Ипотека является одним из самых популярных способов обеспечения обязательств заемщика по кредитному договору, особенно если речь идет о крупной сумме кредита и приобретении жилья.
Ипотека – это залог недвижимости, на которую может быть обращено взыскание при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств заемщиком, например, при просрочке кредитных платежей в сумме не менее 5% стоимости заложенной недвижимости либо при неоднократных просрочках. Нередко ипотека затрагивает права несовершеннолетних, проживающих в заложенной недвижимости, что предопределяет особенности этой сделки.
Что нужно знать при заключении сделки?
При заключении договора ипотеки недвижимости, в которой проживают несовершеннолетние, может потребоваться согласие органов опеки и попечительства.
При этом следует различать ситуации, когда несовершеннолетние являются сособственниками жилья и просто имеют право пользования жилым помещением (зарегистрированы по месту жительства).
- Если несовершеннолетний является сособственником жилого помещения, являющегося предметом ипотеки, то есть имеет право собственности на долю в жилом помещении, для заключения сделки ипотеки в силу ч. 4 ст. 292 ГК, ч. 3 ст. 6 ФЗ «Об ипотеке»требуется согласие органов опеки и попечительства. Отказ органов опеки и попечительства может быть оспорен в суде путем подачи заявления о признании незаконными их действий.
- Если несовершеннолетний не является собственником жилого помещения и лишь проживает в нем, то согласия органов опеки и попечительства, по общему правилу, не требуется, поскольку залог недвижимости не является сделкой по отчуждению недвижимости и не влечет ее безусловного отчуждения и ухудшения жилищных условий несовершеннолетнего при надлежащем исполнении обязательств заемщиком.
На это, в частности, указал Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 08.06.2010 № 13-П. Аналогичным образом суды общей юрисдикции отказывают в признании ипотеки недействительной по причине отсутствия согласия на ее совершение со стороны органов опеки и попечительства (Апелляционное определение Свердловского областного суда от 24.07.2018 по делу № 33-12710/2018, Апелляционное определение Московского городского суда от 26.05.2017 по делу № 33-19919/2017, Апелляционное определение Ростовского областного суда от 17.07.2017 по делу № 33-11720/2017 и др.)
Вышеуказанное относится к случаю, когда в залог отдается жилое помещение, в котором ребенок уже проживает или на которое имеет право собственности, а не вновь приобретаемое жилое помещение. Кроме того, согласие органов опеки и попечительства потребуется, если несовершеннолетний формально отнесен к находящимся под опекой и попечительством или к оставшимся без попечения, а также в том случае если фактически лишен опеки и попечительства, например, со стороны родителей на момент совершения сделки.
Можно ли обратить взыскание на квартиру, где живет несовершеннолетний?
Вопреки распространенному мнению проживание несовершеннолетнего в заложенной квартире не препятствует обращению на нее взыскания в установленном законом порядке, что подтверждается единообразной судебной практикой по данному вопросу (например, Апелляционное определение Саратовского областного суда от 28.08.2018 по делу № 33-5725/2018, Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 30.05.2017 № 33-6254/2017, Апелляционное определение Московского городского суда от 22.04.2016 по делу № 33-11703/2016 и др.).
Взыскание на такое имущество обращается независимо от личности зарегистрированных в таком жилом помещении граждан (несовершеннолетних, тяжело больных), однако при наличии исключительных обстоятельств суд может дать отсрочку исполнения решения об обращении взыскания на жилое помещение на основании ст. 203 Гражданского процессуального кодекса РФ.
Использование маткапитала при погашении кредита
Погашение части кредита средствами материнского капитала также не является гарантией сохранения за ребенком права пользования соответствующим жилым помещением.
Согласно части 4 статьи 10 Федерального закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
Другими словами, часть помещения, приобретенного с использованием средств материнского капитала, переходит в том числе в собственность несовершеннолетнего, о чем заемщик предварительно дает обязательство Пенсионному фонду России.
Между тем следует учитывать, что в соответствии с подпунктом «ж» пункта 13 Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 № 862, оформление жилого помещения в общую собственность, в том числе несовершеннолетних детей, осуществляется после снятия обременения с жилого помещения, то есть, в частности, после исполнения обязательств по выплате кредита.
Таким образом, до момента надлежащего исполнения обязательств заемщика право несовершеннолетних на соответствующее приобретаемое жилое помещение, находящееся в ипотеке, не защищены.
Суды удовлетворяют требования об обращении взыскания на предмет ипотеки, даже если часть кредита была оплачена средствами материнского капитала (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 10.09.2018 № 33-39530/2018, Апелляционное определение Липецкого областного суда от 20.08.2018 по делу № 33-2890/2018, Апелляционное определение Воронежского областного суда от 15.03.2018 по делу № 33-1640/2018, Апелляционное определение Свердловского областного суда от 27.02.2018 по делу № 33-3366/2018 и др).
