Выбор управляющей организации в новостройке

Рейтинг публикации: Рейтинг Рейтинг Рейтинг Рейтинг Рейтинг (4,00) ( 40)
2 647 просмотров
11 комментариев

Краткое содержание:

При заселении в новостройку будущие собственники нередко сталкиваются с проблемой навязывания им застройщиком управляющей организации, тарифы за услуги которой выше среднерыночных. В такой ситуации многие жильцы сетуют на несправедливость таких условий, однако не знают, каким образом законно противостоять этому.

Этап 1.

  • Временное управление домом: управляющая организация выбирается застройщиком

В течение 5 дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (далее - МКД) застройщик обязан заключить договор управления МКД с управляющей организацией (п. 14 ч. 5 ст. 161 ЖК РФ) на срок не более чем 3 месяца (п. 3 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ). При выборе временной управляющей организации застройщик не обязан учитывать мнение дольщиков и прочих лиц.

Временная управляющая организация не может навязывать услуги, не являющиеся обязательными для содержания жилых домов.

Перечень обязательных услуг содержится в постановлении Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170«Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда». Таким образом, управляющая организация (любая, не только временная) не может без согласия общего собрания собственников МКД включить в квитанции плату за видеонаблюдение, услуги консьержа, охрану и т.п.

Этап 2.

  • Выбор управляющей компании на открытом конкурсе, проводимом ОМСУ, либо на общем собрании собственников МКД

2.1. Открытый конкурс по отбору управляющей организации, проводимый органами местного самоуправления (далее - ОМСУ)

По общему правилу выбор управляющей организации в новостройке осуществляется на открытом конкурсе по отбору управляющей организации (ч. 13 ст. 161 ЖК РФ).

Извещение о проведении открытого конкурса размещается ОМСУ на официальном сайте в течение 20 дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию МКД. Затем в течение не более чем 40 дней со дня размещения такого объявления проводится сам конкурс. После этого в течение 10 дней ОМСУ извещают всех лиц, принявших квартиры в новостройке, о результатах конкурса. Таким образом, не более чем в течение 70 дней со дня со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию должен быть проведен конкурс на отбор управляющей организации МКД.

В течение 2 месяцев со дня проведения открытого конкурса лица, принявшие квартиры в новостройке, обязаны заключить договор на управление МКД с выигравшей управляющей организацией.

До тех пор пока не заключен договор на управление домом с новой управляющей организацией, услуги продолжает оказывать временная управляющая организация, изначально назначенная застройщиком.

2.2. Общее собрание собственников МКД

В течение года лица, принявшие от застройщика квартиру по акту приема-передачи, приравниваются к собственникам в целях участия в общем собрании собственников МКД (ч. 1.1 ст. 44 ЖК РФ). Иными словами, в течение года после подписания акта-приема передачи лица, принявшие квартиры, обладают такими же правами по управлению многоквартирным домом, что и собственники, и могут проводить общие собрания собственников и принимать решения по вопросам, отнесенным к компетенции общего собрания собственников. Компетенция общего собрания раскрыта в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ.

Из буквального содержания ст. 161 ЖК РФ не следует, что общее собрание собственников МКД может самостоятельно выбрать способ управления МКД в обход открытого конкурса, процедура которого описана в чч. 4 и 13 ст. 161 ЖК РФ. Однако из систематического толкования положений ЖК РФ с учетом примата воли собственников вытекает, что в случае, если общее собрание собственников при надлежащем соблюдении процедуры выбрало способ управления МКД и реализовало его, то открытый конкурс не проводится.

Такое толкование соотносится с установлениями подзаконных актов, которые по силе подчинены закону и не применяются при их противоречии. Согласно п. 39 Постановления Правительства РФ от 06.02.2006 № 75, если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится.

Таким образом, если необходимо самостоятельно выбрать способ управления, то нужно поторопиться и сделать это как можно быстрее с момента подписания акта приема-передачи. Если при получении ключей у застройщика или временной управляющей компании жильцам предлагают проголосовать за выбор способа управления МКД, то следует особенно внимательно отнестись к вопросам, вынесенным на голосование, поскольку на основании поставленных в спешке галочек может быть определена судьба управления домом на несколько лет вперед.

Будущие собственники вправе избрать совет дома и назначить из числа его членов председателя совета МКД. На основании п. 1 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ председатель совета МКД до принятия общим собранием собственников помещений в МКД решения о заключении договора управления МКД вправе вступить в переговоры относительно условий указанного договора.

При голосовании нужно учесть, что голоса распределяются пропорционально площади (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ), и вполне вероятно, что у застройщика и аффилированных с ним также могут быть площади в новостройке, что может обеспечить ему преимущество в голосовании.

