Выбор способа защиты права собственности на недвижимость в суде

8 083 просмотров
30 комментариев

Ситуаций, в которых происходит нарушение нашего права собственности, к сожалению, не становится меньше. Особенно это чувствительно, когда нарушения касаются принадлежащей нам недвижимости, которая является, как правило, наиболее ценным из принадлежащего нам имущества. И, конечно, это становится совсем критичным, когда речь идёт о единственном жилье.

К вещно-правовым способам защиты права собственности традиционно относят:

  • иски о признании права собственности;
  • иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикационные иски);
  • иски об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения (негаторные иски), иски о признании права отсутствующим.

На практике неверно избранный способ защиты права собственности может привести к отказу в иске или привести к трудностям при исполнении даже положительного решения суда.

В зависимости от конкретной ситуации в одном иске могут быть заявлены одновременно несколько взаимосвязанных требований. Например, о признании права собственности и истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Иногда необходимо заявлять также требование о признании сделки недействительной. Например, нотариус на основании ничтожного завещания может выдать свидетельство о праве на наследство, а уполномоченный государственный орган – зарегистрировать «основанное» на ничтожном договоре вещное право и т.п.

В таких случаях, чтобы рассеять внешнюю видимость юридического эффекта сделки и устранить уже вызванные ею или возможные в будущем фактические изменения, возникает потребность в судебном подтверждении ее недействительности.

Для этого служат специальный иск и судебное решение, которые, являясь разновидностью установительного (декларативного) иска и одноименного решения (или иска и решения о признании), имеют в виду установление факта ничтожности сделки, неспособности последней произвести правовой эффект, на который она направлена.

Иски о правах на недвижимое имущество рассматриваются в суде по месту нахождения этого имущества (статья 30 ГПК РФ, 38 АПК РФ).

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимость

Иски о признании права собственности, признании права отсутствующим, истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск) направлены, в том числе и на оспаривание зарегистрированного права.
В соответствии с пунктом 57 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29. 04. 2010 года (ред. от 23. 06. 2015 года) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление Пленума № 10/22), течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о записи в ЕГРН.

При этом само наличие записи в ЕГРН о праве на недвижимость не означает, что со дня ее внесения в ЕГРН лицо знало или должно было знать о нарушении своего права.

По искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, срок исковой давности составляет 3 года (статья 196 ГК РФ).

Однако если нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРН не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется (статья 208 ГК РФ).

Признание права собственности

При подаче иска о признании права собственности надо понимать, что такой иск не относится к искам о присуждении, то есть решение суда не порождает у истца права собственности, суд лишь подтверждает (констатирует), что право собственности принадлежит определённому лицу. И решения суда по таким искам не подлежат принудительному исполнению по отношению к ответчику, а являются только основанием для внесения Росреестром записи в ЕГРН.

Поэтому иск о признании права подлежит удовлетворению только в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права (пункт 59 Постановление Пленума № 10/22).

Отличием исков о признании права собственности является то, что такой иск предъявляется в тех случаях, когда не требуется предъявления иных исков, которые сами по себе также предусматривают необходимость доказывания принадлежности права собственности истцу. То есть если не требуется предъявления иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301, 302 ГК РФ) или устранения иных нарушений права собственности, не связанных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

Суть этого правила состоит в том, что коль скоро истцу нужно получить имущество во владение посредством судебного решения, то одно только признание права собственности за ним не приводит к разрешению спора, поскольку имущество все равно остается во владении ответчика.

Кроме того, если имущество находится в фактическом (незаконном) владении ответчика, то в рамках виндикационного иска он может защититься ссылкой на добросовестность приобретения имущества. Следовательно, чтобы выяснить, какое средство защиты применимо в данном случае, необходимо:

1) определить, нужно и можно ли истцу заявить иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения;
2) помнить, что право на такой иск имеет владелец имущества.

Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, может обратиться в суд с иском о признании права собственности (пункт 58 Постановления Пленума № 10/22).

Истребование имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск)

Иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск) заявляется в том случае, когда имущество полностью утрачено истцом, а ответчик владеет им незаконно. Как только ответчик прекращает это владение, он уже не может отвечать по виндикационному иску. Собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении.

Иск об истребовании имущества, предъявленный к лицу, в незаконном владении которого это имущество находилось, но у которого оно к моменту рассмотрения дела в суде отсутствует, не может быть удовлетворен (пункт 32 Постановления Пленума № 10/22).

В соответствии со статьей 301 ГК РФ, лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество и то, что имущество находится во владении ответчика.

Иск о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, не является виндикационным, поэтому должен заявляться по другим правилам.

Ответчик вправе возразить против виндикационного иска представив доказательства того, что он является добросовестным приобретателем имущества (статья 302 ГК РФ).

Очень важно правильно сформулировать требования по таким искам, поскольку при удовлетворении иска суд обычно переносит в резолютивную часть решения, а затем и в исполнительный лист то, что указал истец в исковом заявлении.

Обычным для наших истцов является использование в исковом заявлении таких формулировок, как «обязать передать…», на что потом судебные приставы отвечают следующим образом: «Поскольку в решении суда указано – обязать ответчика передать имущество, я ничего не могу больше сделать, т.е. не могу ни арестовать имущество, ни описать его, ни принудительно забрать у ответчика и передать вам. Могу только обязать и штрафовать за то, что он никак не исполнит обязанность передать».

Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения (негаторный иск)

Для удовлетворения негаторного иска необходимо доказать, что истец является собственником имущества, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Вынося решение об удовлетворении негаторного иска суд вправе не только запретить ответчику совершать определенные действия, но и обязать его устранить последствия нарушения права истца.

Иск о признании права отсутствующим

Иск о признании права отсутствующим является особым, исключительным способом защиты и применяется только в случаях, когда право собственности не может быть защищено другим путем, например заявлением иска о признании права собственности или истребования недвижимости из чужого незаконного владения.

В частности Постановление Пленума № 10/22 приводит следующий пример, право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами.

Интересна ли Вам моя публикация?
Оценили 19 человек
4,00
Обсуждение. Комментариев: 30
Сортировка:
1 2
Комментировать

Статья очень нужная для многих поможет сообразить и направит в нужном направлении (кому это действительно необходимо) большое СПАСИБО.

Ответить
Цитировать
+1 / 0

Интересная статья

Ответить
Цитировать
+2 / 0

Полезная обзорная публикация для общего понимания

Ответить
Цитировать
+2 / 0

Защищать надо свою квартиру, от рейдеров с полоумным членом семьи, если он решил продать/подарить "долю" в квартире третьему лицу, то есть то, чего в ней нет и быть не может, только по уму скалолазов из ЕДРА и им подобных.

Ответить
Цитировать
+1 / 0

Весь бардак с законами делают продажные судьи! Если бы за незаконное решение судью увольняли,лишали диплома,а еще лучше несли бы уголовную ответственность,вот тогда бы все уважали и исполняли все по закону!

Ответить
Цитировать
+3 / 0

СТАТЬЯ 551 ГК п3." вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности." Так какие исковые требования заявлять ? ;)

Ответить
Цитировать
+1 / 0

Алексей, способы затронутые в публикации направлены на защиту уже возникшего, т.е. имеющегося у истца права собственности. Иском по ст. 551 ГК РФ истец только хочет получить право собственности посредством судебного акта, так как его продавец по договору уклоняется от регистрации перехода права.

Ответить
Цитировать
+1 / 0

Вы хотите сказать, что право не возникло, если подписан договор , но он не зарегистрирован?!

На этом месте поподробнее плиз...

Ответить
Цитировать
0

Начнём с того, что договор купли-продажи не подлежит регистрации, регистрации подлежит переход права собственности.

А по возникновению права п. 2 ст. 8.1. ГК РФ "Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом."

Ответить
Цитировать
+2 / 0

Вадим Германович, здравствуйте. Как быть , если квартира по наследству перешла от матери к дочери, а она не регистрирует переход права собственности в Регистрационной палате? А у нее большой долг по квартплате! Какой документ мне предоставить в суд и доказать, что она здесь проживает, и квартира принадлежит фактически ей? Не хочет это оформлять, и что мне делать, как председателю правления ТСЖ? Предоставлять в суд документ, что квартира принадлежала ее матери? Абсурд какой-то. Ведь судья требует этот документ от меня при предоставлении в суд. Как быть?

Ответить
Цитировать
0

Уважаемая Людмила Ивановна, Вам нужно заявить ходатайство об истребовании доказательств. Суд направит запрос нотариусу об открытии наследственного дела. В ответе нотариуса будет указано, что с заявлением о принятии наследства обратился ответчик. Это будет доказывать что ответчик принял наследство и является его собственником с момента открытия наследства, т.е. с момента смерти наследодателя. Право собственности наследников возникает независимо от регистрации в ЕГРН.

Ответить
Цитировать
+1 / 0

с заявлением о принятии наследства обратился ответчик. Это будет доказывать что ответчик принял наследство и является его собственником 'По материалам юридической социальной сети www.9111.ru ©'

позвольте не согласиться. Могут возникнуть и другие наследники, правообладатели. Нельзя исключать завещание. Здесь лицо пока лишь предположительно является наследником и подача заявления говорит только о желании вступить в наследование, но никак о возникновении прав на него и следующем отсюда бремени содержания собственности, то бишь оплате задолженности.

