие Жилищный кодекс РФ, «земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке», включили в понятие «помещения в данном доме».

Так, в ст. 36 ЖК РФ записано, что «собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, В ТОМ ЧИСЛЕ …лифты, …а также …механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме, …земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства данного дома объекты, расположенные на данном земельном участке (далее – общее имущество в многоквартирном доме).

Статьи некоторых российских законов являются недействительными даже с точки зрения российского законодательства, так как они противоречат Конституции Российской Федерации, основному закону в российском законодательстве, и противоречат институту права собственности, на котором базируется Гражданский кодекс Российской Федерации.

Ответить
Цитировать
+3 / -1

Евгения ВладимировнаПишет 14.07.2018 в 18:21
Статьи некоторых российских законов являются недействительными даже с точки зрения российского законодательства, так как они противоречат Конституции Российской Федерации

Ну, так за чем же дело-то стало?! Вперёд, в Конституционный Суд РФ! А то сотрясаете воздух никчёмными призывами. стенаниями и лозунгами, вместо реальных действий по отстаиванию своих прав, которые по Вашему мнению нарушены некоторыми законодательными актами

Ответить
Цитировать
+1 / -1

А вы это делаете только за вознаграждение?...

Ответить
Цитировать
+2 / 0

Евгения ВладимировнаПишет 14.07.2018 в 20:30
А вы это делаете только за вознаграждение?...

Так у каждого СВОИ методы и способы, извините...

Ответить
Цитировать
+1 / 0

Вот поэтому люди и не идут к вам,(адвокатам)...вы зациклены и отстаиваете только то, что в вас "вдолбили"

Окно Овертона в действии... видно на вас самым лучшим образом

Ответить
Цитировать
+1 / 0

Я думаю,что договор это чистый лохотрон. Ни одна УК не соблюдают эти договора. Мало того, в законах ЖКХ есть маленькая, но существенная неувязка. Пример: наш дом, в котором всего 20 квартир общей площадью примерно 1350 кв м.Весь 1-й этаж выкупленные квартиры и переделанные под магазины и офисы, площадью около 1000 м кв. Доходы этих собственников в десятки и сотни раз превышают доходы жильцов дома. Например, один магазин площадь 560 м кв., т.е.если в протоколе они поставили подпись, то жильцы уже не в счет. Таким образом нарушаются права жильцов и суд на стороне закона. Подсчет голосов по кв метрам это в корне не правильно. ЖКХ ничего исправлять не хочет.

Отсюда вывод; России плевать на жильцов, главное это бизнес

Ответить
Цитировать
+8 / 0

Закажите выписку в регпалате и увидите, кто собственник

Ответить
Цитировать
0

ВиталийПишет 30.06.2018 в 14:51
Я думаю,что договор это чистый лохотрон. Ни одна УК не соблюдают эти договора.

Неправда! Просто собственники-пофигисты палец о палец не хотят ударить, чтобы заставить УО исполнять договоры управления. Всё "ждут" некоего "дядю", который и жалобу напишет, и направит её - куда следует, и в суд сходит, чтобы иск подать....

Ответить
Цитировать
+3 / 0

Это вы и о себе тоже (как специалисту в данной области(?

Ответить
Цитировать
0

Уважаемые! В ЖК РФ нет понятия Управляющая компания, а есть управляющая организация!!!!!!!!!!!!! Вы же юристы, нельзя допускать такие шибки.

Ответить
Цитировать
+1 / 0

ГеннадийПишет 29.06.2018 в 06:36
Уважаемые! В ЖК РФ нет понятия Управляющая компания, а есть управляющая организация!!!!!!!!!!!!! Вы же юристы, нельзя допускать такие шибки.

Совершенно ПРАВИЛЬНОЕ замечание!

Ответить
Цитировать
+1 / 0

Управляющие компании асегда отстегивают в админ6истрации. 7 лет назад меня попросили жильцы 3 домов управлять их домами перешедшие на непосредственное управлени, я согласился делать это но без всякой зарплаты а только просил на бензин, выходило около двух тысяч в месяц, в течении года один из домов был полностью автоматизирован, За ОДН по электроэнергии платили все дома не более 10 рублей в месяц. Тогда я решил открыть управляющую компанию и предложил людям перейти в мою управляющую компанию с одним условием что я буду получать деньги (зарплату не более 2 тысяч, большая часть людей из домов согласились. Все это проходило в доме культуры на котором присукствовали представителе местной власти, но есть одно но, после собрания уже на выходе ко мне подошел один из местной власти и сказал, что я обязан им давать дань, я естественно не согласился и тогда мне сказали, что у тебя никогда не будет домов, я пошел в налоговую и забрал свои зарегестрированные документы. А это все говороит о том, что коррупция процвелала и процветает

Ответить
Цитировать
+4 / 0

Пипл весь умом поехал. Ему всучили талмуд "ЖЭКЭ РЭФЭ" он дурью и мается. Очнитесь, блин, и вспомните ЖЭКи за что и кому вы платили. Несут хрень и даже не соображают, что к чему. Жилищно-криминальная мафия БРАВО и еще раз БРАВО вам. Пока идиотов море Лаптевых, ваши карманы будут только пухнуть.

Ответить
Цитировать
+2 / -1

Людмила РПишет 26.06.2018 в 21:06
Несут хрень и даже не соображают, что к чему.

"Хрень" несёте Вы, полуграмотно-аббревиатурно-съехавшая злопыхательница, у которой в голове одно "ЖЭПЭ" с неким "ЖЭКой" по прозвищу "РЭФЭ".

Ответить
Цитировать
+1 / -2

А мы думаем так : управление жилищным фондом всей страны должно взять в свои руки государство, следует вывести эти отношения из сферы бизнеса, коммерции, закрыть официальную лавочку для официального грабежа людей. Надо понять, что эти отношения имеют большое значение для политического авторитета власти, для укрепления доверия к ней, для понимания народом, что существующая власть защищает свой народ , а не способствует его ограблению. Мы уже имеем тысячи примеров ситуации ведущей к провалу , разобщению и в конце-концов к краху отношений в государстве

Ответить
Цитировать
+2 / 0

Михаил КорнеевПишет 26.06.2018 в 06:34
управление жилищным фондом всей страны должно взять в свои руки государство, следует вывести эти отношения из сферы бизнеса, коммерции, закрыть официальную лавочку для официального грабежа людей.

Тогда ПРОСТОЙ такой вопросик! КТО именно будет "выводить" и "закрывать"?...

Вы, лично, будете? Да Вас и всех остальных, не приближенный к власти, не подпустят к решению этого вопроса и на пушечный выстрел!...

Ответить
Цитировать
+3 / 0

Так почему бы вам - юристам, не попробовать за себя "и за того парня" поработать (учились-то вы и за "его" денежки, могли бы и отработать). Показали бы на что годны...

Ответить
Цитировать
0

Евгения ВладимировнаПишет 14.07.2018 в 20:35
Так почему бы вам - юристам, не попробовать за себя "и за того парня" поработать (учились-то вы и за "его" денежки, могли бы и отработать).

Вам то же самое могу предложить. Поработайте на СВОЕЙ работе за себя и "за того парня", отработайте "его" денежки.

А "тот парень", пусть тоже поработает ещё и за кого-нибудь...

Ответить
Цитировать
+2 / 0
Обсуждение:
Консультация юристов и адвокатов
спросить
Спросить юриста быстрее Ответ за 5 минут
Администратор печатает сообщение