Если при приемке квартир большинство согласится с предложениями, внесенными на голосование временной управляющей компанией или самим застройщиком, то впоследствии у жильцов все равно есть возможность оспорить такое решение в течение 6 месяцев.

Однако процедура такого оспаривания достаточно сложна и не всегда имеет хорошую перспективу.

В соответствии с ч. 6 ст. 46 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.

Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе (но не обязан) оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Кроме того, у собственников МКД есть возможность в одностороннем порядке отказаться от услуг управляющей организации, выбранной на открытом конкурсе, по истечении года с заключения договора с ней без объяснения причин такого желания собственников (ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ).

Если же управляющая организация будет выбрана не на открытом конкурсе, а по результатам голосования, проведенного временной управляющей организацией или застройщиком при выдаче ключей, то сменить ее будет сложнее.

Для этого нужно наличие хотя бы одного из следующих оснований:

  • ее согласие,
  • существенное нарушение договора управляющей организации,
  • лишение лицензии,
  • окончание срока договора,
  • смена способа управления МКД (например, с управляющей организации на ТСЖ).

Смена управляющей организации - это уже отдельная тема для разговора. Желательно найти консенсус сразу по заселении дома, чтобы управление им было эффективным с самого начала.

Поделиться публикацией
вконтакте
одноклассники
telegram
whatsapp
Нажмите на звезду, чтобы оценить мою публикацию
Рейтинг 4,00. Проголосовало: 40
Публикации, набравшие рейтинг от 3,5, попадают в раздел Интересное

Обсуждение

Комментариев: 11
Вверх
6
Вниз

Девушка еще видимо что-то изучает. По жизни: приходишь там УК уже есть, а МКД и близко нет. Откуда ему взяться? - заселяются еще люди. Какое собрание? А потом это УК не выгонишь 5-ть лет пока не кончится гарантия. Замучиешься судится. Т.Е. нанятая уборщица-УК тебя еще и тренирует и за твои-же деньги. Вот придумали ЖК под себя всякого рода нечистоплотные.

+5 / -1

Валерий, в такой теме всегда полезно держать руку на пульсе законодательных изменений Например, начавшая действовать в этом году ч. 1.1 ст. 44 ЖК как раз-таки призвана бороться с волюнтаризмом застройщиком, чтобы не они назначали свою УК на 5 лет вперед, а сами жильцы, даже не оформив собственность, уже могли сами принимать участие в решении вопросов дома на общем собрании собственников.

+1 / 0
Вверх
4
Вниз

Очень интересная и важная тема. Дочка купила квартиру в новостройке. В доме - более 1000 квартир. Дом сдается секциями. И, конечно, акты приема-передачи подписываются в разное время. При выдаче ключей УК, назначенная застройщиком, не отдавала ключи и документы пока человек не подпишет договор с этой УК. Те, у кого квартиры в ипотеку, не могли ждать и судиться. Поскольку тут банк начнет репрессивные меры. Вот так и продавливают свои компашки, у которых стоимость содержания выше в разы, чем улюбой иной компании, стабильно работающей на рынке.

+4 / 0
Вверх
3
Вниз

Кстати статья хорошая, много полезных ссылок на законы.

+3 / 0

Спасибо за оценку

+1 / 0
Вверх
2
Вниз

Мы ещё акт приёма-передачи квартиры с застройщиком не подписали (много недоделок), а нам уже договор (на 5 лет) с управляющей компанией подсунули и большинство новосёлов его подписали. Но вроде управляющая компания нормальная, смотрела отзывы на форумах её домов, поэтому и я особо не возмущалась.

+2 / 0

Ирина, к сожалению, именно так и происходит на практике! Пока новоиспеченные жильцы заняты приемкой квартиры, управляющая компания или застройщик "под шумок" подсовывают бланки для голосования с вариантами ответов, выгодными им. В итоге получается, что 51 % жильцов и более, не особо вникая в суть вопроса, соглашаются с предложениями застройщика/УК. Хорошо, что в вашем случае УК добросовестная, но нередко у УК от застройщика оказываются тарифы намного выше среднерыночных.

Я ни в коем случае не говорю, что УК, предлагаемая застройщиком, однозначно плохая, но в каждом случае нужно внимательно подходить к вопросу выбора УК и знать свои права

+1 / 0
Вверх
2
Вниз

Все советы не выполнимы, кто построил дом тот идолжен его обслуживать и иметь в нем не менее 25% квартир в собственности сдавая в наем, вот тогда дом будет обслуживаться должным образом.

+2 / 0

Виктор, согласна с вами в том, что если у застройщика в МКД есть квартиры в собственности, то он будет заинтересован обслуживать дом наилучшим образом! Однако, жизнь очень многообразна: очень часто у застройщика нет 25% или даже 10% площади от общего количества помещений в доме или застройщик имеет эти помещения в собственности исключительно в целях их дальнейшей продажи/сдачи в аренду и вовсе не заинтересован, чтобы дом управлялся на высшем уровне. В таких ситуациях на первый план иногда выходит желание заработать побольше на жильцах

И в этой статье описывается возможный алгоритм противодействия действиям застройщика, который могут использовать жильцы. Поверьте, эти советы выполнимы, если есть актив дома и жильцы заранее точно знают, чего они хотят. Да, придется очень потрудиться, всё это делается нелегко (впрочем, как и в любом другом случае, когда надо набрать более половину голосов собственников), но настойчивые жильцы новостроек, которые не хотят переплачивать по 2-3 тысячи в месяц за коммуналку, добиваются своего, чему я была свидетелем.

+2 / -1

Я принимал дом после капремонта по просьбе старшей по дому, и актива дома, чем кончилось? Старшая подписала не смотря вопиющие недостатки.

+2 / 0
Вверх
1
Вниз

А какие претензии к застройщику? Он обязан обеспечить управление домом. Он это и делает при подписании актов. А по другому никак! Это точно. Люди пассивны и от решения таких вопросов уклоняются, в ОС не участвуют. Вот застройшику ничего другого и не остается.

+1 / 0

Читайте также

Рейтинг публикации: Рейтинг Рейтинг Рейтинг Рейтинг Рейтинг (4,30)
Просмотров: 728 Комментариев: 11 Голосов: 10 сегодня в 10:31
В России появится единая платежка за услуги ЖКХ
Уже в ближайшее время в России может появиться Единый платежный документ (ЕПД), в который будут включены все услуги ЖКХ.
Рейтинг публикации: Рейтинг Рейтинг Рейтинг Рейтинг Рейтинг (4,25)
Просмотров: 409 Комментариев: 16 Голосов: 20 12.10.2019 в 17:10
Я не плачу за ЖКХ. Вы тоже так можете...
Массу статей, в том числе и на этом сайте, вижу с заголовками, которые, мягко говоря, не соответствуют написанному. Выбирая заголовок для настоящей статьи, использую свой авторский контент, наработанный своей практикой. Многие спросят: действительно можно не платить за ЖКХ? Да. Но нужно предпринять для этого определённые усилия.Нужно следить за правильностью начисления оплаты за жилищно-коммунальные и иные услугиЧасто сталкиваюсь с тем, что исполнители услуг неправильно рассчитывают плату за них, ошибаясь, как правило, в свою пользу. Вот пример. С этой ситуации я и начал наводить порядок в сфере ЖКХ. Естественно, по своей квартире.После проигрыша в первой инстанции энергеты ринулись апеллировать. Мол, вы тут все безграмотные, а область нас поймёт.Нет,
Рейтинг публикации: Рейтинг Рейтинг Рейтинг Рейтинг Рейтинг (0,00)
Просмотров: 187 Комментариев: 2 Голосов: 4 12.10.2019 в 16:58
Ввиду совершенно разных обстоятельств, перед многими встает вопрос о решении проблемы с раздельной оплатой "коммуналки". Но как это сделать?В самом начале стоит обратить внимание не то, что в настоящее время судебная практика отошла от удовлетворения исковых требований, связанных с разделом ФЛС из-за того, что многие стали использовать раздел ФЛС для улучшения своих жилищных условий (при разделе ФЛС, фактически, из обычной квартиры получается квартира коммунальная).Таким образом, с исковыми требованиями о разделе ФЛС в суд обращаться не стоит.Следовательно, для получения раздельных квитанций на оплату ЖКУ нам необходим следующий список документов для обращения в районный суд:1. Исковое заявление об определении порядка оплаты жилого помещения и коммунальных услугИстец - тот, кто подает исковое заявление;Ответчик(и) - тот (те), кто совместно с истцом вписаны в договор
Рейтинг публикации: Рейтинг Рейтинг Рейтинг Рейтинг Рейтинг (0,00)
Просмотров: 134 Комментариев: 3 Голосов: 1 10.10.2019 в 17:37
РуководителюПАО «Домоуправляющая компанияСоветского района РТ»от ____________________________г.Набережные Челны, ул. ________________т. _______________ЗаявлениеЯ, __________________________________, собственник квартиры №____ проживаю в доме, обслуживаемым Вашей организацией. Являясь исполнителем услуг по содержанию общего имущества, Ваша организация независимо от формы собственности и организационно-правовой формы обязана предоставить потребителю услуги, соответствующие по качеству обязательным требованиям стандартов, санитарных правил и норм, установленным нормативам и условиям договора, а также информации о жилищных услугах.Я свои обязательства по договору исполняю, регулярно плачу за услуги по содержанию общего имущества.Однако в нарушении ст.4 Закона РФ «О защите прав потребителей», ст.10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном
0 X