Автор: Юрист
Фролков Михаил Вячеславович
, Москва
Москва
Рейтинг
4,4

Чем опасна сдача квартиры на длительный срок

просмотров: 23 532 комментариев: 72

Ни для кого не секрет, что сдача недвижимости в найм, как средство извлечения дохода, с каждым годом все больше набирает обороты. Связано это в первую очередь с тем, что в связи с отсутствием работы в регионах трудоспособное население все чаще мигрирует в города и особенно – в мегаполисы.

В связи с тем, что количество жилья, сдаваемого в найм, постоянно увеличивается, изменяется и соответствующее законодательство. Количество новых норм, накладывающих дополнительные обязательства на наймодателей за последнее годы ощутимо увеличилось. Соответственно возросло и количество рисков. Причем, в первую очередь, это касается сдачи недвижимости в долгосрочную (от 1 года до 5 лет) аренду.

Понятно, что владелец недвижимости, желая обеспечить себе стабильный доход, весьма заинтересован в сдаче квартиры на длительный срок. Однако такой тип арендных отношений таит в себе и определенное количество подводных камней.


Регистрация в Росреестре

Владелец квартиры, сдающий её на длительный срок должен знать, что с 2014 года законодательно введена обязанность государственной регистрации сдачи в найм на срок не менее 1 года.

Такая регистрация обязательна также для договоров на срок «с 1 января по 31 декабря», а также для договоров, где срок действия не указан вовсе (т.е. на срок до 5 лет, поскольку согласно действующего законодательства, это – предельный срок для заключения договора аренды).

ГК РФ Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения

1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Такого же мнения о необходимости регистрации договоров найма, заключаемых на длительный срок, придерживаются и суды.

При этом срок для подачи заявления на регистрацию сдачи жилья в наем составляет 1 месяц со дня заключения договора.

Если должная регистрация договора не была произведена, то суды (в большинстве случаев) не признают такой договор недействительным. Ведь закон говорит лишь о том, что необходимо зарегистрировать обременение права собственности на сдаваемое жилье, а не о том, что необходимо регистрировать сам договор под угрозой его ничтожности..

Штраф за нарушение сроков регистрации накладывается практически в 100% случаев. Размер штрафа оговорен в Кодексе об административных правонарушениях.

КоАП РФ Статья 19.21. Несоблюдение порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним

... 2. Нарушение наймодателем жилого помещения, нанимателем жилого помещения требований к подаче в установленный срок в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, заявления о государственной регистрации ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, возникающего на основании договора найма жилого помещения, заключенного на срок не менее года, или на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования,-

влечет наложение административного штрафа на граждан в размере пяти тысяч рублей; на должностных лиц - пятидесяти тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - ста тысяч рублей; на юридических лиц - двухсот тысяч рублей.


Прописка проживающих

Сдавая жилье в долгосрочный найм, не стоит забывать об обязанности наймодателя оформить проживающим временную регистрацию по месту пребывания. Это следует из смысла ст. 19.15 КоАП РФ и Постановления Правительства РФ № 825 от 22.12.2004.

КоАП РФ Статья 19.15.1. Проживание гражданина Российской Федерации по месту пребывания или по месту жительства в жилом помещении без регистрации

1. Проживание гражданина Российской Федерации по месту пребывания или по месту жительства в жилом помещении без регистрации либо допущение такого проживания нанимателем или собственником этого жилого помещения свыше установленных законом сроков-

влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до трех тысяч рублей; на нанимателей, собственников жилого помещения (физических лиц) - от двух тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от двухсот пятидесяти тысяч до семисот пятидесяти тысяч рублей.

2. Нарушение, предусмотренное частью 1 настоящей статьи, совершенное в городе федерального значения Москве или Санкт-Петербурге,-

влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от трех тысяч до пяти тысяч рублей; на нанимателей, собственников жилого помещения (физических лиц) - от пяти тысяч до семи тысяч рублей; на юридических лиц - от трехсот тысяч до восьмисот тысяч рублей.