Ответить
Цитировать
0

и потом. Дочь вправе вообще такое заявление не подавать. Стала собственником по факту принятия. Если это так, то требуется установить юридический факт, а именно факт принятия наследства.

Ответить
Цитировать
0

На эту квартиру, как нам известно было два наследника: она и ее брат, который отказался от своей доли в пользу сестры. И это все. Но по высказыванию Рашида (см ниже) получается, что несмотря на то, что она зарегистрирована и проживает в этой квартире очень давно, может пользоваться всеми коммунальными услугами (тепло,светло, мимо унитаза на промахнется) и ничего не оплачивать за эти коммунальные услуги. Хорошие у нас законы. Да и официально она нигде не работает, шьет на дому, и все дела. Закона о тунеядстве нет, никто не потревожит, приставы ее не трогают. У нее долг такой, сколько весь дом должен РСО за отопление за предыдущий отопительный сезон. Скажите мне, пожалуйста, когда наконец появится закон,который что-то сдвинет с места? Или у нас законодатели ничего принять не могут в такой ситуации?

Ответить
Цитировать
0

Уважаемый Рашид, всё правильно, НО вопрос Людмилы Ивановны был о процессуальном моменте. Как получить доказательства того, кто является собственником квартиры.

Я дело не веду, поэтому не могу предполагать что там и как. В любом судебном процессе может возникать тысячи поворотов, все не предугадаешь, кто подавал заявление нотариусу, кто не подавал, кто фактически принял, или это выморчное имущество.

Начинать надо в любом случае с нотариуса.

Ответить
Цитировать
+2 / 0

Уважаемая Людмила Ивановна, честно говоря, я лично не вижу проблем в Вашем случае взыскать долг. И никакие дополнительные законы здесь не нужны.

Может быть дело в том, что Вы ведёте судебное дело сами, без юриста.

Ответить
Цитировать
+1 / 0

Я сама дело не веду, но юрист сегодня мне сказал, что надо попробовать получить справку из Росреестра. У меня есть доступ к этой системе, но информации там не оказалось. Тогда предложили взять в Росреестре справку об отсутствии ареста на квартиру, может быть там будет указано все таки, кто собственник. Устала от этой квартиры - одни суды, судебные приказы, приставы возвращают исполнительные листы, хотя никаких действий не предпринимают, даже не появляются здесь. Уже вернули мне исполнительные листы по старым судам- нет никакого имущества.

Ответить
Цитировать
0

Ха-ха!

Вспомнился застреленный на днях мошенник, у которого " по документам" всё было чисто.

Однако, полбошки ему снесли, хотя и " всё было чисто"....

Ответить
Цитировать
0

Слов то непонятных (виндикационного иска ,негаторный иск ...) сколько !

Ответить
Цитировать
0 / -1

Крашенинников обещал в каком-то чтении внести изменения в 250 статью о "резиновых квартирах" о долях, правах в доле, а воз и поныне там. Это правительственное непостоянсто,от того что им эта неразбериха самим на руку. Я не знаю читает ли кто наши комментарии, правительство вообщенад этим вопромом не работает, поэтому и суды и росреестры и натариусы и МФЦ беспредельничают, а эта статья туфта. Просто нужен грамотный закон по недвижимости, а не сопливые поправки!!!!!!!!!!!!

Ответить
Цитировать
+8 / 0

Росреестр только к населению применяет строгие меры при оформлении. Требуют уж очень с "высока". А большим организациям могут оформить право собственности на объект, где нет многих документов.

Ответить
Цитировать
+8 / 0
Обсуждение:
1 2

Читайте также:

Как разграничить предварительный и основной договоры купли-продажи недвижимости: позиция ВС РФ14 июня 2019Согласно действующему гражданскому законодательству предварительный договор заключается с целью закрепить обязательство сторон о заключении в будущем основного договора – о передаче имущества,
Коррупция! Полковнику-миллиардеру Захарченко - дали судебный срок!
А дали 13 лет тюрьмы и штраф 117 миллионов рублей. Судебным решением гражданин, а недавно полковник Дмитрий Захарченко лишен звания, всех многочисленных государственных наград и ему запретили после освобождения служить в правоохранительных органах.
Суд может выходить за пределы жалобы! О новом порядке кассации.
С началом работы новых судов общей юрисдикции все юристы с трепетом наблюдают, в чем будет изменение установленного порядка, в сравнении со старым, что нового, и как будем жить и работать далее.