Правда, здесь имеются исключения, описанные в той же статье:

Граждане Российской Федерации освобождаются от административной ответственности за административное правонарушение, предусмотренное настоящей статьей, в случае:

проживания без регистрации по месту пребывания в жилом помещении, находящемся в соответствующем населенном пункте субъекта Российской Федерации, если они зарегистрированы по месту жительства в другом жилом помещении, находящемся в том же или ином населенном пункте того же субъекта Российской Федерации;

проживания без регистрации по месту пребывания в жилом помещении, находящемся в городе федерального значения Москве или в одном из населенных пунктов Московской области, если они зарегистрированы по месту жительства в жилом помещении, находящемся в городе федерального значения Москве или в одном из населенных пунктов Московской области;

проживания без регистрации по месту пребывания в жилом помещении, находящемся в городе федерального значения Санкт-Петербурге или в одном из населенных пунктов Ленинградской области, если они зарегистрированы по месту жительства в жилом помещении, находящемся в городе федерального значения Санкт-Петербурге или в одном из населенных пунктов Ленинградской области;

проживания без регистрации по месту пребывания в жилом помещении, находящемся в городе федерального значения Севастополе или в одном из населенных пунктов Республики Крым, если они зарегистрированы по месту жительства в жилом помещении, находящемся в городе федерального значения Севастополе или в одном из населенных пунктов Республики Крым;

если они являются супругами, детьми (в том числе усыновленными), супругами детей, родителями (в том числе приемными), супругами родителей, бабушками, дедушками или внуками нанимателя (собственника) жилого помещения, имеющего регистрацию по месту жительства в данном жилом помещении;

если проживающие совместно с нанимателем или собственником жилого помещения лица являются по отношению к нему супругами, детьми (в том числе усыновленными), супругами детей, родителями (в том числе приемными), супругами родителей, бабушками, дедушками или внуками.


Гости нанимателей

Сдавая жилье в долгосрочный найм, не стоит забывать и о том, что действующее законодательство в этом случае наделяет нанимателей целым рядом прав. При этом права самого наймодателя в той же степени ограничиваются.

Так наниматель может вселить на данную жилплощадь своих детей, даже не уведомляя об этом наймодателя.

ГК РФ Статья 679. Вселение граждан, постоянно проживающих с нанимателем

С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.

Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей.

Также наниматель, заключивший договор найма на длительный срок, может вселить временных жильцов лишь уведомив об этом наймодателя. Разрешения наймодателя на вселение не требуется.

ГК РФ Статья 680. Временные жильцы

Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев.


Расторжение договора найма – большая проблема

Если наймодатель захочет расторгнуть договор найма раньше времени, то он обязан будет уведомить об этом нанимателя заранее. И это в том случае, если таковая норма предусмотрена в договоре. В противном случае, а также в случаях нарушения нанимателем условий договора, расторгать договор придется через суд.

ГК РФ Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения

...2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Мало того, даже по окончании срока действия договора у жильцов есть право на продление договора, если наймодатель не примет решение не сдавать квартиру в течение года.

ГК РФ Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Т.е., если владелец квартиры в течение года все-таки сдаст квартиру, то бывший наниматель вправе оспорить в суде такой договор и взыскать убытки с собственника.


Сложности с поиском покупателей

Если владелец квартиры продаст ее, т.е. собственник квартиры поменяется, это не прекращает действие договора найма. Т.е., новому владельцу придется подождать, пока истечет срок договора найма, заключенный предыдущим владельцем.

ГК РФ Статья 675. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Учитывая вышесказанное, а также право на продление договора, желающих купить такое жилье найдется очень мало.

Из всего вышеизложенного следует вывод, что наиболее оптимальным способом сдачи жилья в найм будет заключение к краткосрочных договоров.

Удачи Вам и знайте свои права.

Интересна ли Вам публикация?
Оценили 397 человек
4,43

Приходилось ли вам сталкиваться с проблемами при сдаче в наём жилья на длительный срок?

Проголосовало: 764

Проголосуйте, чтобы увидеть результаты

Поделитесь этой статьёй: